بی عدالتی در اخذ عوارض نوسازی توسط شهرداری

بررسی جزئیات فرمول معیوب عوارض نوسازی در تهران که مالکان املاک مسکونی و البته سایر کاربری ها مطابق ضوابط شهری، باید همه ساله به شهرداری پرداخت کنند، حاکی است: سه ایراد اساسی در عوارض نوسازی شهر تهران وجود دارد که شامل سهم نزدیک به صفر مبلغ عوارض نوسازی از ارزش روز املاک ، جایگاه تزیینی عوارض نوسازی در بودجه شهرداری و همچنین نسبت نابرابر عوارض در شمال و جنوب شهر می شود. تفاوت عوارض نوسازی تهران و توسعه یافته ها نتایج مطالعات کارشناسی دراین باره نشان می دهد: نرخ عوارض نوسازی که مالکان املاک مسکونی سایر کلان شهرهای دنیا که به صورت منظم و سالانه آن را در قالب شارژ شهری به شهرداری ها پرداخت می کنند، در تهران با احتساب متوسط مبلغ عوارض در مناطق مختلف و میانگین قیمت مسکن، حدود 02/ 0 درصد ارزش روز ملک است و نرخ متعارف این عوارض در کلان شهرهای توسعه یافته دنیا، معادل یک درصد ارزش ملک است که به این ترتیب، یک وجه فرمول معیوب شارژ مالی پایتخت، از این محل، کاملا قابل تشخیص است. از طرفی، دولت های محلی در کشورهای مختلف، به واسطه نرخ مؤثر شارژ شهری ، حدود 30 تا 40 درصد منابع مالی اداره شهر را با این نوع عوارض که از آن به پایدارترین و سالم ترین عوارض شهری و همچنین مالیات شهری سه منظوره یاد می شود، تأمین می کنند. اما در تهران، سهم عوارض نوسازی از کل بودجه اداره شهر 2 درصد است که این موضوع، دومین ایراد اساسی در نحوه اعمال عوارض شهری در پایتخت محسوب می شود. ایراد سوم که روند معیوب تأمین مالی هزینه های پایتخت را تشدید و تبعات جانبی آن، متغیرهای بازار مسکن را از تنظیم خارج کرده، به نسبت معکوس مبلغ عوارض نوسازی بین شمال و جنوب پایتخت مربوط است. عوارض بیشتر از کم بضاعت ها نسبت عوارض نوسازی به قیمت مسکن در گران ترین منطقه پایتخت به لحاظ ارزش روز املاک مسکونی در منطقه یک- چیزی در حدود 01/ 0 درصد است اما همین نسبت در مناطق جنوبی شهر که توانایی اقتصادی خانوارهای مالک، پایین تر از پردرآمدهای بالای شهر است، به 04/ 0 درصد می رسد. صرف نظر از اختلاف محسوس بین بنیه مالی و توان اقتصادی ساکنان شمال و جنوب شهر تهران، شکاف قیمت ملک و خدمات شهری بین مناطق شمالی و جنوبی پایتخت، ایجاب می کند، نرخ و مبلغ عوارض نوسازی با نسبت برابر و متعادل باارزش روز املاک در مناطق مختلف، محاسبه و اعمال شود. در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک تهران به عنوان گران ترین منطقه، 10 میلیون تومان و در منطقه 18 به عنوان یکی از مناطق جنوبی و ارزان قیمت شهر، 2/ 2 میلیون تومان است. به رغم شکاف 5/ 4 برابری ارزش ملک مسکونی در این دو منطقه، یک اختلاف حدود 30 درصدی بین میزان اخذ مبالغ عوارض نوسازی آن ها وجود دارد. نسبت وارونه عوارض نوسازی فقط به مناطق شمال و جنوب شهر محدود نیست. در منطقه 2 که متوسط قیمت مسکن 40 درصد گران تر از منطقه یک است، مبلغ عوارض نوسازی ، حدود 3 تا 5 درصد، بیشتر از منطقه یک است. در منطقه 2، نرخ عوارض نوسازی یا همان شارژ شهری، حدود 02/ 0 درصد ارزش روز املاک را دربر می گیرد. رفع عیب از فرمول عوارض نوسازی کارشناسان برای رفع عیب از فرمول عوارض نوسازی تأکید می کنند: مطابق فرمول جهانی شارژ شهری ، نرخ این عوارض متناسب با سطح توسعه یافتگی مناطق، باید تنظیم شود و رابطه مستقیم باارزش روز املاک در مناطق مختلف داشته باشد. همچنین نسبت عوارض نوسازی به قیمت مسکن در کل شهر، برای تبعیت از فرمول متعارف سایر کشورها، نیازمند بازتعریف اساسی است. افزایش ریسک احتکار خانه خالی در برخی از شهرهای آمریکا، نرخ این عوارض معادل یک تا 3 درصد ارزش روز ملک است. بررسی ها درباره سه مزیت طلایی فرمول جهانی شارژ شهری، نشان می دهد: شهرداری های موفق دنیا با ابزار مالیات شهری و دریافت آن از مالکان، از یک سو خرج شهر را با درآمد پایدار و مقاوم در برابر نوسانات اقتصادی تأمین می کنند و از سوی دیگر، ریسک سوداگری در بازار ملک به شکل خالی گذاشتن خانه ها را افزایش می دهند . در برخی کشورها ازجمله آمریکا، دولت های محلی، با تنظیم شناور نرخ شارژ شهری، در مقابل تخریب زودرس خانه ها بازدارندگی اقتصادی ایجاد می کند به طوری که، مبلغ این نوع مالیات شهری، متناسب با افزایش سن بنای خانه ها، کاهش پیدا می کند، اما به محض تخریب و نوسازی، بالاترین نرخ عوارض، به آن ملک اعمال می شود که معادل دو برابر کمترین سطح عوارض شهری است. در کشورهای مختلف، پرداخت شارژ شهری معادل یک درصد ارزش روز ملک، هزینه خانه های خالی را برای مالک افزایش می دهد و باعث می شود تا آن را در بازار اجاره، عرضه می کنند، اما در تهران، بی اثر بودن مبلغ عوارض نوسازی بر املاک از یکسو و تأخیرهای طولانی مالکان در پرداخت آن تحت تأثیر جرائم ناچیز، باعث شده هزینه شهری احتکار ملک برای مالکان، تقریبا نزدیک به صفر باشد و درنتیجه، تعداد خانه های خالی در پایتخت ظرف 5 سال از 300 هزار واحد مسکونی به نیم میلیون واحد افزایش یابد. درصورتی که نسبت عوارض نوسازی به متوسط ارزش روز املاک مسکونی در تهران از سطح فعلی 02/ 0 به 2/0 درصد تغییر کند، در این صورت، منابع مالی قابل وصول از این محل برای شهرداری، به حدود 4 هزار میلیارد تومان افزایش پیدا می کند که این رقم بخش قابل توجهی از هزینه نگهداشت و جاری شهر را پوشش خواهد داد و می تواند کاملا جایگزین عوارض تغییر کاربری یا فروش تراکم شود.بهترین حالت برای واقعی سازی نرخ عوارض نوسازی ، افزایش سهم منابع مالی ناشی از این عوارض به حداقل یک سوم بودجه سالانه اداره پایتخت است. چهار ملاحظه اجرای طرح حبیب الله طاهرخانی پژوهشگر حوزه برنامه ریزی شهری با اشاره به اشکالات فعلی نرخ عوارض نوسازی، چهار ملاحظه برای واقعی سازی نرخ این شارژ شهری را ضروری دانست و ادامه داد: یکی از مهم ترین اشکالات نرخ عوارض نوسازی سهم نامتعادل و نابرابر این عوارض در شمال و جنوب شهر است. به این معنا که نرخ عوارض نوسازی در مناطق مختلف شهر تهران برخلاف قیمت متفاوت املاک به یک نسبت تعیین می شود. طاهرخانی با تأکید بر اینکه برای رفع این اشکالات نیاز است فرآیند واقعی سازی عوارض نوسازی در دستور کار قرار بگیرد، اظهار کرد: اما در این جریان باید چهار ملاحظه مدنظر مدیران شهری باشد. نخست ایجاد سامانه ای برای پایش قیمت روز املاک است. در بسیاری از کلان شهرهای دنیا، شهرداری ها مجهز به سامانه ای هستند که از طریق آن قیمت روز املاک را به صورت مرتب پایش می کنند و از این مسیر در نرخ شارژ شهری اعمال می کنند و نرخ عوارض را به صورت منعطف بر مبنای قیمت روز املاک تعیین می کنند. به عنوان مثال اگر قیمت املاک به شدت افزایش پیدا کند نرخ عوارض نوسازی را کاهش می دهند. این پژوهشگر شهری دومین ملاحظه را محافظت از افراد کم درآمد در مناطق آسیب پذیر شهری در فرآیند واقعی سازی نرخ عوارض نوسازی دانست.او توضیح داد: در الگوی جهانی شارژ شهری، گروه های کم درآمد شهر به نوعی از پرداخت عوارض نوسازی معاف می شوند یا آنکه سهم کمتری در پرداخت عوارض نوسازی دارند. طاهرخانی سومین ملاحظه را متناسب سازی نرخ عوارض نوسازی با قیمت املاک خواند و گفت: در مناطق شمالی شهر نرخ عوارض نوسازی باید متناسب با قیمت روز املاک بالاتر تعریف شود و در مناطق جنوبی شهر متناسب با قیمت ملک این نرخ کاهش پیدا کند. به گفته وی چهارمین ملاحظه نیز آن است که عوارض نوسازی دریافتی از ساکنان هر محله برای ارتقای شرایط سکونتی ساکنان همان محله هزینه شود تا شهروندان تأثیر پرداخت این عوارض را به صورت ملموس حس کنند.