نشریه شماره   156   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سوءتفاهمی به نام قرارداد مسکن مهر!

اين روزها مدام اصطلاح «قرارداد مسكن مهر» را مي‌شنويم و من به عنوان رئيس كميسيون حقوقي و آئين نامه‌هاي كانون سراسري انبوه سازان مسكن مي‌گويم كه اين وسط يك چيزهايي اشتباه است!

«قرارداد» مفهوم مشخصي دارد و آنچه در صنعت ساختمان براي مسئولان و فعالان اين صنعت جا افتاده، قراردادهايي است كه شركت‌هاي پيمانكار يا شركت‌هاي مهندسين مشاور با دستگاه‌هاي دولتي در زمينه‌هاي طرح‌هاي عمراني مي‌بندند. اين قراردادها تعريف و مشخصات خودش را دارد. يعني ابتدا پروژه‌اي توسط دستگاه مربوطه تعريف مي‌شود و درخواست آن در برنامه و بودجه آن استان به مجلس مي‌رود. وقتي بودجه‌هاي دستگاه‌هاي اجرايي مرتبط با آن پروژه تصويب شد، طرح پروژه توسط مهندسان مشاور تهيه و به مناقصه گذاشته شده و يك و يا چند پيمانكار صاحب صلاحيت براي آن مشخص مي‌شود. اعم از اينكه آن پروژه ساختماني، تاسيساتي يا تجهيزاتي و جزو آن باشد. اين قراردادها شرايط عمومي پيمان و شرايط خصوصي پيمان دارند و تأمين مالي آنها توسط دستگاه اجرايي و از آنچه كه بودجه‌اش تصويب شده، انجام مي‌شود.

ولي در قرارداد مسكن مهر ، نه كارفرمايي كه دستگاه اجرايي باشد وجود دارد و نه اصلاً قراردادي داريم، بلكه تفاهم نامه‌اي و كاري در تعريف چهارچوب انبوه‌سازي داريم.

انبوه‌ساز براي عمران و آباداني كشور در قسمتي كه توليد و عرضه مسكن و ساختمان است، انجام وظيفه مي‌كند. به عبارت دقيق  تر انبوه ساز، پديدآوري مي‌كند و مديريت فني كار، تأمين مالي، مراحل اداري دريافت پروانه‌هاي اجرا، اجراي پروژه، اتمام كار، تهيه صورتمجلس تفكيكي، سند زدن براي خريدار يا بهره بردار و غيره را انجام مي‌دهد. يعني تمام كارهايي كه در قالب كارفرما يا دستگاه دولتي و مهندسان مشاور و پيمانكار انجام مي‌شود، اينجا در دل يك شركت است و بر اين اساس انبوه ساز، همه اين كارها را با مسئوليت خودش مديريت مي‌كند.

در مسكن مهر نه كارفرمايي وجود دارد و نه قرارداد پيمانكاري! قراداد مسكن مهر يك سوء تفاهم است. فقط يك تفاهم نامه وجود دارد و البته با تفاهم نامه بايد در چارچوب ارزش و جايگاه حقوقي تفاهم نامه برخورد شود. اين تفاهم نامه‌اي هم كه بسته شده به‌خاطر استفاده از وامي است كه دولت تصويب كرده (كه تقريباً بدون سود است و فقط بانك مسكن كارمزد 4 درصدي مي‌گيرد) و زميني كه دولت داده و در قالب بهره‌برداري به‌صورت 99 ساله است.

بعد براساس اين تفاهم نامه، به‌صورت موقت سازنده يا انبوه‌ساز روي اين زمين 99 ساله اعياني ايجاد مي‌كند و به كسي كه حائز شرايط تعيين شده توسط دولت است ، واگذار مي كند. مسئوليت كار، كيفيت ساخت و تأمين مالي آن در حد 22 تا 25 ميليون تومان تسهيلات بانك مسكن ومازاد بر آن در قالب تفاهم نامه به عهده انبوه‌ساز است. وظيفه دولت هم اين بوده؛ زمين را در اختيار بگذارد و بانك مسكن هم طبق تفاهم نامه وام را پرداخت مي كند.

قبل از شروع طرح مسكن مهر در كشور، دغدغه انبوه سازان عضو كانون سراسري انبوه سازان اين بود كه  درپروژه‌هايي كه دولت زمين را به مشاركت مي‌گذارد يا به انبوه سازان واگذار مي‌كند - چون در جاهايي است كه هنوز آباد نشده و آب، برق، گاز و ساير امكانات را ندارد – ممكن است انبوه‌ساز متضرر شود‌؛ از اين رو قبلاً انبوه سازان با وزارتخانه بحثي تحت عنوان «خريد تضميني» داشتند. همزمان با شروع مسكن مهر و موضوع قيمت ساخت مسكن مهر، «قيمت تضميني» هم مطرح شد. يعني 300 هزار تومان نه به عنوان قيمتي كه بسازيم و واگذار نماييم، (چون در اينجا نه كارفرما داريم و نه پيمانكار كه تحت شرايط عمومي يا خصوصي پيمان يا هر چيز ديگر اين كار صورت گيرد) بلكه انبوه‌ساز با مسئوليت خودش كار مي‌كند، براي اينكه خيالش راحت باشد كه دولت تعهد مي‌كند حداقل متري 300 هزار تومان خودش آنها را خريداري مي كند.

اما وضعيتي كه الان ما انبوه سازان داريم فقط از راه تعامل دولت، وزارت راه و شهرسازي و انبوه سازان مي‌تواند حل شود. اين موضوع قطعاً مي‌تواند به تعداد زيادي از واحدهايي كه در مرحله اسكلت و فونداسيون هستند يا كساني كه وام يا زمين را دير به آنها تحويل دادند و يا مشكلات ديگري داشته‌اند، كمك كند. البته ما آمار دقيقي نداريم ولي واحدهايي كه تكميل و تحويل شده‌اند يا طي سه چهار تا پنج ماه آينده تكميل مي‌شوند خيلي كمتر از 50 درصد كل واحدهايي هستند كه در قالب تفاهم نامه واگذار و يا قبلاً به تعاوني‌ها واگذار شده‌اند و آنان هم به پيمانكار داده‌اند. در طرح مسكن مهر زمان خط قرمز است! يعني وزير محترم بايد زمان را از دست ندهد و نبايد امروز و فردا كند كه خداي نكرده پروژه‌هاي نيمه تمام تبديل به آثار باستاني شوند و اقتصاد كشور از اين وضعيت ضرر عمده‌اي ببيند.

حل مشكلات انبوه سازان وسازندگان بايد با تعامل و با رعايت قانون باشد. قانون هم مشخص است: قانون ساماندهي توليد و عرضه مسكن و ساختمان در چارچوب قوانين و ضوابط انبوه سازي.  مدام مي‌گويند «قرارداد مسكن مهر»! اصلاً قراردادي وجود ندارد! آنچه هست تفاهم نامه است و در چارچوب و حد و حدود آن تفاهم نامه و ضوابط انبوه‌سازي بايد كار كرد. براي انبوه‌سازي كشور سال‌ها زحمت‌كشيده شده و خود وزارتخانه دستوالعمل صادر كرده و نبايد اين ضوابطي كه با زحمت به‌دست آمده فداي نظرات شخصي شود. بايد كار را به كارشناسان مسلط و متبحر در زمينه قوانين و مقررات (از بخش دولت و بخش خصوصي) بسپرند و با اين تعامل به ياري خدا مشكلات به‌زودي حل شود