هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   229   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

خانه در تهران گران تر از اروپا

 کد مطلب : 3147 
گروه گزارش: اگرچه ابراهیم نکو، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، روز دوشنبه ۳۰ شهریورماه امسال، در حاشیه بررسی روند ساخت‌وسازها در نواحی شمالی استان تهران و شمیرانات، آمار وجود هزاران خانه خالی در تهران را نشانگر مدیریت نامناسب در گذشته و حال در حوزه مسکن و نظارت‌های ناکافی و غیرقابل‌قبول دانسته است، اما در همان جلسه اعلام کرده است؛ مسکن‌های خالی معمولاً با نیازهای جامعه که در کنار هم قرار می‌گیرد، می‌تواند بخشی از این نیازها را برطرف کند.
نکو با تأکید بر اینکه قوانین خاصی در برخورد با افرادی که با مقاصد خاص مسکن تولید می‌کنند وجود ندارد، گفت: این افراد ساخت‌وسازها را به نفع خود انجام می‌دهند زیرا مانعی وجود ندارد که جلوی رشد این مسکن‌های خالی را در تهران بگیرد.
عضو کمیسیون اقتصادی مجلس تصریح کرد: در راستای رفع مشکلات مسکن، واحدهای مسکونی خالی را باید در اختیار افراد متقاضی قرار داد.
با توجه به سخنان عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، مبنی بر اینکه خانه‌های خالی می‌تواند در اختیار افراد متقاضی قرار گیرد و بخشی از نیاز جامعه به مسکن را برطرف کند، این سؤال مطرح می‌شود که اصولاً وجود این خانه‌های خالی در وضعیت فعلی (و شاید سال‌های آتی) کمکی است در جهت کاهش تعداد متقاضیان مسکن و مستأجران یا باری است بر دوش اقتصاد مسکن کشور؟.
کالای سرمایه‌ای یا مصرفی 
مسکن در بیشتر کشورها کالایی مصرفی به شمار می‌رود اما در ایران به دلیل ارزش‌افزوده‌ای که در پی سیاست‌های غلط و فعالیت گسترده دلالان طی دهه‌های مختلف حاصل گردیده، به کالایی سرمایه‌ای تبدیل‌شده است به‌طوری‌که طبق گفته مدیرکل اداره راه و شهرسازی استان تهران، خانه در کلانشهر تهران گران‌تر از اروپاست. اگر چه سیاست اصلی دولت بر این پایه است که مسکن کالای مصرفی باشد و نه ابزاری برای سرمایه‌گذاری اما در برابر، وجود بیش از یک و نیم میلیون خانه خالی در کشور نشان می‌دهد این میزان و حجم از واحدهای مسکونی برای سرمایه‌گذاری ساخته‌شده و مالکان در شرایط رکود قصد فروش ندارند. البته انبوه‌سازان می‌گویند این میزان واحد مسکونی به دلیل نبود تقاضا در بازار خالی مانده است و ربطی به احتکار مسکن ندارد.
اقتصاد آزاد اجازه می‌دهد
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران با بیان اینکه شمار خانه‌های خالی در حال کاهش است، گفت: به‌طورقطع اقتصاد آزاد این اجازه را به سرمایه‌گذاران می‌دهد در هر بخشی وارد فعالیت اقتصادی شوند و از سود اقتصادی آن بخش استفاده کنند. بنابراین، سرمایه‌گذار این اختیار را دارد که در هر بخشی که منافع بیشتری دارد، وارد شود و در قانون هم ساخت‌وساز به‌قصد تجارت منع نشده است. طبیعی است که انبوه‌سازان به دنبال سود در حوزه کاری خود باشند زیرا شغل انبوه‌سازان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است و افزایش ساخت‌وساز هم سیاستی است که دولت آن را دنبال می‌کند. در حال حاضر بازار مسکن با کمبود تولید مواجه است و معتقدم این تعداد واحد به دلیل نبود توان مالی مردم خالی مانده است.
حسن محتشم افزود: در اقتصاد آزاد، سازوکار بازار و سیستم عرضه و تقاضا نرخ‌گذار است و با توجه به اینکه چرخه اقتصادی کند و گردش نقدینگی بسیار ضعیف است و رکود در برخی از صنایع از بین نرفته، هنوز امکان خرید برای مردم به وجود نیامده و نبود تقاضا رکود در بازار مسکن را به دنبال داشته است.
راهکار جهانی برای 
خانه‌های خالی
به باور کارشناسان، اصلی‌ترین عامل گرانی هر کالایی ازجمله مسکن نبود توازن در فرایند عرضه و تقاضاست. دراین‌ارتباط، سیاست‌های دولت‌های پیشین که «مسکن مهر» از برجسته‌ترین آن طی سال‌های اخیر به شمار می‌رود، نتوانست نیاز قشرهای مختلف را برطرف سازد و با وجود سرمایه‌گذاری کلان دولت، طرح‌هایی ازاین‌دست با ناکامی‌روبه‌رو و درنهایت منجر به افزایش نرخ تورم در کشور شد. در این شرایط، بسیاری از کارشناسان و مسئولان معتقدند؛ به‌غیراز واحدهای تجملی و گران‌قیمت که حاصل ورود بانک‌ها به حوزه ساختمان‌سازی است، چندین هزار خانه خالی می‌تواند توازن را به بازار برگرداند. تنها موضوع باقی‌مانده این است که مالکان حاضر به عرضه این واحدها در دوره رکود نیستند؛ پدیده‌ای که تحت عنوان احتکار مسکن از آن یاد می‌شود.
حامد مظاهریان معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی چندی پیش درباره پدیده احتکار مسکن در دوره رکود گفته بود:« یکی از راهکارهای عرضه خانه‌های خالی به بازار اعمال مالیات است. بحث احتکار را باید از راه نظام مالیاتی کنترل کرد، راهی که در همه دنیا برای کنترل احتکار استفاده می‌شود.»
اما در این خصوص رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: احتکار مسکن به‌طور مصنوعی کاهش تولید را به دنبال دارد. هرچند ساخت‌وساز انجام می‌شود اما وقتی این تولیدات به بازار عرضه نشود، کاهش عرضه در مقابل افزایش تقاضا منجر به گرانی مسکن خواهد شد.
مصطفی قلی‌خسروی با تأکید بر تأثیر جدی موضوع احتکار بر افزایش دوره رکود و نیز افزایش ناگهانی قیمت‌ها در دوره رونق گفت: سیاست‌های مالیاتی هرچند می‌تواند ابزار خوبی برای عرضه مسکن‌های خالی باشد اما در عمل به‌درستی اجرایی نمی‌شود و مالکان هم به‌خوبی راه‌های دور زدن قانون مالیات را فراگرفته‌اند.
دپوی خانه‌های خالی
اطلاعات و آمارهای رسمی‌نشان از آن دارد که در حال حاضر سرمایه عظیمی‌در خانه‌های خالی پنهان‌شده است و عامل احتکار می‌تواند ضمن بی‌پاسخ گذاشتن نیاز متقاضیان مسکن، تهدیدی برای ثبات ایجادشده در بازار این کالای مهم باشد چراکه با کاهش عرضه و افزایش میزان تقاضا، نهایتاً تعادل بازار (احتمالاً در سال‌های آتی) به زیان خریداران بر هم خواهد خورد و این روند به افزایش قیمت‌ها دامن خواهد زد. از سوی دیگر می‌توان به این حجم بزرگ از خانه‌های خالی همانند یک «انبار ذخیره» و دپوی بزرگ نگاه کرد، ذخیره‌ای که شاید در شرایط سکون و رکود فعلی بازار اهمیتش چندان به چشم نیاید، اما در شرایط سال‌های پیش رو که احتمالاً توازن موجود برهم‌خورده و شاخص قیمت مسکن حرکت به سمت بالا را آغاز خواهد کرد، می‌توان با وارد بازار کردن آنها، جلوی رشد جهشی قیمت را گرفت. ازاین‌رو شاید باید خوشحال باشیم که سازندگان در یکی دو سال گذشته از حداکثر فرصت رکود در بازار استفاده کرده و کمتر وارد خریدوفروش شده‌اند. این نکته ازآن‌جهت حائز اهمیت است که بدانیم بر اساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اگر ملکی از سال دوم خالی باشد مالک باید 50 درصد مالیات مشخص‌شده را بپردازد. این میزان در سال سوم معادل 100 درصد و در سال چهارم برابر 150 درصد مالیات اجاره خواهد بود. با اجرایی شدن قانون اخیر در دو سه سال آینده که سال‌های جهش قیمت مسکن پیش‌بینی‌شده اند، می‌توان به تأثیر دپوی خانه‌های خالی در مهار قیمت‌ها امیدوار بود. خدا را چه دیدید؟ شاید آنچه امروز مشکل بازار مسکن است در سال‌های آینده مشکل‌گشای این بازار باشد!