نشریه شماره   163   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

انبوه سازی در بافت فرسوده چه شد؟


گروه گزارش: حتی اگر تقاضای متراکم شده قبلی را در نظر نگیریم، نیاز به ساخت یک میلیون و 500 تا 700 هزار واحد جدید در سال موضوعی است که هر دولتی را ملزم به برنامه‌ریزی برای تولید و عرضه مسکن به تعداد کافی می‌کند. اما دولت تدبیر و امید علاوه بر طرحي تازه براي اجرا در بازار مسكن، باید راهکاری برای اتمام پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن مهر بیابد؛ پروژه‌هایی که مطابق آمار دولت دهم شامل حدود 400 هزار واحد مسکونی است که متقاضیان برای ساخت آنها مبالغی را تحت عنوان اقساط پرداخته‌اند ولی هنوز تکمیل و تحویل نشده‌اند. آخرین وضعیتی که متقاضیان مسکن مهر از واحدهای پیش‌خرید کرده خود در حال حاضر شاهدند این است که به علت افزایش چند برابری قیمت نهاده‌های ساخت طی دو سه سال اخیر، سازندگان و انبوه‌سازان قدرت و یا تمایلی برای اتمام آنها ندارند. در این میان ایرج رهبر، به عنوان رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن، هم برای اتمام واحدهای نیمه‌تمام مسکن مهر و هم برای نیاز سالانه جمعیت به واحدهای مسکونی جدید راه‌حل‌هایی دارد.

دهک‌های بالای 5 را دریابید

ایرج رهبر به استناد كارهای كارشناسي که انجمن انبوه‌سازان انجام داده، معتقد است؛ در دولت يازدهم بايد نياز دهك‌هاي درآمدي بالاي 5 در اولويت قرار گيرد و همزمان براي كم‌درآمدها نيز برنامه‌هاي خاصی همچون مسکن مهر ادامه پيدا كند.

مهندس رهبر استدلال می‌کند که دولت احمدي‌نژاد اولويت تأمین مسكن را به دهك‌هاي زير 5 داد تا اين گروه‌ كه كم‌درآمد‌ها محسوب مي‌شوند با آورده كم بتوانند صاحب‌خانه شوند، اما براي دهك‌هاي بالا كه آنها هم جزو اين جامعه هستند فكري نشد؛ درحالی‌که به اعتقاد وی، كم‌درآمدها چون اصلاً توان خريد مسكن ندارند، هيچ عامل تحریک‌کننده‌ای براي قيمت مسكن به حساب نمي‌آيند و عمده تحركات در بازار تقاضا از طرف دهك‌ها‌ي بالاي 5 صورت مي‌گيرد.

تسهیلات بانکی و شهرک‌سازی

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن براي ساخت مسکن دهك‌هاي بالاي 5 جامعه دو پیشنهاد دارد:

الف. يك پيشنهاد اين است كه تسهيلات بانكي با نرخ روز مشاركتي و عرف بازار براي ساخت مسكن مخصوص اين دهك‌ها در اختيار انبوه‌سازان قرار گيرد و بانك‌ها مي‌توانند براي اين موضوع، نقدينگي‌هاي مردم را با نرخ سود بالا جذب كنند و با نرخ سود متناسب با آن، به انبوه‌سازان بدهند، چون بانك‌ها وظيفه دارند سالي 25 درصد از كل منابع خود را در اختيار بخش مسكن قرار دهند.

ب. اما پيشنهاد اصلي انبوه‌‌سازان به دولت آقاي روحاني اجراي طرح ساخت شهرك‌هاي مسكوني در اطراف تهران و كلان‌شهرها است، چرا که بررسي‌ها نشان مي‌دهد به علت گراني زمين در تهران، 40 درصد قيمت مسكن را هزينه خريد زمين تشكيل داده و اگر از زمين‌هاي ارزان‌قيمت اطراف تهران براي ساخت شهرك‌هاي مسكوني مدرن و مجهز به همه امكانات سكونتي با مسيرهاي دسترسي سريع به مركز استفاده شود، تقاضاهاي مغفول‌مانده در اين سال‌ها، مشتري اين شهر‌ك‌ها خواهند شد.

به اعتقاد انبوه‌سازان در این مسیر دولت فقط بايد مجوز احداث اين شهرك‌ها را صادر كند و تسهيلات بانكي براي ساخت با نرخ مشاركتي در اختيار انبوه‌ساز قرار دهد. انبوه‌ساز با پول خود زمين اين شهرك‌ها را خريداري مي‌كند و چون تعداد شهرك‌ها محدود نيست و همزمان مجوز احداث حداقل 10 شهرك براي اطراف تهران صادرمي‌شود، ساخت‌وساز به صورت رقابتي انجام خواهد شد و عوامل شهر‌ك‌ها سعي مي‌كنند با تجهيزات بيشتر و امكانات بهتر و حتي قيمت رقابتي‌، براي واحدهاي خود مشتري جذب كنند.

ساخت‌وساز با ضرر و زیان!

اما تکمیل واحدهای نیمه‌تمام مسکن مهر خود داستان جداگانه‌ای است. وزیر راه و شهرسازی دولت دهم قراردادهاي مسکن مهر را با قيمت مقطوع متري 300 هزار تومان با انبوه‌سازان منعقد كرد و درحالی‌که قیمت نهاده‌های ساخت ظرف یکی دو سال اخیر به چند برابر رسید، اواخر سال گذشته مبلغ قراردادها به 340 هزار تومان افزايش پيدا كرد، يعني فقط 13 درصد افزايش براي جبران 100 درصد افزايش هزينه‌ها! حال مشكلي كه اين دولت و دولت جديد با باقي‌مانده مسکن مهر دارد اين است كه اگر قيمت‌ واحدها را اضافه كند، پیش خریداران نمي‌توانند آن را پرداخت كنند، چون متقاضیان مسکن مهر اقشار كم‌درآمد هستند و توان پرداخت بیشتر را ندارند.با این حال رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان برای کمک به دولت یازدهم در جهت تکمیل واحدهای پیش‌فروش شده مسکن مهر سه پیشنهاد دارد:

1. دولت جديد وام‌هاي 25 ميليوني را به 30 ميليون تومان فقط براي پروژه‌هاي نيمه‌كاره تبديل كند تا افزايش قيمت، فشاري به متقاضيان از بابت آورده نقدي وارد نكند.

2. دولت مي‌تواند در مناطق مسکن مهر، زمين‌هايی با كاربري تجاري و خدماتي به قيمت روز همراه با درصدي تخفيف به صورت اقساطي به انبوه‌ساز واگذار كند تا همپاي مسکن مهر، امكانات رفاهي سكونتي نيز در كنار واحدها روي اين زمين‌ها توسط انبوه‌ساز ساخته شود و از اين طريق، زيان قيمت متري 300 هزار تومان براي انبوه‌‌سازان جبران شود.

3. واگذاري مسئوليت فروش واحدهاي مسکونی مهر مازاد بر تقاضا به خود انبوه‌ساز داده شود تا اين واحدها به قيمت روز بازار و بدون رعايت 4 شرط مسکن مهر، به میان درآمدها و حتي پردرآمدها فروخته شود.

واحدهای تحویل نشده گران می‌شوند

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه پیمانکاران از نرخ ساخت مسکن مهر رضایت ندارند، در خصوص گلایه انبوه‌سازان نسبت به قیمت‌های کنونی مسکن مهر، اظهار می‌دارد: با افزایش یک‌باره قیمت‌های مصالح ساختمانی در سال گذشته پیمانکاران درخواست افزایش قیمت دادند که وزارت راه و شهرسازی با آن موافقت کرد اما رقمی که افزایش پیدا کرد به اندازه بالا رفتن نرخ در بازار مصالح ساختمانی نبود، بنابراین پیمانکاران دوباره به وزیر راه و شهرسازی نامه نوشتند تا قیمت‌ها افزایش پیدا کند.

ایرج رهبر با بیان اینکه بخشی از افزایش قیمت واحدهای مسکن مهر در شهر پردیس هم به دنبال تقاضای پیمانکاران بوده است، بیان کرد: فرمول قبلی برای افزایش قیمت مناسب نیست و وزارت راه و شهرسازی در حال بررسی این فرمول است تا قیمت‌ها متناسب با بازار مصالح ساختمانی تعیین شود. وی این موضوع را که در حال حاضر پیمانکاران واحدها را تحویل نمی‌دهند، نمی‌پذیرد و تاکید دارد که پیمانکاران در حال تکمیل ساختمان‌ها هستند، زیرا با توجه به تورم، توقف کار صرفه اقتصادی ندارد و زیان بیشتری را به آنها وارد می‌کند.

وی با بیان اینکه اگر منابع مالی به موقع به پیمانکاران داده شود مشکلی بابت ساخت واحدها به وجود نمی‌آید، بیان کرد: تمامی واحدهایی که تاکنون تحویل داده نشده است شامل افزایش قیمت می‌شود.

چند سؤال لازم الجواب!

عجیب است که رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در حالی حرف از اعطای تسهیلات به انبوه‌سازان برای شهرک‌سازی در اطراف کلان‌شهرها به میان می‌آورد که پروژه‌های مسکن مهر اجراشده، نظیر طرح‌های پرند و پردیس، به عنوان طرح پایلوت نمایانگر مشکلاتی است که در این زمینه وجود دارد. در این خصوص شاید اولین سوالی که به ذهن خطور می‌کند این است که چه تضمینی وجود دارد پروژه ساخت شهرک‌های مسکونی در اطراف تهران و کلان‌شهرها به مشکلات طرح مسکن مهر دچار نشود؟ درحالی‌که نیاز سالانه ما به ساخت مسکن غیرقابل چشم‌پوشی بوده و همگان بر ضرورت ساخت واحدهای جدید تاکید دارند، معلوم نیست با به فراموشی سپردن بافت‌های فرسوده، ایده ساخت شهرک‌های مسکونی در اطراف کلان‌شهرها بر اساس کدام طرح جامع ارائه شده است. باید توجه کرد که حواشی کلان‌شهرهای ما را سکونتگاه‌های غیررسمی تهدید می‌کند و از سوی دیگر باید به این سؤال به دقت فکر کرد و برای آن پاسخ قطعی یافت که آیا ساخت چنین شهرک‌های اقماری در اطراف کلان‌شهرها جریان مهاجرت را تندتر از قبل نمی‌کند؟ آیا چنین ساخت و سازی با قانون حریم شهرها منافات ندارد؟ با توجه به استقبال کم رونق از پروژه‌هایی چون مسکن ویژه تهرانسر که برای دهک‌های بالای جامعه اجرا شد، آیا اقشار این دهک‌ها حاضر به سکونت در شهرک‌های اقماری می‌شوند؟ اصلاً چه نیازی است دولت تسهیلات ساخت مسکن برای اقشاری بدهد که توان مالی دارند و خودشان می‌توانند در هر جایی برای خودشان خانه و ویلا بخرند؟ از همه مهم تر، چرا جای بافت فرسوده در ایده‌های رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن خالی است؟

پاسخ این سؤالات را در شماره‌های آتی از فعالان صنعت ساختمان پیگیری خواهیم کرد.