نقش بخش خصوصی در رونق و رکود بازار مسکن

در شماره قبل اشاره کردیم که افزایش روند صدور پروانه های ساختمانی، نشانه خوبی از گسترش سرمایه گذاری و میزان فعالیت ها در بازار مسکن نیست و می بایست ملاک و معیار به مراتب دقیق تری از بابت کنترل عملکرد سمت عرضه ی بازار در دست داشت، که تصویر به مراتب واقعی تری از زمان ورود بازار به فازهای رونق یا رکود ارائه دهد. در ادامه معرفی متغیرهای موثر بر روند بازار مسکن، در این شماره به معرفی متغیر میزان فعالیت و سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری که شاخص به مراتب بهتری برای بررسی وضعیت ساخت و ساز در کشور به حساب می آید، خواهیم پرداخت و نحوه اثرگذاری نوسانات آن بر بازار مسکن کشور را واکاوی خواهیم کرد. فعالیت و سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن کشور بخش خصوصی، با سهم بیش از 98% خود از سرمایه گذاری های بازار مسکن، درصد بزرگی از تولید و ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن کشور را در اختیار دارد و سال هاست که موتورِ محرک این صنعت محسوب می گردد. در واقع، از صنعت مسکن به عنوان خصوصی ترین بخش اقتصاد کشور یاد می کنند. سرمایه گذاران خصوصی بازار (اعم از خانوارها، بسازبفروش ها، سوداگران یا دلالان، انبوه سازان، شرکت های ساختمانی، هلدینگ های سرمایه گذاری و...) در کنار سمت تقاضا، نقش عمده ای در ورود یا عدم ورود بازار به فازهای رونق و رکود خود بازی می کنند. عاملِ سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری کشور برخلاف روند صدور پروانه های ساختمانی، دید روشنی از وضعیت ساخت و ساز و ورود یا عدم ورود سرمایه های واقعی به بازار مسکن کشور ارائه خواهد داد که در پی آن زمان ورود بازار به فازهای رونق یا رکود قابل شناسایی است. کنترل روند سرمایه گذاری های بخش خصوصی در بازار مسکن کشور، بیانگر این موضوع است که هر ساله با افزایش قیمت واحدهای مسکونی در بازار (به واسطه رشد نرخ تورم سالانه در کشور و به تبع آن افزایش هزینه نهاده های ساخت و تولید) سرمایه گذاری های مسکونی نیز سیر صعودی به خود گرفته است؛ که این امر، نشان از همسویی و همبستگی بالای روند تغییرات این دو متغیر با یکدیگر دارد. نمودار شکل زیر، نرخ رشد سرمایه گذاری های بخش خصوصی در ساختمان های جدید شهر تهران را در مقایسه با نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی در این شهر، در طی سال های 1370 تا 1394، نمایش می دهد (به همسویی بالای روند تغییرات این دو متغیر در طی این سال ها توجه شود). شکل1 بر مبنای نمودار، دوره های سرمایه گذاری بازار مسکنِ شهر تهران، همزمان با 4 چرخه رونق-رکود کامل بازار مسکنِ این شهر در طی 24 سال اخیر، قابل تفکیک به مراحل زیر است: 4 مرحله افزایش سرمایه گذاری ها و رونق در بازار: 1372 تا 1375 / 1377 تا 1379 / 1382 تا 1387 / 1388 تا 1391. 5 مرحله کاهش سرمایه گذاری ها و رکود در بازار: 1370 تا 1372 / 1375 تا 1377 / 1379 تا 1382 / 1387 تا 1388 / 1391 تا انتهای 1394 (هم زمان با آخرین دوره رکودی بازار). از دسته بندی فوق می توان چنین برداشت کرد که عمدتا افزایش و کاهش سرمایه گذاری ها در بازار، همزمان با نوسانات قیمت واحدهای مسکونی بوده است. در واقع عمده سرمایه گذاران، همزمان با شروع روند صعودی قیمت ها وارد بازار شده و سرمایه های خود را به صنعت ساختمان تزریق می کنند و موجب رونق این بخش می گردند. مادامی که قیمت ها به روند صعودی خود ادامه دهد، سازندگان و سرمایه گذاران به امید ادامه این روند و کسب سود بیشتر، به فعالیت خود در بازار ادامه خواهند داد؛ تا جایی که عرضه بر تقاضا غالب شده و قیمت ها شروع به کاهش می کند. آن زمان است که دیگر سازندگان و سرمایه گذاران دست از فعالیت جدید کشیده و از این بازار خارج می شوند. آن دسته از سرمایه گذارانی که در زمان اوج قیمت ها فعالیت خود را در بازار آغاز کرده بودند، به واسطه زمان بر بودن فرآیند ساخت و ساز واحدهای مسکونیِ شان (حدودا 2 سال)، مجبور به عرضه واحدهای نوساز خود در زمان رکود بازار خواهند شد؛ یعنی درست زمانی که مشتری دست به نقد در بازار کم یافت می شود و قدرت چانه زنی بالای آن ها موجب کاسته شدن از قیمت واقعی ملک خواهد شد. این دسته از سرمایه گذاران، به ناچار یا باید ملک خود را با قیمت های پایین تر به فروش برسانند و یا اینکه تامدتی در فروش ملک خود دست نگه دارند؛ در این صورت سرمایه زیادی از آنها در بازار ساخت و ساز قفل خواهد شد و به طور قطع تجربه بدی از سرمایه گذاری خود بدست خواهند آورد که منجر به عدم ورود مجدد آنها به این بازار در سال های آتی خواهد شد. چنانچه اثرِ شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (نرخ تورم) در کشور را، در روند 24 سال گذشته ی سرمایه گذاری های بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری کل کشور لحاظ کنیم، درمی یابیم که برخلاف روند صعودیِ سرمایه گذاری هایِ جاریِ بازار در طی این سال ها، میزان سرمایه های واقعی که منجر به ارزش افزوده و ساخت و سازِ مضاعف در بازار گردد، رشد چندانی نداشته است. این بدان معناست که رشد عددیِ میزان سرمایه گذاری ها در بازار مسکن، تنها به واسطه رشد نرخ تورم در کشور و به تبع آن افزایش هزینه های ساخت و ساز صورت گرفته است. از این رو، رشد روز افزون نیاز به ساخت و ساز مسکن در کشور، به هیچ وجه با میزان سرمایه گذاری در طی این سال ها جبران نشده است. شکل نمودار زیر گویای همین ماجراست (ارقام بدون احتساب قیمت زمین و به میلیارد ریال می باشند) شکل دوم بر مبنای نمودار مشاهده می شود که بعد از سال های 1384 و 1385، رشد چشم گیری در میزان سرمایه گذاری های جاریِ بازار مسکن رخ داده، منتهی این افزایش سرمایه گذاری ها موجب رشد سرمایه های واقعی (تعدیل شده با تورم) و تولید و ساخت و ساز مضاعف در بازار نشده است. علت این امر، رشد روز افزون هزینه نهاده های ساخت و تولید مسکن در کشور (هم چون قیمت مصالح، دستمزد نیروی انسانی و...) از بعد از این سال ها بوده است؛ به طوری که بخش عظیمی از سرمایه های ورودی به بازار، صرف افزایش قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزدها و... گشته است. هر ساله، سرمایه گذاری های مسکونی بخش خصوصی در سراسر کشور، در قالب سرمایه گذاری در 3 تیپ ساختمان :شروع شده (در طی سال)، نیمه تمام (شروع شده در سال های قبل) و تکمیل شده (شروع شده در سال های قبل و تکمیل در طی سال) انجام می گیرد. نمودار شکل زیر، روند تغییرات سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری کشور را برای 3 دسته ساختمان های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده، با در نظر گرفتن اثر تورم سال های مختلف و یکسان سازی قیمت ها (تعدیل تمامی مقادیر در سال های مختلف به کمک شاخص تورم بر پایه سال 1383)، در بین سال های 1370 تا 1394 نمایش می دهد (ارقام بدون احتساب قیمت زمین و به میلیارد ریال می باشند) شکل سوم مطابق نمودار، مشاهده می شود که همواره سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه تمام، متقاضی بیشتری داشته و از رونق به مراتب بالاتری به نسبت سرمایه گذاری در ساختمان های جدید و تمام شده، که به ترتیب در مراحل بعدی قرار دارند، برخوردار بوده است. در دوره رکودی اخیر، سرمایه گذاری ها عمدتا منجر به شکست شده که بیشتر به صورت فروش نرفتن واحدهای ساختمانی، عدم نقدینگی به موقع و به اصطلاح قفل شدن سرمایه در بازار مسکن نمود یافته است. همان گونه که در نمودار نیز نمایش داده شده، بعد از سال 1391، از روند سرمایه گذاری ها سال به سال کاسته شده است که نتیجه آن موجی از پروژه های نیمه تمام ساختمانی است که از سال های قبل آغاز شده و برای تکمیل و عرضه به بازار نیازمند تزریق سرمایه جدید هستند. ادامه این روند در بلند مدت، ضمن به هم زدن تعادل در دو سمت عرضه و تقاضای بازار، به طور قطع آسیب جدی در روند چرخه آتی بازار مسکن ایجاد خواهد کرد.