هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   156   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ساختمان50 ساله در زمین‌های 99 ساله!

کیفیت ساخت مسکن مهر از نگاه صاحب نظران

گروه گزارش: رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور روز سه شنبه، 1 اسفند 1391 به مناسبت نزدیک شدن به پنجم اسفند و روز مهندسی، نشست خبری با حضور بیش از 60 خبرنگار برگزار کرد و در آن، ضمن سخن گفتن از مسائل روز صنعت ساختمان کشور، به موضوع کیفیت ساخت مسکن مهر و نحوه نظارت به آن نیز پرداخت.

مهندس هاشمی با بیان اینکه تنها یک سال است که ساخت و سازهای مسکن مهر تحت نظارت سازمان نظام مهندسی انجام می‌شود، گفت: هم اکنون 85 درصد این ساخت و سازها، بر اساس استانداردهای ساختمان سازی احداث شده است و اکنون در حال مذاکره و توافق برای بر عهده گرفتن عملیات اصلاح و نظارت دقیق بر ساختمان‌های نیمه کاره برخی واحدهای مسکن مهر هستیم که بر اساس استانداردهای ساخت، احداث نشده‌اند.

وی همچنین با بیان اینکه هدف گذاری برای طول عمر ساختمان‌های مسکن مهر از ابتدا 50 سال بوده است، خاطرنشان کرد: اولویت ارزان سازی نسبت به کیفی سازی باعث کاهش طول عمر این ساختمان‌ها از 50 به 30 سال شده است. هاشمی ادامه داد: هر چند نمی‌توان مصالح مورد استفاده برای ساخت واحدهای مسکن مهر را مصالحی غیراستاندارد دانست، اما این مصالح، مصالح درجه یک استاندارد نیستند و در بسیاری واحدها از مصالح درجه دو و سه استفاده شده است.وی افزود: درخواست ما این است که این موضوع به نحوی رعایت شود تا حداقل استانداردهای داخلی را به حداکثر استانداردهای داخلی تبدیل کنیم تا عمر مفید واحدهای مسکونی مهر را از 30 سال به 50 سال برسانیم.

ساخت ساختمان‌های مسکن مهر، با عمر حداکثر 50 سال، در حالی صورت می‌گیرد که زمین‌های این پروژه‌ها به شکل 99 ساله واگذار می‌شود! همین موضوع باعث شد تا از چند تن از فعالان صنعت ساختمان کشور بپرسیم که آیا آنان تناقضی در این قضیه نمی‌بینند که در زمین‌هایی که 99 ساله واگذار می‌شود ساختمان‌هایی ساخته می‌شود که به طور متوسط 50 سال عمر خواهد داشت!؟ 

رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن:

بالای 100 سال است

به نظر من امکان اینکه ساختمان‌های مسکن مهر بیشتر از 50 سال عمر کنند خیلی بیشتر است چون در ساخت و سازهای اخیر انبوه سازان، قرار بر عمر 100 ساله است. ولی عمر 100 ساله هم به این معنی است که باید مواظبت و تعمیر شود. هر چیزی که مورد استفاده است اگر تعمیر و نگهداری نشود عمر مفیدش کمتر می‌شود. ساختمان هم چنین حالتی دارد. سازه ساختمان‌ها اگر حوادث خاصی رخ ندهد پایدار می‌ماند و عمر آن بیشتر از 100 سال است ولی در قسمت‌های داخلی ممکن است لوله آب آن بترکد یا برق آن دچار مشکل شود یا کاشی آن بیفتد یا سقف نم بدهد و ... این مسائل را باید تعمیر کرد و در این صورت با این سازه‌هایی که مهندسی ساز هستند ساختمان‌ها بیشتر از 100 سال عمر می‌کنند.

از طرف دیگر ما آلان در کشورمان اوقافی‌هایی داریم که اجاره 99 ساله است. این امر قدمت خیلی طولانی دارد و آلان صدها سال است که برقرار است. یعنی وقتی ساختمان آن خراب می‌شود و یا قرار می‌شود کس دیگری روی آن ساخت و ساز کند با اجازه اوقاف واگذار می‌کنند. در اینجا هم امکان چنین چیزی وجود دارد و با اجازه وزارت راه و شهرسازی می‌توانند به دیگران منتقل و یا تمدید کنند و سایر کارها.

سجادی نائینی، عضو هیئت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی:

کمتر از 50 سال است!

این موضوع خیلی تناقض دارد. احتمالاً خیلی‌ها از این حرف‌های من خوششان نیاید ولی من واقعاً نحوه ساخت و ساز مسکن مهر را اصلاً قبول ندارم. ما مسکنی را می‌سازیم به صرف اینکه فقط متری 300 هزار تومان به پیمانکار می‌دهیم! با این حساب معلوم است هر کسی هم که سازنده باشد، مجبور است از همه جای ساختمان بزند!

البته شاید در آن ساختمان‌های خوب هم پیدا شود ولی در کل به نظر من در مسکن مهر مشکلات زیادی وجود دارد. اول اینکه روی آن مطالعه کامل و جامعی صورت نگرفت. در هر شهری یک جور مسکن مهر ساخته‌اند، یکی در دامن کوه، دیگری در وسط دشت، یکی بلند مرتبه، دیگری چند طبقه و ... مثل اینکه گفته‌اند: آهان اینجا زمین وجود دارد، پس بروید مسکن بسازید! اصلاً هم فکر نکرده‌اند که اگر اینها مسکن بشوند تکلیف آب و برق و آسفالت و رفت و آمد و ... چی می‌شود. دوم هم کیفیت ساخت است. کسی نمی‌پرسد چرا باید یک ساختمان بسازیم که کمتر از 50 سال عمر داشته باشد؟ در صورتی که باید خیلی بیشتر از اینها باشد. من مطمئنم که آقای هاشمی عمر ساختمان‌های مسکن مهر را بیشتر از حد هم گفته‌اند، چون به نظر من خیلی کمتر از این رقم‌هاست.

خود من به یکی از این شهرهای جدید اطراف تهران رفته بودم و قیمت آپارتمان‌ها را می‌پرسیدم، وقتی به بخش مسکن مهر رسیدیم قیمت‌ها خیلی خیلی پایین بود؛ می‌گفتند با نصف قیمت یک آپارتمان می‌توانی مسکن مهر بخری! این چه چیزی را نشان می‌دهد؟اگر این ساختمان‌ها واقعاً 50 سال دوام و مقاومت داشته باشند بسیار جای خوشحالی است! حالا اینکه ساختمانی 50 ساله در زمینی 99 ساله ساخته شود و بعدها چه خواهد شد و ساکنان چه مسائلی با هم خواهند داشت و اینکه بعداً دوباره می‌توانند پول روی هم بگذارند و ساختمان شان را بکوبند و بسازند خدا عالم است

سلیم زاده، عضو هیئت رئیسه انجمن پیمانکاران:

هر ادعایی نیاز به مستندات دارد

من نمی‌دانم مسکن مهر بر اساس آن الگوهایی که توسط مقررات ملی ساختمان تعیین شده ساخته شده یا خیر. در بعضی جاها این ادعا شده که مسکن مهر دقیقاً بر اصول و قوانین نظام مهندسی و مقررات ملی ساخته شده و مقررات حاکم بر کل ساخت و ساز کشور در آنها رعایت شده است، ولی در بعضی جاها شنیده‌ها حکایت از این دارد که این اتفاق نیفتاده است. اگر در بحث ساخت و ساز مسکن مهر مقررات ملی ساختمان رعایت شده باشد این مقررات حتماً تضمین کننده پایداری و مقاومت ساختمان‌ها حتی بالای 50 سال هستند. اگر هم رعایت نشده باشد- که متأسفانه شنیده‌ها بعضاً از این قضیه حاکی هستند- این قضیه اتفاق نخواهد افتاد. اگر آقای هاشمی چنین ادعایی می‌کنند لابد استناداتی در اختیار دارند که اثبات می‌کند ساختمان‌های مسکن مهر بر اساس مقررات ملی ساختمان احداث شده است.

این تناقض «ساخت و ساز 50 ساله در زمین‌های 99 ساله» در نگاه کل جامعه هم هست ولی من به عنوان یک فرد نمی‌توانم بگویم چنین چیزی درست است یا نه. چون اظهار نظر در این زمینه متکی بر اسناد و مدارک باید باشد. تنها شاخص تشخیص عمر 50 ساله یا کمتر و بیشتر این است که ببینیم بر اساس ضوابط و مقررات ملی ساختمان احداث شده‌اند یا نشده‌اند. با اینها می‌توان ممیزی کرد ولی نه به شکل حسی و غیبی .

این تناقض باید از نگاه مجریان این بخش دیده شود. سازمان نظام مهندسی متولی اعمال مقررات ملی و جاری شدن آن در بدنه کارهای عمرانی است؛ اعم از اینکه مسکن مهر باشد یا ساختمان‌های شهری، دولتی و غیر آن. از سوی دیگر واگذارکننده مسکن مهر یک نهاد دیگر است، بنابراین تقابلی بین این دو نهاد وجود دارد و باید اینها در سطح کلان به توافق برسند یا قبلاً از اینکه چنین سرمایه گذاری‌های سنگینی اتفاق بیفتد باید مذاکره و توافق می‌کردند که یک روش قابل قبولی که متناسب با مفاهیم کلی احداث مسکن مهر و اجاره 99 ساله زمین آن باشد، در آن دیده می‌شد. علی القاعده این اتفاق نیفتاده است بنابراین عده ای ممکن است این ادعا را داشته باشند که مسکن مهر با این حجم سنگین و بزرگ سرمایه گذاری، حرکت بسیار پیشرفته و منطقی بوده و عده ای ممکن است خلاف این نظر را داشته باشند.

ظاهراً تفکر اولیه تفکر ایده ال گرایی بوده و حالا باید ببینیم تمام ضوابط دیگر هم جاری شده یا نه؛ چنین چیزی نیاز به کارشناسی جدی دارد و فعلاً بعید است کسی به آن ورود کند.

ابوالقاسم گورپرانلو، رئیس انجمن انبوه سازان مازندران:

عمر مفید ساختمان بر اساس نظارت است

در استان مازندران به خاطر مسائل خاصی که وجود داشت انبوه سازان در مسکن مهر وارد نشدند و 90 درصد مسکن مهر مازندران را پیمانکاران می‌سازند. بین پیمانکار و سرمایه گذار هم در هر حال تفاوت وجود دارد. پیمانکار فقط کار را به این عنوان انجام می‌دهد که وظیفه‌اش را نسبت به کارش انجام بدهد و از عهده خودش ساقط کند و برود ولی انبوه ساز که خودش سرمایه گذار است مجبور است طوری بسازد که ساختمان‌ها بیشتر عمر کنند، چون پای سرمایه خودش وسط است. روی این مسائل به عنوان یک آدم فنی که از 1357 در این رشته کار می‌کنم، معتقدم: نمی‌توان مسکن مهری که پیمانکاران ساخته‌اند را با ساخته های انبوه سازان مقایسه کرد.

متأسفانه در حال حاضر چون کنترل خاصی وجود ندارد، نمی‌توان گفت این ساختمان‌ها 50 سال عمر خواهند کرد یا 100 سال یا 5 سال. عمر مفید ساختمان هم بر اساس کنترل و نظارت است. اگر در ساخت ساختمانی بهترین مصالح مصرف شود ولی نظارت نباشد ممکن است عمر مفید طولانی نداشته باشد. برای این امر هم نیاز به متخصص است و کار را باید به متخصصان واگذار کرد. کسانی مثل معماران تجربی و تکنسین‌هایی که عمری را در ساخت و ساز گذرانده‌اند و مهندسانی که دلسوز هستند. تعدادی هم تعاونی هستند که ساخت مسکن مهر را به عهده گرفته‌اند. اگر به درون این تعاونی‌ها بروید، می‌بینید هیچ کدام فنی و متخصص نیستند. حال باید پرسید مدیرعامل غیر فنی چطور می‌تواند یک شرکت تعاونی را بچرخاند و درست کار انجام شود و اتفاقی در کارگاه‌ها نیفتد؟ بدیهی است چنین ساختمان‌هایی عمر مفید آنچنانی ندارند.