پرونده معام لات 6 ماهه نخست 93

بازار مسکن درشش ماهه نخست 93 در حالی پرونده معاملاتی خود را بست که با رکود سنگینی همراه بود و علیرغم ادعای برخی روزنامه ها و آمارهای مشاوران املاک که تعداد معاملات خرید در سال 93 را نسبت به سال 92 با رشد 88 درصدی همراه دانسته اند بسیاری از کارشناسان با تکذیب این آمار و ارقام معتقدند کاهش شدید تعداد معاملات در سال 93 بازخوردهای منفی در بین سازندگان و فروشندگان داشته است. با توجه به آمارهای سامانه مشاوران املاک، حجم کل معاملات مسکن در فروردین امسال 16 هزار و 795 فقره ، حجم معاملات خرید حدود 8 هزار و 755 فقره و تعداد قراردادهای اجاره 7هزار و 290فقره و در نهایت میزان پیش فروش رقمی حدود 623 فقره بوده است. البته فروردین امسال نسبت به اسفندماه 92 ( همیشه ماه های آخر سال با کاهش معاملات همراه است) کاهش 32 درصدی در معاملات داشته است ( تعداد کل معاملات مسکن در اسفند 92 حدود 23 هزار فقره بوده است). اما به طورکلی نیمه نخست اردیبهشت ماه 93 با رشد خوبی همراه بوده است. حجم معاملات در اردیبهشت 49 هزار و 757 فقره بوده که نسبت به ماه قبل یعنی فروردین همین سال 3 برابر افزایش داشته است. دلیل این افزایش را میتوان در شوک روانی ناشی از در پیش بودن فاز دوم هدفمندی و ترس از افزایش قیمت ها، جستجو کرد. البته این جهش معاملاتی در همان زمان گروهی از کارشناسان را به اشتباه انداخت و باعث شد این گروه از پایان رکود مسکن خبر دهند. اما برخلاف این پیش بینی، خرید مسکن در سه ماه بعد، مرتب کاهش یافت. در خرداد، تیر و مرداد امسال حجم کل معاملات از رقم 42 هزار به 38 هزار و در نهایت به 33 هزار فقره رسید که قسمت اعظم این معاملات در بازار اجاره بوده است . اما در شهریورماه بازار معاملات روند متفاوتی در پیش گرفت و به رقمی نزدیک به تعداد معاملات اردیبهشت ماه رسید که کارشناسان مسکن دلیل این افزایش را در شایعات مربوط به نتایج مذاکرات و وجود تردید در افزایش قیمت مسکن میدانند. در حقیقت مثبت شدن نرخ رشد ماهانه در معاملات خرید مسکن شهریور به همراه رشد 3 رقمی معاملات اردیبهشت باعث شد معدل حجم خریدوفروش آپارتمان در نیمه اول سال93 به دو برابر افزایش پیدا کند. همزمان با رکود در تعداد معاملات مسکن امسال منحنی قیمت مسکن نیز روند رو به کاهش داشته و همچنان در سطح زیر صفر قرار دارد. هرچند تغییر جهت کنونی بازار معاملات ممکن است دوباره فرضیه «پایان رکود» را تقویت کند اما به دو دلیل فرضیه دیگری نیز قابل انتظار است. دلیل اول، چشم انداز کاهش قیمت مسکن در ماه های آینده و همچنین تکمیل نشدن طول دوره زمانی رکود است. پیش بینیها دراین باره حاکی است؛ شیبی که حداقل طی 6 ماه اخیر در منحنی قیمت به وجود آمد تا اواخر امسال ادامه پیدا میکند. به خصوص اینکه کاهش تورم در ماه های آینده بر منحنی قیمت مسکن اثر کاهنده خواهد داشت. بنابراین چنانچه متقاضیان مسکن در یک ماه اخیر با تصور کف نشینی قیمت ها، تصمیم داشتند خرید را از سر بگیرند، در صورت مشاهده رکود جدید در بازار مسکن، ممکن است سرعت معاملات را کاهش دهند. دلیل دوم درباره رونق محسوب نشدن کارنامه اخیر معاملات مسکن، «لحظه ای بودن رشد معاملات در نیمه اول امسال» است. در 6 ماه اخیر، خریدوفروش آپارتمان به صورت نقطه ای افزایش پیدا کرد و در قالب یک روند حتی به صورت دو ماه متوالی هم نبود. از طرفی، رشد معاملات در شهریور نیز تا حدودی طبیعی میتواند باشد چراکه پایان یافتن ماه رمضان از یک سو و تشدید معاملات در ماه پایانی تابستان از سوی دیگر، باعث این افزایش شد. هم اکنون کارشناسان اقتصاد مسکن، با استناد به دلایل گفته شده و همچنین مشاهده ناپایداری در دو موج افزایشی کوتاه مدت در حجم معاملات خرید مسکن( یکی در اردیبهشت و دیگری در شهریور) معتقدند: بازار مسکن در نیمه دوم سال باقیمانده مسیر رکود را طی خواهد کرد و حجم معاملات ماهانه، با شیب ملایمی روبه رو خواهد شد. این پیش بینی با تکیه بر انتظاری که متقاضیان مسکن بابت افزایش سقف تسهیلات خرید دارند، مطرح است؛ چرا که برنامه وزارت راه و شهرسازی برای پرداخت 80 میلیون تومان وام خرید درصورتیکه همین روزها در بانک مرکزی تصویب شود، اولین سری پرداخت آن به اواسط سال94 موکول میشود بنابراین تا آن زمان، انتظار نمیرود تحرک خاصی در تقاضا ایجاد شود. احمدرضا شاکی، مشاور و کارشناس املاک با بیان این مطلب که مسئولین به وخامت اوضاع در مورد کاهش حجم معاملات و از طرفی کاهش ساخت وساز آگاه نیستند، به پیام ساختمان گفت: به نظر بنده اوضاع کنونی معاملات بحرانی است و آسیب های این بحران در سال های بعد نمود پیدا میکند زیرا با کاهش تعداد معاملات میتوان دریافت هم کاهش جدی در ساخت وساز داشتیم و هم کاهش قدرت و توان خرید. وی افزود : در شرایط کنونی میزان عرضه و تقاضا از عوامل مؤثر در بازار مسکن نیستند بلکه فاکتورهای سیاسی مانند مذاکرات هسته ای ایران و کشورهای 1+5 و نیز فاکتورهای اقتصادی مانند هدفمندی تعیین کننده اند. وی راهکار خروج از رکود را در حمایت دولت از تولید و افزایش حقوق کارگران دانست و افزود: اتمام طرح های عمرانی دولتی (گازرسانی ، نوسازی مدارس ،راه سازی ،طرح های بیمارستانی و بهداشتی، انجام امور زیربنایی و .... ) میتواند در افزایش نرخ توسعه کشور و اشتغال مؤثر باشد چون کشوری که پویا و در حرکت باشد شاهد رکود نخواهد بود . احمد شکری ، مشاور و کارشناس مسکن با بیان این مطلب که رونق و رکود حجم معاملات در یک بازه زمانی مشکلات را حل نمیکند، به پیام ساختمان گفت: در حال حاضر توان خرید مردم کفاف قیمت های کاذب مسکن را نمیدهد. وی افزود: حقوق کارگر در چین در سال 2005 معادل 56 دلار و در ایران 136دلار بوده است .در سال 2014 حقوق کارگر چینی 700 دلار شده یعنی 12.5 برابر درحالیکه حقوق کارگر ایرانی 187 دلار یعنی حدود 1.5 برابر شده است ، لذا باید با این قدرت خرید انتظار رکود بیشتری را داشته باشید. مسئولین باید تمام توان خود را برای کاهش قیمت ها به کارگیرند .