هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   164   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

افزایش خانه خالی با رکود مسکن


گروه بازار ساختمان: اگرچه طی دو ماه گذشته حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در اکثر مناطق مختلف تهران و کشور از روند افزایش خوبی برخوردار بود اما در دوران رکود انتظار می‌رود بر تعداد خانه های خالی افزود ه شود. اگرچه دولت با راهکارهای مختلفی از جمله شناسایی خانه های خالی و قرار دادن جریمه و مالیات نتوانست جلوی افزایش خانه های خالی را بگیرد اما با ایجاد این مسئله توانست ذهن مردم را به این قضیه متمرکز کند که خانه های خالی می تواند مقداری در بهبود فاصله بین عرضه و تقاضا موثر باشد .

در خصوص رکود معاملاتی که از سال اواخر 91 و از ابتدای سال 92 شروع شده است کارشناسان معتقدند؛ این رکود به ضرر مسکن است زیرا افزایش خانه‌های خالی می تواند وضعیت مسکن را ناگوارتر از گذشته کند . به نظر بسیاری از کارشناسان و اقتصاد دانان اخذ مالیات از این خانه ها روش خوبی برای بهبود این وضعیت است اما در این بین مشاوران املاک بزرگترین مخالفان اخذ مالیات از خانه های خالی هستند زیرا آنها معتقدند هر شخصی بر دارایی خود مالکیت دارد. متن زیر گزارشی است حول این محور با ما همراه شوید :

اخذ مالیات از خانه‌های خالی باعث افزایش عرضه مسکن

سید ناصر موسوی لارگانی، نماینده مردم فلاورجان در این مورد به خبرنگار ما گفت: املاک زیادی در تهران و کلان شهرهای دیگر وجود دارد که متاسفانه مالکین آنها نه حاضر به فروش بوده و نه اینکه قصد اجاره دادن ملک خود را دارند، که این موضوع اثر تورمی بر بازار مسکن گذاشته است.وی تصویب اخذ مالیات از خانه‌های خالی را باعث افزایش عرضه مسکن در کشور دانست و تصریح کرد: اخذ مالیات از خانه‌های خالی نه‌تنها باعث افزایش عرضه و تقاضا در بازار مسکن خواهد شد، بلکه می‌تواند این بازار را از دست برخی محتکرین نجات دهد. گرفتن مالیات از ملک‌های خالی، به رکود فعلی بازار مسکن خاتمه خواهد داد، لذا با اجرای این قانون انتظار می‌رود قیمت مسکن و اجاره بها در سراشیبی قرار بگیرد.

مالیات، راهکار خروج دلالان از بازار

محمد رضا رضایی کوچی، نماینده مردم جهرم در این مورد گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی هم می‌تواند این بازار را از دست محتکرین و دلالان خارج می کند. وی افزود: تهران با کمبود مسکن مواجه نیست، برخی افراد با خریداری و ساخت مسکن در تهران و خالی نگاه داشتن آن توانسته‌اند بازار مسکن را کنترل کرده و حتی بر روی قیمت اجاره بها نیز تاثیرگذار باشند.نماینده مردم جهرم در مجلس، افزود: افرادی که به هر دلیلی از فروش و اجاره دادن ملک خود، خودداری می‌کنند و ترجیح می‌دهند آن را خالی نگاه دارند باید مالیات آن‌ را نیز پرداخت کنند.

در حالی برخی خانه‌های تهران خالی از سکنه است که بسیاری از مردم برای اجاره یک ملک باید به بنگاه‌های مختلف املاک سر زده و باز دست خالی برگردند. این نماینده مردم در مجلس نهم، با بیان اینکه عرضه و تقاضا در بازار مسکن با یکدیگر تناسبی ندارند، تاکید کرد: به طور حتم اخذ مالیات از املاک خالی در تهران، عرضه و تقاضای مسکن در این شهر را به حالت تعادل بازگردانده و قیمت‌ها نیز با کاهش محسوسی روبه‌رو خواهند شد.

اخذ مالیات، دخالت در مالکیت خصوصی

محمد دامادی، نماینده مردم ساری در مورد این سوال که آیا دریافت مالیات از خانه های خالی به معنی دخالت در مالکیت خصوصی است، گفت: تصویب لایحه اخذ مالیات از خانه‌های خالی به هیچ عنوان دخالت در مالکیت خصوصی افراد تلقی نمی‌شود، زیرا این موضوع در تمام دنیا پذیرفته شده که مالکین املاک خالی باید مالیات سنگینی پرداخت کنند. متاسفانه برخی افراد متمول و صاحب ثروت و نفوذ از پرداخت مالیات طفره می‌روند در حالی که مالیات کارمندان و اقشار ضعیف جامعه به راحتی دریافت می‌شود. وی افزود: اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه امری مطلوب به نظر می‌رسد، اما باید اذعان کرد با توجه به ایرادات اساسی نظام جامع مالیاتی کشور، اخذ مالیات از املاک خالی موقتی و مقطعی خواهد بود.

کارشناسان چه می گویند؟

محمد پزشکی، کارشناس مسکن در مورد بزرگترین ایراد اخذ مالیات از
خانه های خالی به خبرنگار پیام ساختمان گفت: اخذ مالیات کار مشکلی نیست اما شناسایی خانه های مشمول مالیات به نظر مشکل است. وی افزود: تفکیک واحدهایی که بر اساس تعریف قانون، خانه خالی محسوب می‌شوند با خانه‌هایی که به دلایلی غیر از احتکار برای مدت زمانی خالی می‌مانند دو حساسیت مهمی است که نیازمند فعالیت‌های کارشناسی دقیق برای تصویب قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی است. ممکن است برخی سازندگان مجبور شوند تا زمانی که مشتری مناسبی برای واحد مسکونی آنان پیدا شود، واحد را خالی نگه دارند که به این ترتیب نباید از آنان مالیات دریافت شود.

تشویق مالکان راهکار عرضه خانه های خالی

غلامحسين طاهري ،کارشناس اقتصادي در این موردگفت: اخذ ماليات از خانه هاي خالي براي کنترل بازار مسکن به هيچ عنوان راهگشا نيست، گفت: اغلب افراد براي پرداخت نکردن ماليات، به طور صوري اثاثيه مختصري در خانه گذاشته و ادعای سکونت مي کنند. وی افزود: با توليد انبوه مسکن، حمايت مالي دولت، برنامه ريزي مدون مي توان بازار مسکن را کنترل کرد و با در اختيار قرار دادن اعتبارات به بخش خصوصي مي توان آنها را تشویق به ساخت و ساز نمود و اين خانه ها را به شکل اقساط در اختيار مردم قرار داد. به نظر من تشويق مالکان و ارائه تسهيلات نقش موثري در جلوگيري از خالي نگه داشتن واحدهاي مسکوني دارد.

کارشناسان مالیات چه می گویند ؟

در حالی که مسئولان مسکن با همکاری نهاد قانونگذار کشور تلاش داشتند تا با وضع مالیات بر خانه‌های خالی ابزار کنترلی جدیدی را به بازار مسکن وارد کنند، اما مخالفت مراجع مالیاتی با قانونی کردن چنین طرحی، موجب شد کارشناسان مالیاتی به ارائه دلایل رد تصویب این طرح در قالب اصلاح قانون مالیات‌ها بپردازند.کارشناسان مالیاتی معتقدند: زمان حذف بخشی از مالیات تحت عنوان مالیات بر مستغلات مسکونی خالی در اصلاحیه سال 80، ملاحظات مختلفی مورد بررسی قرار گرفت که از این میان چهار دلیل عمده قابل بررسی است.مشکلات اجرایی و امکان‌پذیر نبودن شناسایی خانه‌های خالی دلیل اولی است که کارشناسان به عنوان مهم‌ترین عامل بر آن تاکید می‌کنند.نبود بسترهای اطلاعاتی مناسب برای دسترسی به اطلاعات واحدهای مسکونی خالی از سکنه باعث ناکامی کشورهایی شده که به‌رغم تمایل برای وصول چنین مالیاتی نمی‌توانند به درستی آن را اجرا کنند. پِِِِژوهش‌ها نشان می‌دهد که استفاده از روش‌هایی مانند کاربرد اطلاعات مربوط به قبوض آب، برق، گاز یا تلفن برای شناسایی خانه‌های خالی اگر چه در برخی موارد می‌تواند کمک‌رسان باشد اما در نهایت نمی‌تواند منبع اطلاعاتی موثقی را در این زمینه فراهم آورد. برقراری خطوط تلفن ویژه به منظور اطلاع‌رسانی مردمی و استفاده از ماموران ویژه شهرداری به عنوان راهکارهای مکمل دسترسی به اطلاعات نیز نمی‌تواند چندان موثر واقع شود.

عدم انطباق هزینه‌ها و درآمدهای دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه دومین ایرادی است که کارشناسان مالیاتی در بحث وصول عوارض تخلیه آن را مورد تاکید قرار می‌دهند.هزینه‌های اجرایی بالا و درآمدهای ناچیز از جمله دلایلی است که در زمان خود باعث شکست قانون پیشین مالیات بر خانه‌های خالی شد.از سوی دیگر کارشناسان به عنوان سومین دلیل مهم برای لغو قانون عوارض تخلیه، بر طبیعی بودن نرخ خانه‌های خالی در کشور تاکید می‌کنند و معتقدند: وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزو ذاتی تعادل در بازار مسکن محسوب می‌شود. هر چند در شرایط شکست بازار یا همان عدم تعادل عرضه و تقاضا تعیین درصدی با عنوان درصد طبیعی خانه‌های خالی عملا بی‌معنا است و خالی بودن این واحدها در زمانی طولانی منجر به افزایش سوداگری یا همان زمینه‌های احتکار در بازار ملک خواهد شد.

پایین بودن سهم وصول عوارض تخلیه از مجموع مالیات‌ها علت چهارم مورد تاکید از سوی کارشناسان مالیاتی برای رد وضع دوباره قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی است.

کارشناسان مالیاتی تاکید کردند: حتی اگر چهار دلیل فوق به عنوان چهار سد دفاعی قوی در برابر وضع مالیات بر خانه‌های خالی یا همان وصول عوارض تخلیه وجود نداشت، این نوع وصول مالیات با روح کلی قانون مالیات‌های مستقیم در تعارض است.به اعتقاد این کارشناسان مالیات بر خانه‌های مسکونی خالی از جنس مالیات بر دارایی نیست که هدف از وصول آن تامین بخشی از درآمدهای دولت در نظر گرفته شود؛ بلکه این سیاست ابزاری به منظور ساماندهی و ایجاد تعادل در بازار مسکن به خصوص در شرایطی است که بازار در حال شکست قرار دارد.تخصیص بهینه منابع موجود کارکرد دیگری است که در خصوص وصول این گونه مالیات مورد تاکید قرار دارد. به این ترتیب زمانی که مالکان خانه‌های خالی درآمدی به سبب خالی ماندن واحدها کسب نمی‌کنند، نمی‌توان در قالب قانون موجود برای وصول مالیات ( مالیات بر درآمدها) به آن وجهه قانونی بخشید.