نشریه شماره   225   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

از متراژ نقشه بردار تا متراژ شـــهــرداری

کد مطلب‌: 3303
گروه ساخت وساز‌: مبنای صدور سند مالکیت در حقیقت نقشه تفکیکی آپارتمان است‌. این نقشه تفکیکی باید به همراه مشخصات مالک به واحدهای ثبتی ارائه گردد تا سند مالکیت به نام شخص صادر شود‌. سازمان ثبت اسناد به عنوان صادرکننده سند مالکیت کار را به نظام مهندسی برون سپاری کرده و از طرفی بر اساس جدول شماره 17 آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی ساختمان تهیه نقشه‌های تفکیکی آپارتمان‌ها بر عهده مهندسان نقشه بردار است بنابراین نقشه های تفکیکی از طریق مهندسان نقشه بردار تهیه می شود و از طریق دفاتر نمایندگی نظام مهندسی به واحد های ثبتی ارسال می شود و واحد های ثبتی در مرحله آخر بر اساس آیین نامه های داخلی سند مالکیت را صادر می کنند‌.
سیکل اشتباه
درحالی که منطق حکم می کند بعد از اتمام عملیات اجرایی ساختمان و قبل از صدور پایان کار‌، نقشه تفکیکی انجام شود و پس از صدور پایان کار متقاضی با در دست داشتن این دو سند برای گرفتن سند کلی ملک به سازمان ثبت مراجعه کند‌، در حال حاضر سیکل اشتباهی در حال انجام است‌. بدین معنی که در ابتدا مالک با در دست داشتن پایان کار ساختمان به واحد ثبتی مراجعه می کند و از ثبت به نظام مهندسی هدایت می شود‌. نقشه بردار عضو نظام مهندسی پایان کار ملک را می‌بیند و به اتفاق مالک از ملک بازدید می‌کنند‌. برداشت توسط نقشه بردار انجام می‌شود و بعد از اینکه کار انجام شد‌، شاهد هستیم که بین پایان کار صادره شهرداری و کار نقشه بردار تناقض در متراژ به وجود می آید‌. مثلا در پایان کار متراژ 200 متر قیدشده درحالی که نقشه برداری عضو نظام مهندسی عدد 195 متر را ثبت می‌کند‌. معمولا متراژ شهرداری بالاتر از متراژ نقشه بردار است چراکه مالک باید به همان اندازه‌، هزینه صدور پروانه را پرداخت کند‌. در این صورت سازمان ثبت موظف است برای صدور سند مجدد به شهرداری نامه بزند که پایان کار را اصلاح کنید و متقاضی باید منتظر بماند تا برای گرفتن سند‌، پایانکار اصلاحی صادر شود‌. از طرفی چون شهرداری‌ها به راحتی حاضر به پذیرش اشتباه خود نیستند‌، مالک دچار سردرگمی می شود‌. نهایت اینکه یکی از این دو نهاد باید بپذیرد که اشتباهی مرتکب شده و حرف دیگری را تأیید کند‌. البته هستند متقاضیانی که حاضرند به هر نحو ممکن متراژ بالاتر را برای ملکشان ثبت کنند تا در زمان فروش حسابی سود کنند‌. آنچه امروز از آن به کم فروشی املاک یاد می شود‌.
کار باید از نقشه بردار شروع شود
در این میان مهندسان نقشه بردار معتقدند اگر قرار است یک ساختمان ساخته شود‌، نباید آغاز کار از مهندسان معمار شروع شود؛ باید کار ساختمان سازی از نقشه برداری آغاز شود‌. مهندس معمار صرفا بر اساس اظهارات مالک اقدام به تهیه نقشه معماری می کند درصورتی که واقعیت مالکیت با نقشه ای که ترسیم می کند‌، متفاوت است که علاوه بر غیرواقعی بودن در بسیاری موارد باعث تجاوز همسایه‌ها به حریم ملک دیگری می شود؛ درحالی که اگر از همان ابتدا کار به نقشه بردار سپرده شود‌، سند ملک را با همسایه‌های مجاور تطبیق می دهند‌. علاوه بر این کار نقشه برداری تنها به متراژ کردن و تهیه سند تفکیکی خلاصه نمی شود و علی رغم اینکه بخش های مختلف ساخت وساز اعم از گود برداری‌، شناژ بندی و نصب ستون‌ها همه و همه نیازمند تخصص نقشه برداران خواهد بود اما بسیاری از سازمان های نظام مهندسی استان‌ها همواره تمایلی به حضور نقشه برداران در ساخت وساز‌ها از خود نشان نداده‌اند‌.
متراژ نقشه بردار درست است
حسین اعلایی‌، عضو هیئت مدیره نظام مهندسی ساختمان استان یزد و عضو گروه تخصصی نقشه برداری شورای مرکزی به پیام ساختمان گفت‌: بنده معتقدم در ابتدا باید نقشه ثبتی تهیه و بعد پایان کار بر اساس آن صادر شود‌.
وی با بیان اینکه راهکار حل این مشکل هماهنگی سازمان ثبت با شهرداری و سازمان نظام مهندسی است‌، اظهار داشت‌: قطعا آنچه توسط مهندس نقشه بردار تهیه می شود دقیق خواهد بود و پایان کار باید از آن تبعیت کند‌. در استان یزد تا حدودی این مشکل حل شده‌است اما در برخی موارد سازمان ثبت برخی ساختمان های شهری را در دسته مساکن مهر که نیازی به ارجاع به نظام مهندسی ندارند‌، قرار می دهد‌.
اعلایی خاطرنشان کرد‌: باوجود اینکه نقشه برداری رشته پایه ساختمان سازی است اما متأسفانه مورد بی توجهی قرار می‌گیرد‌. این رشته در پروژه های عمرانی هم بسیار حائز اهمیت است و اتفاقا موردتوجه قرار می گیرد؛ در غیر این صورت پروژه به خطر می افتد‌. برخی سازمان های نظام مهندسی استان‌ها سعی در کنار گذاشتن نقشه برداران دارند تا مسئولیت آنها را به مهندسان عمران بدهند‌. متأسفانه سازمان نقشه برداری هم حمایت لازم را از نقشه برداران صورت نمی دهد‌.
وی در پایان گفت‌: امیدواریم در این دوره انتخابات نظام مهندسی کسانی در رأس کار قرار بگیرند که بیشتر اهل کار باشند‌، تا نقشه برداران در جایگاه خود قرار بگیرند‌.
نقشه برداری فقط تعیین متراژ نیست
فرشید کریمی‌، عضو هیئت رئیسه گروه تخصصی نقشه برداری استان همدان نیز به پیام ساختمان گفت‌: ما مکاتباتی با هیئت مدیره نظام مهندسی داشتیم که مهندسان نقشه بردار قبل از صدور پایان کار‌، با درخواست شهرداری‌، نقشه تک خطه تهیه کنند و شهرداری بر اساس آن پایان کار صادر کند‌. در مرحله بعد که پایان کار صادر شد مجدد از طریق نظام مهندسی کار به همان مهندس نقشه بردار ارجاع شود تا تمام جزئیات اندازه گیری و از طریق نظام مهندسی به سازمان ثبت ارجاع شود‌. چند جلسه برقرار کردیم اما در نهایت نظام مهندسی زیر بار نرفت و عنوان کردند تهیه این نقشه از وظایف مهندس مجری است و ترسیدند که اختیارات و درآمد مجری ذی صلاح کاهش پیدا کند‌.
وی ادامه داد‌: با توجه به مشکلاتی که در اثر تناقض بین پایان کار صادره از شهرداری و نقشه بردار پیش می آید‌، انبوه‌سازان تصمیم گرفتند که خود‌شان شخصا قبل از پایان کار از مهندس نقشه بردار بخواهند که نقشه تک خطه ملک را تهیه و در اختیار شهرداری قرار دهند‌. این کار باعث می شود پروسه تهیه سند سریع‌تر انجام شود و از طرفی شهرداری پول بیشتری به واسطه متراژ بالاتر از انبوه‌ساز نگیرد‌.
عضو هیئت رئیسه گروه تخصصی نقشه‌برداری خاطرنشان کرد‌: متأسفانه نقشه برداران در نظام مهندسی دیده نمی‌شوند و تعرفه های آنها بسیار پایین است‌. ضمن اینکه به جرات می توانم بگویم که نقشه برداران جزو کسانی هستند که واقعا کار انجام می دهند‌. چراکه اصولا امکان اینکه نقشه بردار بخواهد انجام کار را به زمان دیگری موکول کند‌، وجود ندارد‌.
کریمی در ادامه به کاربرد دیگر نقشه‌برداری در ساختمان اشاره و اظهار داشت‌: فعالیت نقشه بردار به تهیه نقشه تفکیکی منتهی نمی شود و از ابتدا تا آخر را شامل می شود‌. این کار در استان همدان انجام می‌شود اما ظاهرا در تهران و برخی استان‌ها بلاتکلیف است‌. این کار از سال 1391 در استان ما انجام می شود و الآن وضعیت به گونه ای پیش رفته که حتی بنگاه های معاملات ملکی از مراجعان می‌خواهند که قبل از فروش ابعاد ملکش آن را توسط نقشه بردار مشخص کنند‌. بنابراین با فرهنگ سازی می توان این کار را انجام داد‌. مثلا در ابتدای کار باید کروکی کار توسط نقشه بردار صورت بگیرد‌. متأسفانه به دلیل عدم رعایت این موضوع شاهد هستیم که بسیاری از سازندگان به حریم زمین مجاور تجاوز کرده‌اند‌.
وی ادامه داد‌: مواردی اتفاق افتاده که مهندس معمار نقشه ساختمان را به صورت مستطیلی 10*20 متر کشیده اما بعد از بررسی نقشه بردار در فرایند کار متوجه شده ایم زمین موردنظر متوازی الاضلاع بوده و سازنده خسارات زیادی متحمل شده‌است‌. در حین اجرا هم عدم توجه به نقشه برداری مشکلات زیادی به بار می آورد؛ موضوعاتی مانند قرار گرفتن صفحه ستون‌ها در یک راستا و شاقول بودن ستون‌ها از این دسته‌اند‌.
حرف آخر
اگر رشته نقشه برداری جزو رشته های نظام مهندسی ساختمان به شمار می آید که در آن شکی نیست‌، باید جایگاه نقشه برداران مشخص شود‌. در شرایطی که قیمت زمین سر به فلک می کشد‌، به دلیل بی توجهی به ضوابط شاهد هستیم که مساحت ثبتی در پایان کار و در برخی موارد سند در بسیاری موارد با ساختمان موردنظر همخوانی ندارد و اغلب خریداران بیشتر از مقدار زمینی که می خرند‌، پول می پردازند‌. درصورتی که این مشکل در تهران و سایر شهر‌ها با هماهنگی بین شهرداری‌، سازمان ثبت اسناد و سازمان نظام مهندسی قابل حل خواهد بود.