هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   163   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

آتش بساز و بفروشي بر ثروت ملي


سید سجاد موسوی: عدم استفاده از یك برنامه بلندمدت برای صنعت ساختمان باعث شده تا شاهد آشفتگی و بی‌نظمی‌های زیادی در این صنعت باشیم. این بی‌نظمی در خرید و فروش املاک تا نظارت، طراحی و اجرای آن دیده می‌شود به گونه‌ای که تقریباً می‌توان گفت صنعت ساختمان ما گرفتار وضعیتی بیمارگونه است.

نقش اول سینمای صنعت ساختمان را دولت بازی می‌کند. بسیاری از مصالح تولیدی فاقد استانداردهای لازم هستند اما تولیدکنندگان آنها در کمال آسایش کارشان را ادامه می‌دهند. مصالحی که با کوچک‌ترین زلزله بلافاصله روی سر ساکنان آوار می‌شود و بی‌شک این آوار، آوار بی‌مسئولیتی است و بدین ترتیب ساختمان‌هایی که با ثروت ملی ساخته می‌شوند، از کمترین کیفیت‌ها بی‌بهره‌اند و بزرگ‌ترين فجایع را در تاريخ ما رقم زده‌اند.

همانطور که اشاره کردیم یک بخش مربوط به استفاده از مصالح غیراستاندارد است، بخش دیگر عدم حمایت و استفاده از مصالح صنعتی است که باعث می‌شوند، علاوه بر استحکام ساختمان در برابر نیروهای وارده، صرفه‌جویی در مصرف انرژی را در صنعت انرژی بري ‌همانند ساختمان شاهد باشیم. دولت در این زمینه نتوانسته نقش موثري در جهت حفظ و استفاده بهينه از منابع ملی در بخش ساختمان ایفا کند و با وجود اینکه تولیدکنندگان بسیاری در بخش صنعتی سازی ساختمان داریم، در ساخت و سازهای شهری و حتی مسکن مهر هم که داعیه صنعتی سازی داریم، شاهد یک صنعتی سازی کامل نیستیم.

نیاز مبرم جامعه جوان ما به مسکن هم باعث شده عده‌ای از فرصت‌ پیش‌آمده نهایت استفاده را ببرند و شاهد تلاش مضاعفی در بین بساز و بفروش‌هايي كه عموماً فاقد تخصص هستند و تأییدیه لازم از سوی نهادهای ذی‌ربط را ندارند، باشيم كه کسب سودهای غیرمعمول و غیرمنطقی را در دستور كار قرار داده‌اند. افرادی که هم کیفیت ساختمان‌سازی را با خطر مواجه می‌کنند و هم تأثیر زیادی بر بازار مسکن دارند و بخشی از التهابات بازار مسکن توسط این گروه بزرگ به وجود می‌آید، چرا که هم مجری ساختمان هستند و هم فروشنده آن. بنابراین با گذشت زمان اندكي از عمر ساختمان، به دلايلي نظير عدم رعايت کیفیت مصالح مورد استفاده در آن و همچنين سودجویی بساز و بفروش‌ها به دلیل فقدان نظارت و مقررات بازدارنده با ساختماني فرسوده مواجه مي‌شويم و مجدداً بايد ثروت ملي تخريب شود تا ساختمان نوساز فرسوده‌اي جايگزين آن گردد و آمارها حاکی از رشد صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور به ویژه تهران داشته باشد و عده‌ای با افتخار اعلام کنند که ساخت‌وساز رونق دارد.

موضوع تخريب ثروت و سرمايه ملي در بخش مسكن به همين جا ختم نمي‌شود و حتي ساختمان‌هايي كه از كيفيت لازم برخوردارند و هنوز عمرشان به دنيا باقي است، در نتيجه سودجويي برخي افراد تخريب مي‌شوند.

جای بسی تأمل است که چرا امروزه در کلانشهری همچون تهران این موضوع باب شده که ملکی هنوز ۱۰ سال از ساخت آن نگذشته و با وجود قابل سکونت بودن، تنها به دلیل کم واحد بودن و کسب سودهای هنگفت تخریب می‌شود و علاوه بر تولید سروصدا برای شهروندان، بسیاری از سرمایه‌های ملی برای ساخت دوباره ملک هدر می ‌رود. به راستی چه عاملی موجب تخریب ملکی در شهر تهران می‌شود که هنوز عمر چندانی از آن نگذشته است ؟

بسازوبفروش‌ها در تهران براي فرار از چالش‌هايي مانند كمبود زمين و گراني آن با حيف و ميل كردن آپارتمان‌هاي موجود در شهر به تخريب ساختمان‌هاي با عمر پايين و قابل‌استفاده روی آورده‌اند. بر اساس گزارش مشترك شهرداری تهران و مركز آمار، در سال91 نزديك به 69 هزار واحد مسکونی در مناطق 22گانه تهران تخریب‌شده و به جاي آنها 253 هزار واحد جديد احداث شده است كه از اين 69 هزار واحد فقط 9 هزار واحد واقعاً فرسوده بودند و مابقي، آپارتمان‌هاي قابل‌استفاده به حساب مي‌آمدند.

قيمت بالا، فروش نقدي و كمبود قطعه در بازار زمين‌هاي باير شهر تهران باعث شده تا بسازوبفروش‌ها براي دور زدن اين سه مانع، «زمين» را كلا از خريد‌ سالانه‌شان حذف كنند و براي ساخت‌وساز به تخريب «ساختمان‌هاي موجود» در شهر رو بياورند.

تا پيش‌ازاين، مجوز تخريب فقط به آپارتمان‌هاي قديمي و فرسوده، آن هم در صورت تأیید فرسودگي ساختمان، داده مي‌شد، اما در حال حاضر شهرداری تهران بر حسب درخواست مالكان بناهاي مسكوني نه چندان سالخورده، بلافاصله اجازه درهم‌كوبيدن ساختمان را صادر مي‌كند.

طبق يك آمار رسمي، سال گذشته در تهران 96 درصد پروانه‌هاي ساختماني براي ساختمان‌هاي در حال استفاده، صادرشده به اين صورت كه سازنده به ازاي تخريب يك واحد مسکونی، 4 واحد نوساز احداث كرده و واحدهاي جديد به نسبت 60درصد براي مالك بنا و 40درصد براي سازنده تقسيم شده‌ است. گزارش مركز آمار درباره سهم ناچيز «زمين‌باير» در ساخت‌وسازهاي شهر تهران حاكي است: زمین بایر به لحاظ مساحت، حداكثر 19درصد از عرصه ساخت‌وسازهاي جديد سال91 را پوشش داده، طوري كه 81درصد از مساحت عرصه ساختمان‌هاي جديد از محل تخريب ساختمان‌‌هاي فعلي تأمین شده است.

مهاجرت بساز و بفروش‌‌‌ها از بازار زمين به بازار ساختمان‌هاي قابل تخریب، اگر‌چه براي رهايي از تورم‌ قيمت زمين بوده اما رونق بي‌اندازه بازار تخريب، قيمت اين ساختمان‌ها را تا دو برابر ميانگين قيمت مسكن در تهران افزايش داده است.معافيت بساز و بفروش‌ها از پرداخت نقدي در بازار جايگزين زمين، هزينه نهايي ساخت‌وساز را تا حدودی براي آنها تعديل مي‌كند. در ساخت‌وسازهايي كه زمين از طريق تخريب ساختمان موجود تأمین مي‌شود، سازنده، معادل ارزش زمين با مالكان آن مشاركت مي‌كند و در ابتداي پروژه‌ مجبور نيست هزينه آن را بپردازد.

بساز و بفروش‌ها براي آنكه سهمي براي شركاي خود در ساخت‌وساز در نظر بگيرند و بتوانند 60درصد واحدهاي احداثي را به مالك ساختمان تخريبي تحويل دهند به ناچار ارتفاع ساختمان‌هاي جديد را افزايش داده‌اند همچنان كه در سال گذشته 93 درصد پروانه‌ها در تهران براي ساختمان‌هاي بیش از 5طبقه صادر شده است.