هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   227   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

چگونه در پیش‌فــروش سرمان کـلاه نرود؟

هم‌اکنون تبلیغات برای پیش‌فروش واحدهای مجتمع‌های بزرگ به‌خصوص در برخی مناطق آزاد کشور که میل بیشتری به سرمایه‌گذاری در آن از جانب صاحبان سرمایه وجود دارد، رواج خاصی یافته است. اما آیا می‌توان به صرف انتشار گسترده آگهی‌های پرزرق‌وبرق این شرکت‌ها و اعتبار رسانه‌هایی که این آگهی‌ها در آن منتشر می‌شود، به شرکت‌های سازنده اعتماد کرد و تمام آنچه در مورد ساخت و همچنین آینده واحدهایپیش‌فروش می‌گویند، باور کرد؟ مسلم است، به‌رغم سودآوری معاملات ساخت‌وسازهای پیش‌فروشی برای طرفین (در برخی مناطق که بیشتر این‌گونه معاملات با هدف سرمایه‌گذاری انجام می‌شود و معمولاً مبالغ چند صد میلیونی و حتی چندمیلیاردی از سوی خریداران به سازنده بابت پیش‌خرید پرداخت می‌شود) همیشه شرکت‌هایی هم وجود دارند که نه تنها به تعهدات خود ۱۰۰درصد وفادار نیستند بلکه با شگردهای مخصوص از مبالغ دریافتی از خریداران برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های دیگری استفاده می‌کنند. در حالی که براساس قانون و همچنین عرفی که برای معاملات پیش‌فروش وجود دارد، سازندگان حقیقی و حقوقی این دسته از واحدها، موظفند مبالغ را متناسب با پیشرفت فیزیکی کار از خریداران دریافت و همچنین وجوه دریافتی را تنها برای پیشرفت همان پروژه هزینه کنند اما کلاه‌بردارانی پیش‌فروش ساختمانی را هدف قرار داده‌اند.
این سازندگان با تبلیغات گسترده برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی، اداری، تجاری و… در شهرهای مختلف و در برخی مناطق آزاد که به دلیل بعد مسافت از محل زندگی سرمایه‌گذاران امکان نظارت و کنترل مستقیم و مداوم پروژه در فواصل کوتاه زمانی وجود ندارد، مبالغ دریافتی از خریداران را در دیگر پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کرده و همین امر سبب می‌شود نه‌تنها قادر به تحویل به‌موقع واحدها نشوند، بلکه برخی از آنان حتی پروژه را در همان مراحل اولیه که خریدار آن را پیش‌خرید کرده، رها می‌کنند.
 ۱۸ توصیه مهم حرفه‌ای‌های بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید
حرفه‌ای‌های بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید برای کسانی که قصد دارند سرمایه خود را به این بازار وارد کنند ۱۸ توصیه مهم دارند:
مشاهده و تأیید سند مالکیت
-  قبل از اینکه هرگونه مبلغی به‌عنوان پیش‌خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تأییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.
اخذ سند و مجوز قانونی ساخت
- اگر مبایعه‌نامه خرید را امضا کردید، حتماً پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذی‌صلاح باشید. در مواردی مشاهده‌شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌های کلانی که این سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدها مصادره شده است.
اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده
- ترازنامه حسابرسی شرکت‌ها نشان‌دهنده میزان دقیق بدهی شرکت‌ها نسبت به دارایی‌های آنها چقدر است. در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت‌های ساخـتــمانی کــلاه‌بردار، نســبت دارایی‌ها به بــــدهـی‌ها منــفی است که این امر نشان‌دهنده ورشکستگی کامل آن شرکت سازنده است.
- مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان‌دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.
- بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت‌ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به‌موقع شود).
بررسی آخرین تغییرات مربوط به اعضای هیئت‌مدیره شرکت
- در برخی موارد هویت اعضای هیئت‌مدیره شرکت‌های کلاه‌بردار صوری است. به این معنی که مدیرعامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به‌صورت صوری به‌عنوان مدیرعامل معرفی می‌شود.
 - فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش‌فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه‌های مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی‌ها و جشن‌ها و… صورت می‌گیرد را نخورید.
- دام‌های مختلفی از سوی برخی از این شرکت‌ها برای جذب خریدار گسترده می‌شود که از جمله آنها می‌توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه‌های گوناگون به‌عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت‌های قرعه‌کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.
- خرید را به‌صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یک‌بار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.
- خسارت تأخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از ۶۰ درصد تورم را پوشش دهد.
- پیشنهاد می‌شود پروژه‌هایی را برای پیش‌خرید انتخاب کنید که بیش از ۶۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است. پیش‌خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از ۶۰ درصد پیشرفت داشته‌اند ریسک بزرگی است و به‌هیچ‌وجه توصیه نمی‌شود.
- در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل‌شده از یک پروژه، توصیه می‌شود.
بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی 
- برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.
 توجه داشته باشید که ملک موردنظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه‌نامه اکتفا نکنید.
 - توجه داشته باشید که گاه انبوه‌سازانی که مبادرت به پیش‌فروش می‌کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل‌توجهی از پروژه انجام‌شده باشد مبادرت به پیش‌فروش می‌کنند. مراقب این انبوه‌سازان باشید و از آنها خرید نکنید.
- برخی از این انبوه‌سازان وکلایی دارند که فعالیت‌های غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه می‌دهند تا طعمه‌های خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.
- پیشنهاد می‌شود قبل از خرید واحدهای تجاری، اداری، مسکونی و… که قیمت بالایی دارند حتماً با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.
- به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون‌به‌صرفه نیست. شما می‌توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه‌ها، در مکان‌های امن‌تری سرمایه‌گذاری کنید که زودتر هم به بازدهی برسید.