باید و نباید تخلفات ساختمانی

گروه ساخت وساز: افزایش تقاضای مسکن و قیمت روبه رشد آن باعث شده که ساخت و ساز یکی از محبوب ترین و پرسودترین مشاغل باشد. بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن در مقایسه با سایر سرمایه گذاری ها بالاست، به همین دلیل بسیاری از سرمایه ها به این سمت جریان پیداکرده است؛ اما سودآوری این بخش باعث شده است برخی سرمایه گذاران بدون توجه به استانداردهای کیفی ساختمان تنها به فکر ساختن و تحویل دادن آپارتمان باشند و این وضع باعث رواج برخی تخلفات ساختمان سازی در کشور شده است. تغییر کاربری یک کارشناس حقوق عمومی درباره تخلف تغییر کاربری می گوید: طبق بند 24 ماده 55 شهرداری ایران شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند و درصورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می کند. علی طالبی خاطرنشان می کند: کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند، در مورد تعطیل نمودن محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می گیرد. این تصمیم به وسیله مأموران شهرداری اجرا می شود و کسی که در عمل از محل مزبور، پس از تعطیلی برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد و محل کسب نیز به طور مجدد تعطیل می شود. تغییر کاربری درواقع عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر ازآنچه در محتوای طرح ها و پروانه ساختمان قیدشده است. این کارشناس حقوقی به استناد این ماده از قانون شهرداری خاطرنشان می کند: پس ازآنکه محل مورداستفاده تجاری به موجب رأی کمیسیون تعطیل شد هیچ کس حق استفاده از آن را ندارد و تعدی از این امر جرم محسوب می شود. همان طور که می دانیم تحقق جرم نیاز به وجود عناصر سه گانه مادی، معنوی و قانونی دارد. تخلف عدم استحکام بنا این کارشناس حقوق عمومی یکی از تخلفات رایج در امر ساخت وساز را تخلف عدم استحکام بنا اعلام می کند و می گوید: تخلف عدم استحکام بنا از دید فنی می تواند دربرگیرنده مجموعه وسیعی از امور مربوط به ساختمان شامل مراحل و موارد پی سازی و بررسی ژئوتکنیکی و شناسایی خاک های محل احداث و روش اجرای شالوده ها، ستون های ساختمان و دیوارهای باربر، پله ها و خرپاها و فاصله و تناسب آن ها باهم، ارتفاع ساختمان، مصالح مورداستفاده در ساختمان و مقاومت آن ها باشد که می بایست بر اساس ضوابط شناخته شده مهندسی و معماری لحاظ شود. طالبی به نقش شهرداری در برخورد با این تخلف اشاره می کند و می گوید: شهرداری طبق قانون می بایست بر تمامی مراحل طراحی، کنترل و در جریان احداث بنا نظارت کند چراکه نظارت در مرحله احداث و جلوگیری از ایجاد بنای غیرمستحکم به طور مسلم منطقی تر و مفیدتر از مواردی است که ساختمان غیرمستحکم ساخته شود و پس از پایان ساخت بخواهند در مورد آن تصمیم گیری کنند. وی در ادامه به نحوه عملکرد شهرداری در برخورد با این تخلف می پردازد و می گوید: طبق قانون شهرداری اتخاذ تدابیر مؤثر درباره بناهای خطرناک واقع در معابر ازجمله وظایف دیگر شهرداری است که هم شامل ساختمان های مجاز و هم غیرمجاز می شود. بند 14 ماده 55 قانون شهرداری در این خصوص این موارد را در برمی گیرد: اتخاذ تدابیر مؤثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از خطر سیل و حریق و همچنین رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومی و کوچه و اماکن عمومی و دالان های عمومی و خصوصی و... این کارشناس حقوق عمومی همچنین به بند 6 ماده 100 قانون شهرداری اشاره می کند و می گوید: طبق تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری ایران موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان، رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون های ماده 100 است . به نظر می رسد در مورد تخلف عدم استحکام بنا، کمیسیون می تواند با توجه به روح قانون و قواعد حقوقی مستنبط از آن، دو تصمیم بگیرد: 1- رأی به اصلاح و رفع عیب در صورت امکان 2- رأی تخریب ساختمان غیرمستحکم. تخلفات مهندسان ناظر یکی دیگر از کارشناسان حقوقی به تخلفات مهندس ناظر در ساخت و ساز و نحوه پیگیری آن می پردازد و می گوید: یکی از شرایط صدور پروانه ساختمان وجود نقشه ساختمانی است که توسط مهندس عضو سازمان نظام مهندسی تهیه می شود. مهندس ناظر درواقع شخصی است حقیقی یا حقوقی که بر طبق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت مسکن و شهرسازی است و در حدود صلاحیت خود، مسئولیت نظارت بر تمام یا قسمتی از عملیات ساختمانی را بر عهده می گیرد. محمد دادی به تکالیف قانونی مهندسان ناظر می پردازد و می گوید: طبق تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری ایران مهندسان ناظر ساختمانی مکلف اند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که با مسئولیت آن ها احداث می شود ازلحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن به طور مستمر نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند . این کارشناس حقوقی اضافه می کند: طبق تبصره 7 ماده فوق الذکر موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری طرح می شود و منتهی به صدور رأی جریمه یا تخریب ساختمان می شود و بالاخره شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نیز مکلف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و درصورتی که به طور مجدد مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده 100 شود، به حداکثر مجازات محکوم کند و درنهایت مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می شود. وی در ادامه بررسی مسئولیت های مهندس ناظر در انجام وظایف خود می گوید: شهرداری مکلف است تا زمان صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده 100 به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضای مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری کند. اگر بخواهیم اساسی ترین مسائل حقوقی را از دیدگاه شهروندان اولویت بندی کنیم به یقین یکی از صدرنشین ها، مباحث حقوقی مربوط به شهرسازی است. توسعه بدون وجود شهرهایی ایمن امکان پذیر نخواهد بود، اما گاهی سودجویی و فرصت طلبی برخی باعث می شود که ساختمان سازی تبدیل به عرصه ای برای رقابت با ناظران و قانون گذاران شود. در چنین شرایطی سازنده ساختمان برای اینکه هزینه کمتر و سود بیشتری کسب کند، دست به هر کاری می زند تا از اجرای قوانین شانه خالی کند. سه تخلف عمده که معمولاً در این شرایط رخ می دهد٬ تخلف عدم استحکام بنا٬ تغییر کاربری و تخلفات مهندس ناظر است و نظارت دقیق و موشکافانه یکی از راهکارهای جلوگیری از این تخلفات ساختمانی محسوب می شود.