چرا بهره وری در بخش مسکن پایین است؟

بهره وری پایین در بخش مسکن یکی از پژوهش هایی است که مجموعه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در دستور کار خود قرارداد و این موضوع به عنوان یکی از مسائل بنیادین بخش مسکن موردتوجه قرار گرفت و در مقابل نیز برای آن نیز مجموعه راهکارهایی پیشنهاد و به اجرا درآمد. بر اساس این گزارش و به اذعان کارشناسان ارشد حوزه مسکن، بخش مسکن سهم بالایی در اقتصاد کشور و خانوار دارد و به همین دلیل نیز بهره وری در بخش مسکن می تواند بر رشد و توسعه کشور و توانمندشان خانوار تأثیر بسزایی داشته باشد. بر اساس آمار و شواهد، در حال حاضر، بهره وری عوامل و نهادهای تولید ازجمله زمین، منابع مالی و انرژی در بخش مسکن، پایین تر از میانگین جهانی است و اتلاف منابع بسیار زیادی در بخش مسکن و ساختمان به دلیل پایین بودن بهره وری اتفاق می افتد. مصرف انرژی 3 برابر استاندارد های جهانی بر اساس آمارها، سالیانه حدود 40 درصد از کل انرژی مصرفی کشور در بخش مسکن و ساختمان که رقمی معادل 430 میلیون بشکه نفت است، مصرف می شود که این میزان مصرف انرژی با لحاظ سرانه زیربنای ساختمان ها، حدود 3 برابر استانداردهای جهانی است. هرچند بخشی از این مصرف بالای انرژی به عواملی همچون به کارگیری تجهیزات و لوازم اداری با راندمان پایین و همچنین فرهنگ ناصحیح مصرف انرژی بستگی دارد ولی بخشی نیز به کیفیت نامطلوب ساختمان ها و وجود تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی فرسوده در کشور وابسته است. درهرصورت با کاهش مصرف انرژی در بخش ساختمان در حد استانداردهای جهانی، معادل 100 روز از صادرات فعلی نفت کشور (با صادرات روزانه 2.5 میلیون بشکه) صرفه جویی در مصرف انرژی صورت می پذیرد. پیش تر، در همین رابطه پیروز حناچی، معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی گفته بود: در بخش مسکن، 34 درصد اتلاف انرژی در بخش اداری و خانگی اتفاق می افتد که وزارت راه و شهرسازی، از طریق اجرای بهتر مقررات ملی و کنترل ساختمان در مبحث 19 در حال پیگیری موضوع است. طول عمر پایین ساختمان ها دومین شاخص بهره وری پایین در بخش مسکن به طول عمر ساختمان ها اشاره دارد. بر اساس پژوهش هایی که در معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی انجام شده طول عمر ساختمان ها در ایران حدود یک سوم میانگین جهانی است. به عبارت دیگر، استهلاک ساختمان ها در ایران 3 برابر میانگین جهانی است که این مسئله با توجه به سهم حدود 40 درصدی بخش ساختمان و مستغلات از کل سرمایه موجود در کشور، سبب هدر رفت بخش قابل توجهی از منابع کشور جهت ساخت واحدهای جایگزین می شود. همچنین یکی از دلایل پایین بودن عمر ساختمان ها در ایران، کیفیت پایین ساخت وساز در ایران است. دلیل دیگر عمر پایین ساختمان ها نیز به تخریب اقتصادی ناشی از عدم اجرای صحیح طرح های توسعه شهری مربوط است. به گونه ای که بسیاری از واحدهای مسکونی موجود به خصوص در مناطق شمالی شهرها باوجود عدم فرسودگی، توسط مالکان آن ها جهت دریافت تراکم بیشتر و کسب بازده اقتصادی، تخریب می شوند. حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، پیش تر، گفته بود: معتقدم مهم ترین دلیل، کم بودن عمر مفید ساختمان در کشور ما، فعالیت های سوداگرانه در عرصه ساخت وساز در شهرهاست، به این معنا که سفته بازی و کالایی شدن مقررات در عرصه ساخت وساز فرصتی را ایجاد کرده که خانه ای که ساخته می شود باقیمت بالاتری عرضه و سود بیشتری را نصیب صاحب زمین کند و تنها چیزی که اهمیت ندارد این است که کیفیت ساختمان هایی که ساخته می شوند، چگونه است. این موضوع سبب شده ساختمان تبدیل به کالایی شود که می تواند ارزش افزوده ایجاد کند. این موضوع هم ناشی از بی انضباطی شهری است. به این معنا که قوانین شهری توسط نهادهای محلی یعنی شهرداری ها مورد هجوم قرارگرفته و می گیرند. عامل دیگر از جهت بعد فنی است که در این خصوص هم باید بگوییم ساختمان ها در کشور ما در معرض آسیب قرار دارند. برای ساخته شدن یک ساختمان باکیفیت نیاز است آن ساختمان طراحی خوبی داشته باشد، مصالح استاندارد در آن به کاررفته باشد و درنهایت پروسه اجرا به خوبی انجام شده باشد. اشکال در هرکدام از این مراحل، می تواند عمر مفید ساختمان را کاهش دهد. در بیان راهکارهای حل این معضل نیز این نماینده وزارت راه و شهرسازی گفته است: با تدوین آیین نامه ها و مقررات، جلوی مداخلات ناصحیح را می گیریم؛ تصویب آیین نامه کنترل ساختمان یکی از اقدامات دولت در این زمینه است. طولانی شدن دوره ساخت با افزایش مدت زمان اجرای پروژه، بهره وری عوامل و منابع مالی و غیرمالی استفاده شده در اجرای پروژه کاهش می یابد. طول دوره ساخت در ایران حدود 2 تا 3 سال است که در مقایسه با برخی از کشورهای درحال توسعه طولانی است. این اتفاق متأسفانه در پروژه های عمرانی ما بیشتر از ساخت وسازهای شهری به چشم می خورد. پروژه هایی که به دلیل طول دوره ساخت قبل از افتتاح فرسوده هستند و صدمات جبران ناپذیری به منابع کشور وارد می کنند.