تاثیرگذاری حجم نقدینگی و تورم بر بازار مسکن

نمودار متن در evryone آقای بنایی موجود است حجم نقدینگی در جامعه و شاخص تورم ، دو عامل اقتصادی مهم در تحلیل قدرت خرید خانوار در کشور به شمار می آیند؛ که نوسانات شدید آن ها در طول چند سال گذشته، تمامی بازارها، علی الخصوص بازار مسکن کشور را با تحولات بسیاری مواجه ساخته است. حجم نقدینگی در جامعه طبق تعریف بانک مرکزی، نقدینگی عبارت است از مجموع پول (مجموع اسکناس و مسکوک نزد اشخاص و سپرده های دیداری نزد بانک و مؤسسات اعتباری) و شبه پول (سپرده های غیر دیداری و بلندمدت در بانک ها و مؤسسات اعتباری). قیمت کالاها و خدمات، با میزان حجم نقدینگی در جامعه و سرعت گردش آن در ارتباط است (حجم و سرعت سرمایه در گردش). چنانچه میزان حجم نقدینگی یا سرعت در گردش آن رشد پیدا کند، به واسطه افزایش تقاضای معاملاتی در جامعه (اعم از تقاضای مصرفی و سرمایه گذاری)، سطح عمومی قیمت ها (تورم) نیز افزایش می یابد. به واسطه رشد درآمدهای نفتی دولت و در پی آن افزایش ظرفیت صندوق ذخیره ارزی بانک مرکزی، قدرت دولت در پرداخت بدهی ها و هم چنین ارائه تسهیلات عمده از طریق بانک ها افزایش خواهد یافت. چنانچه پس ازاین اتفاق، دولت سیاست انبساطی پولی و رشد نقدینگی در جامعه را در پیش بگیرد (همانند سال های 1384 و 1385 که نقدینگی به ترتیب به میزان 34% و 39% رشد داشته است)، بخش عمده ای از این نقدینگی به صورت تسهیلات بانکی در اختیار فعالان و بنگاه های اقتصادی همانند عمده سازندگان و خریداران بخش مسکن قرار خواهد گرفت و بازار مسکن را به سمت رونق سوق خواهد داد (کما اینکه در سال 1386 رونق چشم گیری در بازار مسکن به وجود آمد). هرگاه سیاست های انبساطی پولی دولت و رشد نقدینگی در جامعه، هم زمان با دوره های رونق بازار مسکن رخ دهد، رونق مسکن تشدید خواهد شد (همانند بازه زمانی سال های 1375-1373، 1381-1379، 1386-1384 و 1391-1390). از طرفی نیز هرگاه سیاست های انقباضی پولی، با دوره های رکود بازار مسکن هم زمان گردد، رکود مسکن تشدید خواهد شد (همانند بازه زمانی سال های 1377-1375، 1388-1386، 1393-1392). نمودار شکل زیر، روند رشد سالانه نقدینگی در کشور را در مقایسه با نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران، در بین سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (منبع: سری های زمانی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران). بر مبنای نمودار فوق، می توان هم سویی روند تغییرات قیمت مسکن و نقدینگی در جامعه را مشاهده کرد. از طرفی علت اصلی اینکه طی سال هایی، رشد نقدینگی در جامعه منجر به افزایش قیمت واحدهای مسکونی و رونق بازار مسکن نشده، افزایش بی سابقه نرخ تورم و سطح عمومی قیمت ها در طی آن سال ها در کشور بوده که ضمن کاهش قدرت خرید مسکن خانوار، نرخ رشدی بیش از نرخ رشد نقدینگی را تجربه کرده است؛ درنتیجه تمامی رشد پایه پولی در این سال ها صرف افزایش سطح قیمت ها شده و نه ایجاد رونق در بازار (همانند سال های 1388 و 1392 که قدرت خرید خانوار در کشور به شدت کاهش یافت). یکی از مشکلات اصلی اقتصاد کشور طی سال های متمادی، رشد بی رویه پایه پولی و حجم بالای نقدینگی (سرمایه در گردش) در سطح جامعه بوده است؛ درحالی که صنایع کشور (ازجمله صنعت ساختمان) به دلیل کمبود نقدینگی توانایی تولید نداشته و در زمان اوج نیاز پاسخگوی تقاضا نبوده اند. این امر منجر به رشد چشم گیر تورم در دهه های اخیر شده است. به دلیل ساختار ضعیف نهادهای اقتصادی کشور و عدم جذب نقدینگی موجود در جامعه در طی این سال ها (که در سایه تورم و رشد پایه پولی شکل گرفته است)، این مازاد سرمایه به جای ورود و جذب در صنایع مادر و بخش های اصلی اقتصاد، وارد بازارهای مالی همچون طلا و سکه، ارز (دلار)، بورس و علی الخصوص املاک و مستغلات (زمین و ساختمان های اداری، تجاری و مسکونی) شده و ضمن رشد قیمت ها، به واسطه گری (سفته بازی) و دلالی در این بازارها نیز دامن زده است. شاخص تورم در علم اقتصاد، تورم عبارت است از: افزایش سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات در یک بازه زمانی مشخص و معین . درواقع می توان نرخ تورم را نشان دهنده افزایش یا کاهش یا ثبات در قیمت مصرف کننده کالاها و خدمات دانست. برای اندازه گیری این شاخص معمولاً در بازه های زمانی هفتگی، ماهانه و سالانه، قیمت انواع کالاها و خدمات در سراسر هر کشوری اندازه گیری و اعلان عمومی می شود. به منظور محاسبه تورم در کشور ما، دو نهاد رسمیِ بانک مرکزی و مرکز آمار، سبد کالایی را تعریف کرده و روند قیمت آن را مرتب رصد می کنند. کالاها و خدماتی که در سبد کالایی قیمتشان در نرخ تورم محاسبه می شود، معمولاً از کالاها و خدمات ضروری زندگی مردم به شمار می روند. این سبد کالایی و خدماتی که به عنوان سبد پایه و شاخص کالا شناخته می شود، هرچند سال یک بار مورد بازنگری قرار می گیرد. اقلام و گروه های اصلی که مطابق تعریف بانک مرکزی، در سبد کالایی هزینه خانوار شهری کل کشور جای می گیرند، به ترتیب اهمیت و سهم از سبد عبارت اند از (منبع: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران سال 1393): مسکن، آب، برق و گاز و سایر سوخت ها (4/33 %)؛ 2. خوراکی ها و آشامیدنی ها (6/24 %)؛ 3. حمل ونقل (4/10 %)؛ 4. کالاها و خدمات متفرقه (4/8 %)؛ 5. بهداشت و درمان (8/5 %)؛ 6. پوشاک و کفش (6/4 %)؛ 7. لوازم، اثاث و خدمات مورداستفاده در خانه (1/4 %)؛ 8. تفریح و امور فرهنگی (3/2 %)؛ 9. ارتباطات (1/2 %)؛ 10. رستوران و هتل (0/2 %)؛ 11. تحصیل (9/1 %)؛ 12. دخانیات (4/0 %). همان گونه که مشخص است، بیش ترین سهم هزینه خانوار کشور، مربوط به بخش مسکن، آب، برق و گاز و سایر سوخت ها هست (حدوداً 32 تا 33 درصد در طول 2 سال اخیر) که به نسبت کشورهای توسعه یافته و موفق در صنعت املاک و ساختمان، عدد بالایی محسوب می گردد (عدد فوق برای این کشورها به طور میانگین در حدود 20 درصد است). چنانچه درآمد سالانه خانوار در کشور را به نسبت هزینه های تصاحب مسکن (هزینه سالانه مسکن در سبد هزینه های خانوار) مقایسه کنیم درمی یابیم که سال های سال، سهم بالایی از درآمد سالانه خانوار شهری، صرف مسکن (اعم از خرید و یا اجاره) شده است. نمودار شکل زیر، سهم مسکن، آب، برق و گاز و سایر سوخت ها از سبد هزینه خانوار شهری در کل کشور را در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (منبع: سری های زمانی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت راه و شهرسازی). با توجه به سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شهری، چنانچه تغییرات اندکی در قیمت های این بازار رخ دهد، تأثیرات عمده ای بر سمت تقاضای این بازار خواهد گذاشت؛ بدین گونه که با افزایش قیمت ها، قشر کم درآمد جامعه (دهک های اول درآمدی)، به واسطه سهم بسیار بالای مسکن از سبد هزینه هایشان (در حدود 50 درصد)، فشار زیادی متحمل شده و از قدرت خریدشان کاسته می شود. دهک های انتهایی درآمدی نیز، ازاین رو که سهم هزینه ای مسکن از سبد هزینه هایشان به مراتب کم تر است (در حدود 30 درصد) و توانایی پس انداز خوبی دارند، از این فرصت بهره برده و به دنبال یک فرصت مناسب، به سرمایه گذاری در بازار اقدام می کنند. نمودار شکل زیر، نرخ رشد قیمت واحد مسکونی در شهر تهران را در مقایسه با نرخ رشد درآمد ناخالص خانوار شهری و نرخ تورم عمومی در طی سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد که نشان از هم سویی نسبی این سه متغیر دارد (منبع: سری های زمانی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران).