کدام نهاد بر قیمت مسکن نظارت دارد؟

اگرچه در هر بازاری عرضه و تقاضا، قیمت کالا یا خدمات را تعیین میکند و در کنار این مکانیزم، مرجعی جهت نظارت بر قیمت و نحوه عرضه و تقاضا وجود دارد تا از تخلفات احتمالی شامل گران فروشی و عرضه کم جلوگیری شود، اما در بازار معاملات مسکن شاهد نرخ گذاریهایی متفاوت برای املاک هستیم . حال سؤال اینجاست که آیا این نرخ ها واقعی و منطقی هستند یا فقط برحسب سلیقه تعیین میشود؟آیا در حال حاضر مرجعی برای تعیین نرخ هر منطقه مسکونی وجود دارد و عموماً این نرخ ها توسط چه کسانی تعیین میشود؟آیا روش هایی علمی برای محاسبه قیمت واقعی مسکن وجود دارد ؟! قیمت گذاری خانه قاعده مشخصی ندارد! عضو سازمـــان نظام مهندسی خوزستان درباره قیمت گذاری مسکن در اهواز، گفت: قیمت گذاری خانه ها قاعده مشخصی ندارد و عموماً برحسب عرف و سلیقه تعیین میشود، به این معنی که هر منطقه قیمت خاص خود را دارد. وی افزود: خوشبختانه مردم و خریداران نسبت به گذشته آگاهانه تر برای خرید ملک اقدام میکنند و به راحتی هر قیمتی را برای خرید نمیپذیرند و به شاخصه هایی همچون مصالح به کاررفته، سازنده و جزئیات ساخت توجه بیشتری دارند.رادکیا تصریح کرد: در حال حاضر مرجعی به عنوان ناظر بر قیمت ملک وجود ندارد و مالک با توجه به شرایط بازار و تقاضا برای خرید، قیمت خود را تعیین میکند. همه کدخدایی میکنند عمران جعفرآبادی، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه قیمت زمین حدود60درصد قیمت ساختمان است، به خبرنگار ما گفت: قیمت زمین در ایران بدون نظارت تعیین میشود و مشکل ما این است که کسی قیمت زمین را تعیین نمیکند بلکه به صورت سلیقه ای است. وی ادامه داد:اگر گروه خاصی به عنوان متولی قیمت زمین و مسکن بر قیمت ها نظارت میکردند ، اوضاع بازار مسکن بهتر بود. به عنوان مثال اگر تنها سرمایه داران و سازندگان قیمت گذاری میکردند ،مشخص بود که قیمت گذاری آنها مشکل دارد یا خیر اما مشکل این است که نمیدانیم چه کسی یا کسانی قیمت تعیین میکنند. جعفرآبادی تصریح کرد: درجایی که مرجع تعیین کننده ای نباشد هر کس به سلیقه خود تعیین قیمت میکند و نمونه این وضعیت در بازار املاک مشاهده میشود و سرمایه دارانی از اقشار مختلف با حضور در این آشفته بازار تعیین قیمت میکنند و کسی بر کار آنها نظارت ندارد. شناسنامه فنی قیمت تعیین میکند احمدرضا ترکان ، کارشناس مسکن به پیام ساختمان گفت: بزرگ ترین مشکل مسئولین برای تعیین قیمت مسکن نداشتن اطلاع کامل از نحوه ساخت و متریال های ساخت است که این مورد میتواند با وجود شناسنامه فنی حل شود .وی افزود: اگر وضعیت و کیفیت ساخت یک واحد مسکونی مشخص باشد تعیین قیمت به هیچ وجه سخت نیست اما متأسفانه عدم شفافیت در ساخت ، کیفیت مصالح ساختمانی و حتی مشخص نبودن قیمت زمین باعث شده ،قیمت مسکن سلیقه ای و مطابق خواست فروشنده تعیین شود. نرخ گذاری ملک هیچ پایه و اصولی ندارد یک مشاور املاک اظهارکرد: هر شخصی برای فروش ملک خود، ملاک هایی در نظر میگیرد اما نرخ گذاری ملک هیچ پایه و اصولی ندارد. وی، علاوه بر خریدار و فروشنده، نقش مشاوران املاک را در قیمت گذاری ملک تأثیرگذار دانست و خاطرنشان کرد: درمجموع خریدوفروش ملک بر اساس توافق بین خریدار و فروشنده صورت میگیرد اما در هر بازاری حضور مرجعی به منظور نظارت بر فرایند خریدوفروش و تعیین قیمت ضرورت دارد تا از بروز تخلفات جلوگیری شود . متأسفانه نگاه سرمایه ای به بخش مسکن باعث شده قیمت سلیقه ای و غیرواقعی تعیین شود و ملاک و شاخص قیمت گذاریها مشخص نباشد و هرکسی بر اساس ملاک های خود نسبت به قیمت گذاری ملک خود اقدام میکند. لزوم تشکیل کمیته قیمت گذاری مسکن رئیس کمیته مسکن مجلس با بیان این مطلب که در کشورمان نگاه به ساختمان، نگاه سرمایه ای است، گفت : این نگاه باعث شده قیمت ها سلیقه ای و غیرواقعی تعیین شود و ملاک و شاخص قیمت گذاریها معلوم نیست و هرکسی بر اساس ملاک های خود و تورم و حتی بیشتر از آن قیمت گذاری میکند. سید احسن علوی گفت: در حال حاضر سرمایه گذاران بخش مسکن قیمت ها را تعیین میکنند که بدون تردید تنها به منافع خود میاندیشند .وی تأکید کرد: ما در کشور یک نهاد نظارتی پرقدرت میخواهیم تا اوضاع آشفته قیمت مسکن را سر وسامان دهد. نماینده مردم سنندج خاطرنشان کرد: ضرورت ایجاد کمیته نظارت بر قیمت مسکن به شدت احساس میشود و دولت باید برای کنترل این وضعیت به صورت منطقه ای قیمت گذاری کرده و برای قیمت ها سقف مشخصی تعریف کند ولی متأسفانه دولت در تعیین قیمت مسکن نقشی ندارد. علوی با انتقاد از بیسروسامانی بخش مسکن ،خاطرنشان کرد: باید وزارت راه و شهرسازی کارگروهی تشکیل دهد و قیمت ها به صورت منطقه ای تعیین شوند ولی متأسفانه هنوز مرجع یا کارگروهی به عنوان تعیین کننده قیمت وجود ندارد. فاکتورهای اصولی و علمی قیمت گذاری مسکن فرهاد منصوری،کارشناس رسمی دادگستری رشته ساختمان به خبرنگار ما گفت: بدون تردید برای هر کالایی میتوان با فاکتورهای اصولی و علمی قیمت گذاری کرد اما در تعیین قیمت ملک،ارزش عرصه(زمین) آن تعیین کننده میباشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید میآورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد میکند. وی افزود: بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی مانند؛ اندازه ابعاد ملک ، کاربری ملک ،عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک،موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه و قرارگیری احتمالی ملک در مسیر طرح های عمرانی(میزان عقب نشینی و اصلاحی احتمالی) میباشد. منصوری ادامه داد: عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک میباشد .وی تصریح کرد: با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمان ها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک کاری متعارف و معمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام مینمایند و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب ، برق ، گاز ، تلفن ،آسانسور و غیره را به آن اضافه میکنند. منصوری خاطرنشان کرد: در برآورد قیمت پارکینگ و انباریها همچنین مرغوبیت مکانی آنها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، و در مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی و غیره، واقع شدن بنا در زیرزمین ، شرایط نورگیری و آلودگی هوا و آلودگی صوتی ناشی از موتورخانه و سایر موارد، میبایست در نظر گرفته شود.پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندس ارزیاب میباشد. در جدول میتوان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استانداردهای ساخت وساز در حد عرف و حداقل در آن رعایت شده باشد . از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری میبایست تعیین و اعلام گردد، بررسی حق کسب و پیشه و تجارت یا حق سرقفلی و تعیین مبلغ ریالی آن میباشد.