راهکار اول و آخر بازار مسکن

دستور معاون اول رئیس جمهور برای رونق پیشران اقتصاد کشور با تهیه پیش نویس «بسته خروج از رکود مسکن» با ارائه 35 برنامه تحریک غیرتورمی بازارهای معاملات ملک و ساخت وساز به ثمر پاییزی رسید. این دستور که حدود اوایل سال جاری به کارگروهی مجرب، کارشناس و زبده اقتصادی محول شده بود در حالی تدوین گردیده که در محتوای آن اماواگرهای زیادی وجود دارد. بررسی های این کارگروه که متشکل از مدیران ارشد وزارتخانه های راه و شهرسازی، اقتصاد و دارایی، بانک های مرکزی، مسکن، سازمان بورس و شهرداری بوده است، نشان می دهد رکود حاکم بر بازار ناشی از جهش قیمت مسکن در سال 92، ضعف قدرت خرید، جذابیت سپرده گذاری در بازار سرمایه، وابستگی سازنده ها به نوسان قیمت ها و پروژه های ناتمام مسکن مهر بوده است. البته به زعم این گروه این گونه بوده و نظرات کارشناسی دیگری نیز وجود دارد که هرکدام از عوامل فوق را رد می کنند. قصد داریم هرکدام از عوامل فوق را با وزن اثرگذاری آن هابر بازار معاملات بررسی کنیم. 1 ـ جهش قیمت مسکن در سال 92: جهش قیمت مسکن در سال 92 هرچند با مدیریت قابل کنترل بود اما بخشی از آن به فضای انتخاباتی و اثرپذیری فضای روانی جامعه از آن برمی گردد که تا حدودی شاید این عدم تعادل طبیعی باشد که 1) به عدم تعادل در شناخت بازاری و تحلیلی جامعه برمی گردد و 2) بخش مهم تر عدم قدرت اقناع کنندگی نقطه نظرات کارشناسی در جامعه کارشناسی و اقتصادی است که مسلماً در صورت عدم برخورداری از استدلال های علمی، منطقی و اقتصادی نخواهد توانست اثرگذاری لازم را برای گروه های مورد اعتماد داشته باشد. پس، اگر در همان مقطع و حتیبعد از آن و روی کار آمدن دولت جدید تیم اقتصادی قوی البته با استفاده از پتانسیل های رسانه ای در راستای فرهنگ سازی و توان بخشی به قدرت تحلیلی مردم گام برمی داشت امکان کنترل فضای موجود که متأثر از وعده ووعیدهای انتخاباتی کاندیداها بود، میسر می شد و با اقناع مخاطبان هدف، از یک سو از جهش یافتن قیمت مسکن جلوگیری می شد و از سوی دیگر از متضرر شدن قشر متوسط و نیازمند مسکن می کاست؛ درنتیجه لازم می نماید در این مورد با آسیب شناسی علل ایجاد فضای حاکم بر آن زمان و راه های جلوگیری یا کاهش اثرات آن تدابیر لازم را با تشکیل کارگروه های مؤثر و کارآمد نه گزارشگر صرف اتخاذ نمود تا حداقل پس از این در موارد مشابه نه تنها تحت تأثیر عوامل آن قرار نگرفته بلکه از ظرفیت تهدید در راستای ایجاد فرصت استفاده شود. 2 ـ ضعف در قدرت خرید: این عامل هرچند به تشخیص کارگروه تشکیل شده به دستور معاون اول رئیس جمهور به درستی تشخیص داده شده است اما برخلاف ارائه راهکارهای نهایی برای خروج از آن از طریق تسهیلات بانکی 80 و 60 و 40 میلیون تومانی که می باید ابتدا با سپرده گذاری هایی در حد خود وام دست به دامن بانک شد، به راحتی معادله عرضه و تقاضای بازار را برای تقویت قدرت خرید به انتظار نشسته است. برای اثبات موثر نبودن این راهکار می توان به عدم پاسخگویی سیاست گذاری های تسهیلات دهی اشاره کرد که چه در دولت های گذشته و چه در دولت فعلی نتیجه بخش نبوده است. البته شاید در مقاطعی به طور موقتی تلنگرهایی بر تحریک تقاضا زده اما به دلیل نبود راه حل علمی و پشتوانه واقعی ،کارآمد و اثربخش نشده است؛ بنابراین برای تقویت قدرت خرید با توجه به ناکارآمدی شیوه های پیشین می توان نتیجه گرفت که 1) یا باید وضعیت درآمدی حقوق بگیران را تقویت بخشید تا پس از رفع سایر نیازهای زندگی، پس اندازی جهت خرید مسکن داشته باشند که به مرور امکان خرید مسکن در قیمت های موجود را فراهم کند یا 2) سازوکارهای قانونی را به اجرا گذاشت تا موجبات کاهش قیمت ملک را تا حد انتظار سود در سطح تورم عمومی در پی داشته باشد. در این صورت با پایین آمدن قیمت های فعلی تا حدی که حقوق بگیران با پس انداز بتوانند اقدام به خرید ملک کنند امکان رونق و به جریان افتادن شاهین های ترازوی عرضه و تقاضا در بازار ملک فراهم خواهد آمد. البته این راه بس ناهموار و دشوار است ولی تجربه ای است که امتحان خود را نه فقط در بازار ملک که همه بازارهای مبادلاتی پس داده است. 3ـ جذابیت سپرده گذاری در بازار سرمایه: این عامل همچنانکه کارگروه اعلام کرده شاید از عوامل کاهنده بازار ملک و معاملات آن باشد و سرمایه گذاران به علت عدم جذابیت بازار ملک همچون سنوات گذشته ترجیح داده باشند سرمایه خود را به سمت بازار پول هدایت کنند اما نقدینگی سرگردان بیش از 800 هزار میلیارد در جامعه که همواره روند رشد وصعودی داشته، عکس این نظر کارشناسی عمل کرده است. با فرض درستی تشخیص کارگروه، سرمایه می بایست به جای انباشت و بلاتکلیف ماندن در دست مردم به بخش تولید که با مشارکت بازار پول و تولیدکننده سامان می یابد، سرازیر می شد ولی رکود در بازار تولید عمده محصولات که به اذعان مسئولان مربوطه واحدهای تولیدی با ظرفیت کمتر از 50 درصد توانمندی خود ادامه فعالیت می دهند، گویای واقعیتی غیر از نظر کارگروه است که معتقدند جذابیت در بازار سرمایه موجب رکود در بازار معاملات گردیده است. 4ـ وابستگی سازنده ها به حرکت قیمت ها: این عامل را نیز می توان در ذیل تحلیل «جهش قیمت مسکن در سال 92» قرار داد. همان طور که در چرایی ایجاد جهش قیمت مسکنذکر شدیکی از علل ایجاد آن فضا عدم توانمندی گروه های کارشناسی در اقناع افکار عمومی است که موجب به خطا رفتن متقاضیان در مواجهه با بازار معاملات ملک بوده است. در رابطه با وابستگی سازنده ها به حرکت قیمت ها نیز می توان از همان تحلیل استفاده کرد چراکه اگر این گروه فارغ از تحلیل های سطحی و زودگذر کارشناسان اقتصادی و اخبار رسانه ها ،خود بتواند نسبت به علل و عوامل اقتصادی مترتب بر یک مقطع از زمان یا بر یک محصول یا بازار تحلیل عمیق داشته باشد یا حداقل از مشاوران خبره بهره مند باشد، مانند تشخیص کارگروه وزارتخانه به حرکت قیمت ها وابسته نخواهد شد. هرچند سازنده نباید نسبت به نوسان قیمت ها بی تفاوت باشد و همواره باید همه بازارها را رصد نماید و برنامه ریزی های استراتژیک مجموعه خود را بر آن مبنا ترسیم کند اما نباید طوری رفتار نماید که نتیجه اش حال حاضری باشد که در به وجود آمدن آن خود سهم کمی نداشته است. مطمئناً اگر سازنده ها یا خود یا مشاورانشان شناخت بهتری از موقعیت های سیاسی، اقتصادی و... داخلی و خارجی داشته باشند و آنها را به موقع در برنامه های خود مدنظر قرار دهند وابسته به حرکت قیمت ها نخواهند شد. 5 ـ پروژه های ناتمام مسکن مهر: این عامل از تشخیص کارگروه در رابطه با رکود معاملات بازار مسکن نیز هرچند از همان آغاز مخالفانی داشت که بعداً خود به موافقان آن پیوستند اما از دیدگاهی دیگر نه تنها به رکود دامن نزده بلکه بخشی از معاملات انجام گرفته و ثبت شده در سامانه معاملاتی را به خود اختصاص داده است و معلوم نبود در صورت عدم وضع قانون و آزاد نشدن فروش مسکن مهر در بازار آزاد سرنوشت معاملات در حوزه مسکن بدتر از این می شد یا نه؟ چندی پیش یکی از معاونان وزیر راه و شهرسازی ضمن اعلام آزادی خریدوفروش مسکن مهر که برخلاف اهداف اولیه آن اعلام شد از تصمیمات تحلیل گرانه ای خبر داد که نشان می داد با تحلیل آنها خریدوفروش آزاد مسکن های مهر موجبات ترغیب خریدار و فروشنده این گونه املاک به امید افزایش ارزش افزوده ملک شده و نهایتاً منجر به رونق بازار مسکن خواهد شد و به تبع آن چرخه ساخت وساز به جریان خواهد افتاد. این گونه تحلیل ها فقط برای رونق بازار مسکن نبود بلکه اهداف فراتر از آنکه رونق اقتصاد کشور را هدف گرفته بودند در خبرسازی های معاون وزیر اعلان شد؛ اما با همه تمهیداتی که اندیشیده شد چه نظری و چه اجرایی با گذشت بیش از 2 سال از چاره اندیشی ها تاکنون اوضاع بازار مسکن نه تنها بهبود نیافته بلکه به کاهش رغبت سازندگان به ادامه فعالیت حرفه ای انجامیده و منجر به کاهش و به عبارتی سقوط صدور پروانه های ساختمانی گردیده است. این روند اگر ادامه داشته باشد نه تنها به خانه دار شدن متقاضی واقعی مسکن کمک نخواهد کرد بلکه اقتصاد ملی کشور را نیز تهدید خواهد کرد. اصرار بر ادامه روش های غلط گذشته چه نفعی برای جامعه دارد؟ معادله ساده عرضه و تقاضا نه در بازار مسکن که در همه بازارها امتحان خود را پس داده است و اصل پذیرفته شده در اقتصاد جهانی است که نباید به این سادگی آن را نادیده گرفت. وقتی معلوم مشهودی همچون ناتوانی قدرت خرید که محرک اصلی و پایه و بنیان طرف تقاضاست ـ البته تقاضای واقعی نه سوداگرانه که اتفاقاً همین تقاضای سوداگرانه سرنوشت نامعلومی را برای بازار مسکن رقم زده است ـ از روی فیش های حقوقی نه ساختگی که پرداختی های بودجه ای دولتی قابل پیگیری و مشاهده است دیگر چه اصراری بر یافتن مجهول طرف عرضه و تقویت آن با تسهیلات ناچیز آن هم به قیمت بدهکار کردن طرف تقاضا به سود افزایش دارایی های بانک هایی است که سال به سال نه تنها براساس قانون نسبت به تبدیل دارایی ها به سرمایه و پول اقدام نمی کنند تا آنها را به بخش تولید اختصاص دهند بلکه با خرید املاک متراژ پایین در تیراژهای بالا و احتکار آنها برای روز مبادا که خود مشخص خواهند کرد کی به بازار روانه شود و این روند به طولانی شدن مدت عرضه واحدها و پایین آمدن قدرت خرید متقاضی واقعی از یک سو کمک می کنند و از سوی دیگر به ظاهر با آگهی کردن فروش املاک مازاد در نشریات کثیرالانتشار همواره خود را در منظر دیدگان متقاضی خرید مسکن قرار می دهند که با این اقدام نه تنها بر زخم های متقاضی ناتوان به علت دریافتی اندک طبق قانون کار، نمک می پاشند بلکه موجب سلب اعتماد عمومی به نظام بانکی و اقتصادی و در سطح کلان می شوند. چرا چنین وضعیتی به وجود آمده؟ چه کسی باید برای نه شناخت آن که شناخته شده است بلکه اعلام مسببان آن پیش قدم شود و کی و چگونه؟ سؤالاتی است که افکار عمومی به دنبال آن است. صرف تشکیل کارگروه و از دست دادن سرمایه و زمان وظیفه دست اندرکاران و سیاست گذارانی نیست که مردم با اعتماد به شعارهای پرطمطراق به آنها رأی دادند و بر کرسی قدرت نشاندند، باید از قدرت که در واقع قدرت خود مردم جامعه است در راستای رفع مشکلات آنها که یکی هم رکود در بازار مسکن و عدم توانایی مردم در خرید است، استفاده کرد. در این رابطه گفتنی ها زیاد است که در شماره های آتی پی خواهیم گرفت ولی بدون اینکه بخواهیم به پشت پرده ها و دست های پنهان آن اشاره کنیم که در جای خودلازم است بدان هم پرداخته شود،همان طور که اشاره شد در وهله اول بازار را به دست نه 35 برنامه تحرک زا که عرضه و تقاضای واقعی که راهکار اول و آخر بازار مسکن است، بسپارند و در مرحله بعدی نسبت به وظایف برجای مانده که اجرای قوانین و نظارت بر درستی اجرای آن است چه در دولت و چه در مجلس تحرک زایی داشته باشند و پیش از این اقدام و اصرار به برنامه ریزی مکرر و ناکارآمد و وضع قوانینی که اجرا نخواهد شد، نداشته باشند. قادر نصیری ترزنق