نشریه شماره   224   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها

کد مطلب: 3145
سهم بالای بخش مسکن در اقتصاد و تأثیر رکود و رونق آن بر رکود و رونق اقتصادی بر کسی پوشیده نیست. در بعد کلان اقتصاد ارتباط آن با صنایع پایین‌دستی مانند فلزات، سیمان و ... همچنین اشتغال‌زایی بالای این بخش موردتوجه است. از طرفی بخش عمده‌ای از هزینه خانوار را هزینه مسکن تشکیل می‌دهد. هرچند این سهم هزینه‌ای برای همه خانوار یکسان نیست لیکن به‌طور متوسط حدود 40 درصد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد. در رابطه با بازار تقاضای مسکن و تأثیر قانون مالیات بر این بازار و مسکن در دوران پساتحریم و راهکارهای رونق بازار و پیش‌بینی رونق در سایر بازارها با یاسر زارع، عضو کانون فارغ‌التحصیلان اقتصاد دانشگاه شهید بهشتی گفتگویی انجام داده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
بازار تقاضای مسکن- اعم از تقاضای واقعی و سفته‌بازی - را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
بازار مسکن نیز همچون سایر بازارها متشکل از دو بخش عرضه و تقاضا می‌باشد. به دلیل ویژگی‌های خاص مسکن، تقاضای سرمایه‌گذاری و یا سفته‌بازی نیز علاوه بر تقاضای مصرفی در این بازار دیده می‌شود که البته این تقاضا نقش تعیین‌کننده‌ای در تعیین قیمت مسکن دارد. نکته جالبی که در سال‌های اخیر با آن روبه‌رو بودیم عدم کاهش چشمگیر قیمت مسکن علی‌رغم مازاد عرضه آن بود که علل و عوامل متعددی را می‌توان برای این موضوع ذکر کرد.
مسکن یک کالا (یا محصول ) ناهمگن است. این موضوع ناشی از مسائل مختلف ساخت ، متراژ ساخت و همچنین جنس مصالح مورداستفاده می‌باشد. آمارهای منتشره از مرکز آمار نشان می‌دهد ؛ متوسط زیربنای واحدهای مسکونی که از سال 1393 پروانه ساخت دریافت کرده‌اند حدود 150 متر است حال‌آنکه عمده تقاضا در بازار به دلیل کاهش قدرت خرید برای واحدهایی با متراژ 60 تا 70 متری است. همین موضوع یکی از علل عدم توازن عرضه و تقاضا بوده است. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد که پراکندگی واحدهای آماده عرضه عمدتاً در مناطق خاصی از شهر می‌باشد که این مناطق نیز به دلیل محدودیت‌هایی نمی‌توانند تقاضای لازم را جذب کنند. لذا در سال‌های اخیر عمده تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی بوده نه خرید آن.
به نظر شما اجرایی شدن قانون مالیات تأثیری بر عرضه مسکن خواهد گذاشت؟این قانون را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
قدرت مالی انبوه‌سازان و عدم عرضه واحدهای خالی موجود توسط صاحبان این واحدها ازجمله عواملی است که از کاهش قیمت مسکن در این مدت جلوگیری کرده است.به نظر می‌رسد اگر مالیات بر این خانه‌ها به نحوی باشد که هزینه نگه‌داری این واحدها برای صاحبانش افزایش یابد و آنها را به عرضه برای فروش و یا اجاره ترغیب کند، می‌توان در کوتاه‌مدت به کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها امیدوار بود. اینگونه مالیات‌ها می‌تواند خطر کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش را نیز داشته باشد که در سال‌های آینده اثر خود را نشان خواهد داد. البته به نظر نمی‌رسد قانون مالیاتی اخیر بتواند تأثیر بسزایی داشته باشد چراکه به اعتقاد بسیاری از کارشناسان زیرساخت‌های اجرای این قانون مالیاتی در کشور فراهم نیست.
مسکن در دوران پساتحریم چه سرنوشتی خواهد داشت؟
گشایش‌های سیاسی و دوران پسا تحریم هرچند مستقیماً اثر خاصی بر بخش مسکن نخواهد داشت اما می‌تواند یک نقطه قوت برای خروج از رکود بخش مسکن باشد. اگر دولت و صنایع از فرصت پیش‌آمده به نحوی استفاده کنند که منجر به رشد اقتصادی و خروج از رکود شود، بخش مسکن نیز می‌تواند به عنوانی جزئی از اقتصاد کشور همراه با سایر بخش‌ها از رکود خارج شود. ورود تکنولوژی‌های جدید در عرصه صنعت ساختمان نیز می‌تواند به کاهش هزینه‌های ساخت و همچنین افزایش سرعت عرضه واحدهای مسکونی کمک شایان توجهی کند. این عوامل می‌توانند ثبات قیمت مسکن در دوران پسا تحریم را در پی داشته باشد.
بازار بورس و طلا را چگونه پیش‌بینی می‌کنید. آیا رقیبی برای بازار مسکن به شمار می‌روند ؟
یکی از اهدافی که دولت یازدهم همواره برای رسیدن به آن تلاش کرده جلوگیری از نوسانات شدید اقتصادی و ایجاد یک ثبات نسبی در قیمت ارز بوده است. بنابراین برای سال آینده نیز نمی‌توان نوسانات زیادی را برای بازار ارز و همچنین طلا متصور بود . بازار مسکن نیز همچنان در شرایط رکودی خواهد بود و برای این بخش اقتصاد نیز انتظار ثبات نسبی قیمت را داریم. البته ممکن است تغییرات قیمتی در واحدهای کوچک و نوساز داشته باشیم اما عمدتاً ثبات قیمت برای این بخش پیش‌بینی می‌شود. در صورت گشایش‌های سیاسی اقتصادی ناشی از برجام یکی از بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در یک سال آینده می‌تواند بازار سرمایه باشد.
چه راهکاری برای رونق بازار مسکن وجود دارد؟
بخش عمده‌ای از هزینه یک واحد مسکونی هزینه زمین است و کاهش این هزینه می‌تواند یکی از راهکارهای کاهش قیمت مسکن و خروج از رکود برای این بخش تلقی شود.بنابراین در این شرایط بهتر است به سمت ساخت آپارتمان‌هایی با متراژ 60 تا80 متر و با تراکم بالای 5-6 طبقه باشیم. به نظر می‌رسد اگر دولت به دنبال رونق بخش مسکن است باید به فکر از بین بردن حباب مثبت این بخش باشد. آغازگر این حرکت بزرگ نیز می‌تواند عرضه مستقلات بانک‌ها و مؤسسات مالی باشند. این کار علاوه بر آزاد شدن دارایی بانک‌ها از این بخش موجب چابکی بانک‌ها و مؤسسات خواهد شد و به پویایی هر چه بیشتر آن‌ها نیز کمک خواهد کرد. البته تسهیلات بلندمدت و با نرخ مناسب توسط لیزینگ مسکن و بانک‌های عامل نیز می‌تواند راهگشایی برای آب شدن یخ رکود باشد.