سه تخلف رايج ساختمان‌سازي

شمار نشریه : 163


جلیل کریمی: افزايش تقاضاي مسکن و قيمت روبه‌ رشد آن باعث شده که ساخت‌و‌ساز يکي از محبوب‌ترين و پرسودترين مشاغل باشد. بازدهي سرمايه‌گذاري در بخش مسکن در مقايسه با ساير سرمايه‌گذاري‌ها بالاست، به همين دليل بسياري از سرمايه‌ها به اين سمت جريان پيدا کرده است؛ اما سودآوري اين بخش باعث شده است برخي سرمايه‌گذاران بدون توجه به استانداردهاي کيفي ساختمان تنها به فکر ساختن و تحويل دادن آپارتمان باشند و اين وضع باعث رواج برخي تخلفات ساختمان‌سازي در کشور شده است که در گفت‌وگو با کارشناسان سه مورد از اين تخلفات را بررسي کرده‌ايم.

تغيير کاربري

يک کارشناس حقوق عمومي در باره تخلف تغيير کاربري مي‌گويد: طبق بند 24 ماده 55 شهرداري ايران شهرداري در شهرهايي که نقشه جامع شهر تهيه شده،مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌هاي ساختماني نوع استفاده از ساختمان را قيد کند و در صورتي که بر خلاف مندرجات پروانه ساختماني در منطقه غيرتجاري محل کسب و پيشه يا تجارت داير شود، شهرداري مورد را در کميسيون مقرر در تبصره يک ماده 100 اين قانون مطرح مي‌كند.

علي طالبي خاطرنشان مي‌کند: کميسيون در صورت احراز تخلف مالک يا مستأجر با تعيين مهلت مناسب که نبايد از دو ماه تجاوز كند، در مورد تعطيل نمودن محل کسب يا پيشه يا تجارت ظرف مدت يک ماه تصميم مي‌گيرد. اين تصميم به وسيله ماموران شهرداري اجرا مي‌شود و کسي که در عمل از محل مزبور، پس از تعطيلي براي کسب و پيشه يا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌اي از 6 ماه تا دو سال و جزاي نقدي محکوم خواهد شد و محل کسب نيز مجدد تعطيل مي‌شود. تغيير کاربري در واقع عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعي غير از آنچه در محتواي طرح‌ها و پروانه ساختمان قيد شده است.

اين کارشناس حقوقي به استناد اين ماده از قانون شهرداري خاطرنشان مي‌کند: پس از آنکه محل مورد استفاده تجاري به موجب رأي کميسيون تعطيل شد هيچ‌کس حق استفاده از آن را ندارد و تعدي از اين امر جرم محسوب مي‌شود. همان طور که مي‌دانيم تحقق جرم نياز به وجود عناصر سه‌گانه مادي، معنوي و قانوني دارد.

اين کارشناس حقوقي به شرح عنصر مادي اين جرم مي‌پردازد و مي‌گويد: عنصر مادي اين جرم عبارت است از فعل مرتکب داير بر فک پلمپ يا برداشتن مانع و استفاده از محلي که توسط مأموران شهرداري تعطيل شده است. مرتکب اين جرم ممکن است مستأجر يا هر شخص ديگر باشد. در واقع تکرار عمل خلاف به طور الزامي نبايد از ناحيه متخلف باشد و استفاده از واژه «هر کس» در اين تبصره نشان‌دهنده اين است که تفاوت ندارد بعد از تعطيلي ابتدايي، داير کردن بعدي به وسيله دايرکننده نخستين باشد يا اشخاص ديگر عنصر رواني اين جرم نيز سوء‌نيت و قصد مجرمانه فردي است که مرتکب تغيير کاربري مي‌شود.

تخلف عدم استحکام بنا

اين کارشناس حقوق عمومي يکي از تخلفات رايج‌ در امر ساخت و ساز را تخلف عدم استحکام بنا اعلام مي‌کند و مي‌گويد: تخلف عدم استحکام بنا از ديد فني مي‌تواند در برگيرنده مجموعه وسيعي از امور مربوط به ساختمان شامل مراحل و موارد پي‌سازي و بررسي ژئوتکنيکي و شناسايي خاک‌هاي محل احداث و روش اجراي شالوده‌ها، ستون‌هاي ساختمان و ديوارهاي باربر، پله‌ها و خرپاها و فاصله و تناسب آنها با هم، ارتفاع ساختمان، مصالح مورد استفاده در ساختمان و مقاومت آنها باشد که مي‌بايست بر اساس ضوابط شناخته‌شده مهندسي و معماري لحاظ شود.

طالبي به نقش شهرداري در برخورد با اين تخلف اشاره مي‌کند و مي‌گويد: شهرداري طبق قانون مي‌بايست بر تمامي مراحل طراحي، کنترل و جريان احداث بنا نظارت كند چرا که نظارت در مرحله احداث و جلوگيري از ايجاد بناي غيرمستحکم به طور مسلم منطقي‌تر و مفيدتر از مواردي است که ساختمان غيرمستحکم ساخته شود و پس از پايان ساخت بخواهند در مورد آن تصميم‌گيري كنند.

وي در ادامه به نحوه عملکرد شهرداري در برخورد با اين تخلف مي‌پردازد و مي‌گويد: طبق قانون شهرداري اتخاذ تدابير مؤثر درباره بناهاي خطرناک واقع در معابر از جمله وظايف ديگر شهرداري است که هم شامل ساختمان‌هاي مجاز و هم غيرمجاز مي‌شود. بند 14 ماده 55 قانون شهرداري در اين خصوص اين موارد را در بر مي‌گيرد: «اتخاذ تدابير مؤثر و اقدام لازم براي حفظ شهر از خطر سيل و حريق و همچنين رفع خطر از بناها و ديوارهاي شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومي و کوچه و اماکن عمومي و دالان‌هاي عمومي و خصوصي و... »

اين کارشناس حقوق عمومي همچنين به بند 6 ماده 100 قانون شهرداري اشاره مي‌کند و مي‌گويد: طبق تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداري ايران «موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعايت اصول فني و بهداشتي و شهرسازي در ساختمان، رسيدگي به موضوع در صلاحيت کميسيون‌هاي ماده 100 است». به نظر مي‌رسد در مورد تخلف عدم استحکام بنا، کميسيون مي‌تواند با توجه به روح قانون و قواعد حقوقي مستنبط از آن، دو تصميم بگيرد: 1- رأي به اصلاح و رفع عيب در صورت امکان 2- رأي به تخريب ساختمان غيرمستحکم.

تخلفات مهندسان ناظر

يکي ديگر از کارشناسان حقوقي به تخلفات مهندس ناظر در ساخت‌و‌ساز و نحوه پيگيري آن مي‌پردازد و مي‌گويد: يکي از شرايط صدور پروانه ساختمان وجود نقشه‌ ساختماني است که توسط مهندس عضو سازمان نظام مهندسي تهيه مي‌شود. مهندس ناظر در واقع شخصي است حقيقي يا حقوقي که بر طبق قانون «نظام مهندسي و کنترل ساختمان» داراي پروانه اشتغال به کار مهندسي از وزارت راه و شهرسازي است و در حدود صلاحيت خود، مسئوليت نظارت بر تمام يا قسمتي از عمليات ساختماني را بر عهده مي‌گيرد.

محمد دادي، به تکاليف قانوني مهندسان ناظر مي‌پردازد و مي‌گويد: طبق تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداري ايران «مهندسان ناظر ساختماني مکلفند نسبت به عمليات اجرايي ساختماني که با مسئوليت آنها احداث مي‌شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فني ضميمه آن به طور مستمر نظارت کرده و در پايان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فني را گواهي كنند».

اين کارشناس حقوقي اضافه مي‌کند: طبق تبصره 7 ماده فوق‌الذکر موضوع در کميسيون ماده 100 قانون شهرداري طرح مي‌شود و منتهي به صدور رأي جريمه يا تخريب ساختمان مي‌شود و بالاخره شهرداري مکلف است مراتب را به نظام معماري و ساختماني منعکس كند. شوراي انتظامي نيز مکلف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصير برابر قانون نظام معماري و ساختماني حسب مورد با توجه به اهميت موضوع به 6 ماه تا سه سال محروميت از کار و در صورتي که به طور مجدد مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأي تخريب به وسيله کميسيون ماده 100 شود، به حداکثر مجازات محکوم کند و در نهايت مراتب محکوميت از طرف شوراي انتظامي نظام معماري و ساختماني در پروانه اشتغال درج و در يکي از جرايد کثيرالانتشار اعلام مي‌شود.

وي در ادامه بررسي مسئوليت‌هاي مهندس ناظر در انجام وظايف خود مي‌گويد: شهرداري مکلف است تا زمان صدور رأي محکوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کميسيون ماده 100 به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهي امضاي مهندس ناظر مربوطه براي ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداري خودداري كند.

اگر بخواهيم اساسي‌ترين مسائل حقوقي را از ديدگاه شهروندان اولويت‌بندي كنيم به يقين يكي از صدرنشين‌ها، مباحث حقوقي مربوط به شهرسازي است. توسعه بدون وجود شهرهايي ايمن امکان‌پذير نخواهد بود، اما گاهي سودجويي و فرصت‌طلبي برخي باعث مي‌شود که ساختمان‌سازي تبديل به عرصه‌اي براي رقابت با ناظران و قانونگذاران شود. در چنين شرايطي سازنده ساختمان براي اينکه هزينه کمتر و سود بيشتري کسب کند، دست به هر کاري مي‌زند تا از اجراي قوانين شانه خالي کند. سه تخلف عمده که معمولا در اين شرايط رخ مي‌دهد ،تخلف عدم استحکام بنا، تغيير کاربري و تخلفات مهندس ناظر است و نظارت دقيق و موشکافانه يکي از راهکارهاي جلوگيري از اين تخلفات ساختماني محسوب مي‌شود.