اقساط 3 برابر دستمزد وام های مسکن

طرح های گران قیمت دولت برای خانه دار کردن مستأجرها و خانه اولی ها ادامه دارد! حالا پس از استقبال سرد از وام 80 میلیون تومانی و اعلام شکست مسکن قسطی، بانک مرکزی از موافقت با دو طرح گران قیمت مشابه خبر می دهد. لیزینگ مسکن و وام 160 میلیون تومانی تازه ترین رویدادهای بازار مسکن در روزهای پایان سال بوده اند؛ طرح هایی که تنها عنوان و ظاهر سایر طرح های اعلام شده را تغییر داده اند و در باطن و ماهیت ماجرا تفاوتی با آنها ندارند. دولت تلاش می کند برای خانه دار شدن مردم نسخه کشورهای پیشرفته را بپیچد و درصد قابل توجهی از قیمت خرید خانه را از طریق وام و اقساط تأمین کند اما ضعف ماجرا اینجاست که اینجا ایران است و ایران جز انگشت شمار کشورهای جهان است که تورم دو رقمی را تجربه می کند. بازار مسکن بیش از آنکه تحت تأثیر مسائل واقعی اقتصاد کشور باشد تحت سیطره دلالان و قیمت های حبابی زمین و مسکن است. دلالانی که در غیاب نظارت های کافی و بانک اطلاعاتی شفاف و بدون پرداخت هیچ گونه مالیاتی یکه تاز بازار مسکن به شمار می روند. نتیجه این اتفاق آن است که نمودار قیمت ها سال به سال به صورت غیرمنطقی و افسارگسیخته بالا رود و میزان افزایش دستمزدها از تورم بازار مسکن جا بماند. در این میان نقش آفرینی دولت در بازار مسکن تنها به طرح های گران قیمتی محدود شده است که در ظاهر تلاش می کند با استفاده از تأمین مالی از بانک ها، قدرت خریداران را افزایش دهد اما سوی دیگر این ماجرا اقساط کمرشکن و سنگین طرح های دولت است که باعث می شود سیاست های اخیر بازار مسکن با استقبال قابل توجهی مواجه نشود. کمتر از 30 هزار نفر برای وام 80 میلیونی ثبت نام کردند وام 80 میلیون تومانی که اواخر اردیبهشت سال 94 به تصویب بانک مرکزی رسید یکی از مهم ترین و پر سر و صداترین طرح های عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در بازار مسکن بوده است. بر این اساس سقف وام 35 میلیون تومانی مسکن با اولویت خانه اولی ها و زوج های جوان به 60 و 80 میلیون تومان افزایش داشت که مبلغ 80 میلیون تومان برای تهرانی ها در نظر گرفته شد. سود این وام که در ابتدا بنا بود 12 درصد باشد به 14 درصد افزایش یافت و سود اوراق تسهیلات وام نیز 16 درصد تعیین شد. بانک مسکن همچنین دوره بازگشت وام را 12 ساله اعلام کرد و متقاضی برای دریافت این وام باید از دو روش اقدام کند یا 50 درصد مبلغ وام را به مدت یک سال در بانک مسکن سپرده گذاری کند یا اینکه با پرداخت مبلغی حدود 12 تا 15 میلیون تومان اوراق وام را از فرابورس خریداری کرده و بدون طی کردن دوره انتظار یک ساله این وام را دریافت کند. اقساط وام 80 میلیون تومانی بنا به محاسبات بانک مسکن رقمی حدود یک میلیون و 150 هزار تومان در نظر گرفته شده است که البته با روش پرداخت پلکانی اندکی بالا و پایین تر از این مبلغ نوسان می کند. بااین حال وام 80 میلیون تومانی چندان موردتوجه مردم قرار نگرفت و بنا به اعلام بانک مسکن تا زمستان امسال زیر 30 هزار نفر و حدود 28 هزار نفر متقاضی دریافت این وام شدند. مسکن گران قیمت قسطی به بن بست خورد پس از وام 80 میلیون تومانی موضوع فروش اقساطی مسکن از طریق انبوه سازان پیشنهاد شد. بر این اساس بنا شد خریداران تنها 25 درصد قیمت نهایی خانه را تأمین کنند و انبوه ساز بقیه مبلغ خرید خانه را به صورت وام در اختیار خریدار قرار دهد و بانک مسکن به عنوان ناظر ضمانت بازگشت اقساط را به انبوه ساز بدهد. البته این موضوع پیشنهاد اولیه انبوه سازان بود و درنهایت چیزی که به تصویب رسید آن بود که در مسکن قسطی تا سقف 100 میلیون تومان مبلغ خرید خانه توسط سازندگان تقبل می شود و البته متقاضی می تواند وام 80 میلیون تومانی خرید خانه را نیز به صورت جداگانه از بانک مسکن دریافت کند. بانک مسکن نرخ کارمزدی که برای این طرح در نظر گرفت 5 درصد بود و خریداران باید ظرف 3 تا 5 سال وام 100 میلیون تومانی انبوه سازان را تسویه می کردند. موضوع نرخ کارمزد بالای بانک مسکن محل اختلاف انبوه سازان و بانک مسکن شد اما مدیران بانک مسکن زیر بار پذیرش کارمزد کمتر نرفته و اعلام کردند در شرایط نابسامان منابع بانکی هزینه و کارمزد کمتر از این میزان برای بانک مسکن به صرفه نیست. درهرصورت محاسبات اقساط این طرح نیز نشان داد که افراد تنها برای پرداخت 100 میلیون تومان وام انبوه ساز و مطابق با مدل های پیشنهادی باید حداقل 970 هزار تومان و حداکثر بالاتر از 3 میلیون تومان قسط در ماه بپردازند. این طرح البته خیلی زود به بن بست خورد و انبوه سازان اعلام کردند اقساط سنگین مانع از استقبال مردم بوده و مسکن قسطی منتفی شده است. لیزینگ مسکن در ایران توجیه اقتصادی ندارد پس از آن دوباره اخبار جدیدی از طرح لیزینگ مسکن به گوش رسید. بانک مرکزی در روزهای پایانی سال 94 اعلام کرد که این طرح موافقت های اولیه بانک مرکزی را به دست آورده است و در سال 95 در شورای پول و اعتبار مطرح می شود و به این ترتیب برای اولین بار لیزینگ مسکن به اقتصاد ایران وارد می شود. طرحی که سال هاست در کشورهای پیشرفته اجرا شده و در ایران تنها مدل دیگری از طرح شکست خورده مسکن قسطی است. بیت الله ستاریان، اقتصاددان و کارشناس مسکن دراین باره به پیام ساختمان می گوید: لیزینگ مسکن در ایران قابلیت اجرا ندارد زیرا با دو بن بست بزرگ مواجه است. لیزینگ مسکن ایرانی از یک طرف نمی تواند فروش اقساطی بلندمدت داشته باشد زیرا با در نظر گرفتن تورم سالانه 20 تا 30 درصدی در بازار مسکن می توان به راحتی متوجه شد که اگر سازنده، مسکن خود را در بلندمدت به خریدار واگذار کند توجیه اقتصادی این نوع فروش از بین می رود و عایدی او در انتها ارزشی کمتر از مسکن فروخته شده اش خواهد داشت. او ادامه می دهد: از سوی دیگر این ماجرا نیز آن است که انبوه ساز، مسکن خود را در وام کوتاه مدت به خریدار واگذار کند که در این صورت نیز مبلغ ماهانه قسط سنگین و کمرشکن می شود و خریدار از عهده آن برنمی آید. ستاریان تأکید می کند: اگر در کشورهای پیشرفته لیزینگ مسکن اجرا می شود باید این مسئله را نیز در نظر بگیریم که بازار مسکن در آن کشورها به کنترل درآمده است و نرخ های حبابی و تورم عجیب وغریب در آن تجربه نمی شود و از سوی دیگر سود بانکی تسهیلات خرید مسکن در این کشورها بین 2 تا 5 درصد است؛ در نتیجه لیزینگ مسکن در این کشورها توجیه اقتصادی برای خریدار و سازنده دارد اما در ایران با این وضعیت اقتصاد کلان و مؤلفه های بازدارنده، لیزینگ مسکن توجیه اقتصادی ندارد. قسط 2 میلیون و 300 هزارتومانی برای وام 160 میلیون تومانی وام 160 میلیون تومانی آخرین مصوبه بانک مرکزی در سال 94 و در حوزه مسکن بوده است. بر اساس این مصوبه زوج های جوان تهرانی می توانند تا سقف 160 میلیون تومان و زوج های جوان ساکن در شهرهای بزرگ و مراکز استان می توانند تا سقف 120 میلیون تومان و سایر زوج ها تا سقف 80 میلیون تومان وام مسکن دریافت کنند. این مصوبه از ابتدای سال 95 اجرایی می شود و متقاضیان باید 50 درصد مبلغ وام را به صورت سپرده در اختیار بانک مسکن قرار دهند. اقساط این وام برای هر نفر از زوجین تهرانی ماهانه یک میلیون و 150 هزار تومان و در مجموع برای یک زوج جوان ماهی 2 میلیون و 300 هزار تومان است و در شهرهای بزرگ هر زوج جوان باید ماهانه یک میلیون و 700 هزار تومان به عنوان قسط وام بپردازد. بر اساس اعلام بانک مرکزی زوج هایی که خانه اولی نیستند می توانند با خرید اوراق تسهیلات مسکن و با سود 18.5 درصد این وام را دریافت کنند. اقساط بالا متأثر از شرایط نامطلوب اقتصاد کلان است طرح های گران قیمت دولت برای خانه اولی ها و مستأجران در شرایطی پیشنهاد می شود که مهم ترین چالش آن اقساط سنگین آن است. در شرایطی که هنوز نرخ مصوب دستمزد در ایران زیر یک میلیون تومان و حدود 818 هزار تومان است، طرح های دولت برای خانه دار شدن مستأجران اقساط ماهانه ای بیشتر از حداقل نرخ دستمزد و گاهی تا چند برابر آن دارد. با در نظر گرفتن اقساط وام 160 میلیون تومانی می توان گفت اقساط ماهانه این وام حدود 2.8 برابر نرخ مصوب دستمزد در ایران است و وام 80 میلیون تومانی حدود 1.3 برابر حداقل نرخ دستمزد قسط ماهانه دارد. این در حالی است که حداکثر قسط طرح مسکن قسطی که پدیده ای مشابه لیزینگ مسکن است تقریبا 3.7 برابر حداقل مزد است در شرایطی که میزان افزایش سالانه مزد در ایران معمولا بین 11 تا 17 درصد بوده است. این در حالی است که متوسط نرخ تورم سالانه در بازار مسکن 25 درصد است. حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی دراین باره به پیام ساختمان می گوید: لیزینگ مسکن و طرح های مشابه در واقع برنامه هایی هستند که برای قشر متوسط به بالا طراحی شده اند و تنها یکی از مدل های افزایش قدرت خرید مسکن به شمار می آیند. با این حال اقساط بالا طرح های مسکن متأثر از شرایط اقتصاد کلان کشور و نرخ تورم دو رقمی و سایر مسائل است و در حیطه اختیارات وزارت راه و شهرسازی نیست.