با مازاد مسکن روبرو هستیم

گروه بازار ساختمان: بیشتر کارشناسان معتقدند در سال آینده قیمت مسکن به علت کاهش ساخت وساز و در نتیجه کاهش عرضه دچار تحولاتی خواهد شد . آمارها نیز از کاهش 60درصدی ساخت وساز در کشور حکایت دارد که این امر به نوبه خود سؤالاتی را به ذهن میآورد؛ اینکه آیا با کاهش ساخت وساز در طول یک سال تعادل عرضه و تقاضا به هم میخورد؟ و یا کاهش ساخت وساز تا چه اندازه در افزایش قیمت مسکن مؤثر است ، این سؤالات را با کارشناسان در میان گذاشته ایم: چراغ قرمز مسکن روشن نشده است باقر میلانی، کارشناس مسکن با بیان اینکه فرآیند دوره ساخت وساز حدود سه سال است به پیام ساختمان گفت: از زمانی که سازنده تصمیم به ساخت میگیرد تا زمان عرضه آن به بازار فروش دوره کوتاهی نیست که تأثیر فوری داشته باشد پس اگرچه میزان صدور پروانه ها در آذر 93 نسبت به آذر 92 کاهش 50درصدی داشته است اما هنوز چراغ قرمز مسکن روشن نشده و مسئولین باید در کوتاه ترین زمان و با راهکارهای حمایتی میزان ساخت وساز را افزایش دهند . انتقاد از بزرگنمایی کاهش ساخت وساز باور، کارشناس مسکن به پیام ساختمان گفت: اوضاع ساخت وساز آنچنان که برخی از کارشناسان ادعا میکنند وخیم نیست . وی افزود: با توجه به آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران در طی 11ماه گذشته از سال 93 تنها در بخش سرمایه گذاری در ساخت مسکن جدید نسبت به سال 92 رشد منفی داشته ایم اما در کل توزیع سرمایه در بازار ساخت وساز 93روند مثبتی داشته است . باور ادامه داد: به علت کاهش قیمت مصالح ساختمانی و تصمیم برای بازگشت سریع سرمایه به جیب سازنده، سرمایه گذاری در حوزه ساختمان های نیمه کاره و در حال تکمیل با رشد 10 درصدی روبه رو شده است . وی افزود: شاید تک تک سرمایه گذاریها در بخش مسکن در سال 93 نسبت به سال 92 با کاهش همراه بوده اما این کاهش چندان نگران کننده نبوده است . این کارشناس با انتقاد از بزرگنمایی کاهش ساخت وساز گفت: درست است که ساخت وساز در کشور کاهشیافته است اما نکته قابل توجه این است که در بدترین شرایط اقتصادی نیز سرمایه گذاران مأمنی امن تر از بخش ساخت وساز نیافتند. تعداد واحدهای مسکونی از خانوار بیشتر است کوزه چی، کارشناس بازار مسکن با بیان این مطلب که با مازاد مسکن روبه رو هستیم، به خبرنگار ما گفت: در چند سال اخیر سازنده ها به صورت مستمر ساختمان های زیادی ساخته اند و اگر رکودی در بازار مسکن وجود دارد به علت توان و قدرت خرید پایین مردم است . وی افزود: نیاز سالانه ما 800 هزار واحد است که در شهرها بیشتر از این نیاز ساخت وساز میشود و از سال 88 تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر شده و کشور با پدیده واحدهای خالی مواجه است.مثلاً در تهران به طور متوسط 10 میلیون مترمربع ساخت وساز داشتیم که طی چند سال اخیر به 40 میلیون مترمربع رسیده و سازنده ها با مشکل خواب سرمایه مواجه شده و مجبورند با خریداران کنار بیایند. کوزه چی ادامه داد: درحالیکه تقاضاها کاهش پیداکرده، سازنده ها هنوز هم سه برابر تقاضای موجود ساخت وساز میکنند.درگذشته شهرداری تهران سالانه 100 هزار مجوز ساخت وساز ارائه میکرد ولی اکنون این تعداد به رقم 250 هزار واحد طی سه سال تبدیل شده و بزرگ ترین مشکل سازنده ها فروش واحدهای ساخته شده است. به طور متوسط در کل کشور حجم ساخت وساز دو برابر شده و از 60 میلیون مترمربع به 120 میلیون مترمربع رسیده است. نیاز مردم به مسکن قطع نمیشود عضو انجمن انبوه سازان استان تهران با تأکید بر اینکه دولت باید برای بخش خصوصی انگیزه ایجاد کند و راندمان را بالا ببرد، گفت: نیاز مردم به مسکن قطع نمیشود و رشد جمعیت و نیاز سالانه همیشه وجود دارد.وی افزود: اگر برنامه ای اجرا کنیم که نیاز مردم برطرف شود و معاملات افزایش یابد از شدت و نیاز به بخش خصوصی کاسته میشود، در غیر این صورت فشردگی تقاضا بیشتر شده و در طول زمان با افزایش قیمت ها مواجه میشویم. ایرج رهبر با تأکید بر اینکه اگر وضعیت بازار اینگونه باشد سرمایه گذار هم نیازی به حضور در بازار نمیبیند، اظهار داشت: بخش زیادی از انبوه سازان به دلیل فروش نرفتن واحدهای قبلی، سرمایه ای برای حضور در بازار مسکن ندارند و منتظرند تا واحدهای قبلی را بفروشند. عضو سابق هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران تصریح کرد: در سال جاری 40 تا 45 درصد کاهش در بخش تولید مسکن داشتیم، بنابراین نیاز به اجرای سیاست هایی در بازار مسکن است تا این وضعیت بهبود پیدا کند. آمارها چه می گویند؟ هم اکنون موجودی کل مسکن در کشور با احتساب آپارتمان های تکمیل شده بهار 93 معادل 23.3 میلیون واحدمسکونی است اما حجم «عرضه مصرفی» که از مابه التفاوت «عرضه کل» و «خانه های خالی» به دست میآید، هم اکنون حدود 21.1 میلیون واحد مسکونی برآورد میشود. نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال90 نشان داد: تعداد خانه های خالی یا همان عرضه بیمصرف در فاصله سال های 85 تا 90 با رشد حدود 240 هزار واحدی در هر سال، از 400 هزار واحد خالی از سکنه به 1.6 میلیون واحد رسید. در سال90 اگر چه موجودی کل مسکن در کشور معادل 21.6 میلیون واحد شد اما با کسر 1.6 میلیون خانه خالی از آن، حجم «عرضه مصرفی» در آن سال به حدود 19.95 میلیون واحد مسکونی رسید. حجم خانه های در حال استفاده و مصرفی در سال90 در مقایسه با 21میلیون و 185 هزار خانوار موجود در آن سال، از کسری 1.2 میلیون آپارتمان مسکونی مصرفی حکایت میکرد و نشان میداد: در اوایل دهه90 که بازار مسکن در شوک رکود سال88 بود، به دلیل آنچه احتکار سازنده ها همزمان با کاهش قیمت و همچنین ناتوانی قدرت خرید مسکن عنوان میشد، کارآیی بخشی از عرضه مختل شد و بروز «کسری آپارتمان های مصرفی»، به رغم «مازاد عرضه کل» را رقم زد. هم اکنون با فرض اینکه تعداد خانه های خالی ظرف 2.5 سال گذشته با روند 5 سال قبل، افزایش پیدا کرده باشد مشاهدات و روایت واسطه ها در بازار مسکن، رشد خانه های خالی به خصوص در بخش واحدهای نوساز را تایید میکند و میتوان این طور نتیجه گرفت که در حال حاضر از 23.3 میلیون کل موجودی مسکن کشور، حدود 2.2 میلیون واحدمسکونی به صورت «خانه خالی» در بازار نگهداری میشود طوری که حجم «عرضه مصرفی» یا آپارتمان های در حال سکونت از حدود 20 میلیون واحد در سال90 به 21.1 میلیون واحد در پایان بهار93 رسیده است. با احتساب حجم «عرضه مصرفی» در بازار مسکن، مشخص میشود: شکاف 1.2 میلیون واحدی که در سال 90 بین تعداد آپارتمان های مصرفی و خانوارها وجود داشت، هم اکنون تقریبا نصف شده و میزان کسری واحدهای مصرفی در برابر خانوارهای شهری به حدود 685 هزار واحد رسیده است که سرمنشا این رویداد مثبت نیز، رشد سه برابری سرمایه گذاریهای ساختمانی سال های 91 و اوایل 92 میتواند باشد. در سال 91، طبق گزارش بانک مرکزی، تعداد آپارتمان های تکمیل شده در کشور 104درصد افزایش یافت و753 هزار واحد جدید مسکونی به بازار عرضه شد. در سال 92 نیز این شاخص 11درصد رشد کرد و 834 هزار واحد جدید عرضه شد اما در بهار امسال این شاخص 24 درصد نزول کرد. مقایسه تعداد خانوارها و آپارتمان های مصرفی (بدون احتساب خانه های خالی) نشان میدهد: میزان کسری 1.2 میلیون واحد مسکونی در سال90 به حدود 685 هزار واحد در سال جاری رسیده و عملا شکاف عرضه مصرفی و نیاز موجود، کمتر شده است. به این ترتیب میتوان گفت: رشد 8 درصدی موجودی کل واحدهای مسکونی در کشور در فاصله زمانی سال 90 تا بهار 93، اگر چه شکاف بین حجم آپارتمان های در حال استفاده و تعداد خانوارهای فعلی را 1.7 برابر کاهش داد و کسری 1.2 میلیون واحدی در حوزه مصرفی را به 685 هزار واحد رساند اما برآورد میشود بخش قابل توجهی از عرضه های جدید طی این سال ها به جای آنکه مصرفی شود، به صوت «خانه خالی»، عملا به افزایش «عرضه صوری» در بازار مسکن دامن زده است. کمبود حداقل 645 هزار واحد مسکونی در کشور را اخیرا مسئولان بخش مسکن در همایش سیاست گذاریهای توسعه مسکن، مطرح کردند. کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی، برای تبدیل عرضه صوری به عرضه مصرفی، راهکار استفاده از 1.5 میلیون خانه خالی موجود در کشور را توانمند کردن قدرت مالی متقاضیان و همچنین اخذ مالیات از خانه های خالی عنوان میکنند. کلام پایانی اگر نگاهی گذرا به وضعیت مسکن در شهرهای مختلف ایران داشته باشیم، میبینیم که تمام خانوارها- به عنوان مالک یا مستأجر- سقفی بالای سرخود دارند؛ هرچند دراین بین اکثر مستأجران از هزینه های بالای اجاره بها گلایه مند هستند . در تمام شهرهای ایران به خصوص تهران، مجتمع ها و آپارتمان های خالی بسیاری وجود دارد که در صورت عرضه و کاربرد مصرفی قیمت و هزینه های اجاره را تعدیل میکند . از سوی دیگر اگر تاثیر کاهش ساخت و ساز را در افزایش بیکاری و تعطیلی کارخانه ها به خاطر بیاوریم آن هنگام به اهمیت رونق ساخت و ساز پی خواهیم برد. رونق ساخت و ساز 200 صنعت و شغل دیگر را تحت تاثیر قرار می دهد، اما رکود در این بخش قدرت خرید را پایین میآورد و به نوبه خود باعث رکود در سایر بخش های اقتصادی می شود. پس به جاست که دولت محترم همانطور که نیت و عزم خود را برای ایجاد رونق در بخش ساخت و ساز اعلام کرده است برای عملی ساختن نیت خود اهتمام ویژه ای داشته باشد.