هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   226   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

چگونگی استفاده اداری از املاک مسکونی

کد مطلب: 3427
سند اداری یا موقعیت اداری؟ این سؤال یكی از اولین سؤالاتی است كه زمان مراجعه به بنگاه‌های املاك برای اجاره یك ملك اداری از شما پرسیده می‌شود. منظور این است كه آیا ملكی كه قصد اجاره آن را دارید، حتماً باید سند اداری داشته باشد یا استفاده اداری از مجتمع، حتی اگر سند اداری نداشته باشد كفایت می‌كند؟.
تقسیم‌بندی املاک به کاربری‌های مختلف راهی است برای مدیریت استفاده از ساختمان‌ها در فضای شهری. اما تفاوت قیمتی که زمین در کاربری‌های مختلف دارد باعث شده که برخی با نادیده گرفتن این کاربری‌ها و به جان خریدن برخی تخلفات، از املاک استفاده‌ای مخالف با کاربری تعیین‌شده برای آن داشته باشند.
البته در این خصوص استثناهایی هم وجود دارد که بحث را پیچیده‌تر کرده است. در ادامه سلسله مقالات حقوقی مسکن در این شماره به بررسی ابعاد تخلف تغییر خودسرانه کاربری مسکونی خواهیم پرداخت.
تعیین کاربری وظیفه شهرداری است
در خصوص این موضوع اولین سؤالی که پیش می‌آید این است که کاربری یک ملک اداری چگونه تعیین می‌شود؟.
شهرداری اصلی‌ترین متولی مدیریت شهری است. یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتاً جایی که برای سکونت اختصاص داده می‌شود، باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبیعت اماکن تجاری و اداری و صنعتی رفت‌وآمدهای بسیار، سروصدا، شلوغی و... است که به‌هیچ‌عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به‌عنوان متولی مدیریت شهری، تعیین و تفکیک واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب‌وکار است. در همین خصوص شهرداری هنگامی‌که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت می‌دهد در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید می‌کند.
قانون تأکید می‌کند که از یک واحد آپارتمان احداثی منحصراً همان استفاده‌ای می‌تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است. در این راستا تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه‌ای خطیر را به عهده شهرداری‌ها گذاشته است. شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهری برای آنها تهیه‌شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.
 نادیده گرفتن کاربری تعیین‌شده
درصورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد.
این تصمیم به‌وسیله مأموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل، برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود. البته دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به‌وسیله مالک استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.
تغییر كاربری قانونی
برای تغییر کاربری به‌صورت قانونی اخذ نظریه و ارائه موافقت اصولی، در صورت تغییر كاربری از مسكونی به بهداشتی، ورزشی، فرهنگی و هتل از متولیان امر شامل وزارت بهداشت، اداره كل تربیت‌بدنی، وزارت ارشاد و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری لازم است. علاوه بر آن باید نظریه مهندسان مشاور منتخب منطقه، ارائه آلبوم نقشه‌های معماری به همراه جدول سطح و سطوح كاربری‌های هر طبقه كه به تأیید متولیان طرح رسیده و كنترل كلی شده است، پرونده شهرسازی ملك موردنظر، الصاق تصویر توافق‌نامه‌های مربوطه درصورتی‌که پیش تر با مالكان توافق به‌عمل‌آمده باشد، نظریه مهندسان مشاور اعلام ضرایب K، T (در مناطق 4 الی 20) چنانچه تقاضای بلندمرتبه‌سازی بیش از 10 طبقه روی زمین یا 350 درصد تراكم وجود داشته باشد لازم است.
 یكی دیگر از مداركی كه در این خصوص نیاز هست، گزارش كامل مهندسان مشاور تهیه‌کننده طرح به همراه نقشه‌های طرح تفصیلی، نقشه‌های وضع موجود و نقشه‌های پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرح‌های تفصیلی و طرح‌های موضعی پیشنهادی یا پروژه‌های شهرسازی و پروژه‌هایی در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع كه توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذی‌ربط به امور معاونت فنی دبیرخانه كمیسیون ماده 5 ارسال می‌شود.
به انضمام گزارش و نظریه اداره كل برنامه‌ریزی، طرح‌های شهرسازی به‌منظور بررسی پروژه‌هایی با مشخصات مشروحه فوق و تعیین كاربری اراضی فاقد كاربری (محدوده‌های بالای 3 هزار مترمربع) است. صلاحیت تغییر كاربری در اختیار شهرداری است و مدارك و اسناد مختلفی برای موافقت با آن لازم است.
نظر همسایه‌ها
چنانچه در مجتمع مسكونی فعالیت غیرمسکونی انجام شود تا زمانی كه دیگر مالكان از نظر شهرداری معترض به فعالیت نباشند، بلامانع است؛ در غیر این صورت مانع قانونی برای فعالیت است چون مستأجر هنگامی می‌تواند منافع مورد اجاره را استفاده كند كه مزاحمتی برای دیگر سكنه نداشته باشد.
مقررات قانونی راجع به كاربری ملك
یك وكیل دادگستری نیز در رابطه با مقررات قانونی راجع به كاربری ملك، ذكر چند نکته را مهم می‌داند.
نخست اینکه برای تصمیم‌گیری کمیسیون و تعطیل واحدهای تجاری موردبحث، مهلت‌های 2 ماهه و 1 ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان‌شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه ‌برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم می‌شود که مهلت 1 ماه برای رسیدگی و صدور رأی به‌وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت 2 ماه مهلت مناسب است که پس از ابلاغ رأی برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته شده است.
نکته دوم به طریقه اجرا مربوط است؛ به نظر می‌رسد چنانچه در مهلت 2 ماهه مذکور مفاد رأی به‌وسیله خود مالک یا مستأجر به اجرا گذارده شود، نیازی به اقدامات اجرایی مأموران شهرداری نباشد. چنانچه ذی‌نفع تمکین نكند، چاره کار درنهایت اجرای مفاد رأی به‌وسیله مأموران شهرداری است. از عبارت قانون به‌سختی می‌توان این ترتیب را استنباط كرد، ولی نگرش دقیق به مجموع اوضاع‌واحوال حاکم بر ترتیب فوق دلالت دارد.
نکته سومی كه این كارشناس حقوقی مورداشاره قرار می‌دهد، مربوط به مجازات کیفری است که مقنن برای دایرکننده عامد و عالم واحد تجاری بعد از تعطیل اولیه منظور كرده است.
از میزان مجازات حبس و غرامت (نه جریمه) معلوم می‌شود که قانون‌گذار توجه کافی به‌توالی فاسد این نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به‌اضافه صلاحیت رسیدگی در این مرحله به‌جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به‌حساب شهرداری. مسلم به نظر می‌رسد که اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و مأموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند.