نشریه شماره   224   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

با دسـت پـس می‌زنند با پـا پیش می‌کـشنـد

  کد مطلب: 3223 -  لیلا موسوی مهماندوست
اموال و املاک مازاد بانک‌ها سرمایه‌های قفل شده‌ای است که با فروش آنها می‌توان بخشی از کمبودهای منابع بانک‌ها جهت وام‌دهی و تامین اعتبار را جبران کرد. اما فروش این اموال و املاک با موانعی روبه‌روست. مشکلاتی از قبیل رکود مسکن و عدم استقبال از خرید املاک بانک‌ها یا استقبال کم بانک‌ها از فروش املاک مازاد از یک سو و از سوی دیگر ناهمگن بودن بازار سرمایه كالایی چون مسكن مانع از حضور چنین كالایی در بورس كالای كشور است، در حالی كه برخی از كارشناسان بازار سرمایه بیان می‌دارند اکنون نیز کالاهای غیرهمگن در تالار فرعی بورس کالا در حال مبادله است و استدلال غیرهمگن بودن کالاها برای دادوستد در بورس استدلالی قدیمی است، در نتیجه راه‌اندازی بورس مسكن در كشور شدنی بوده و در واقع شرایط ركودی بازار مسكن مانع از آن شده كه فعالان حوزه مسكن و مالكان پذیرای ورود مسكن به بورس كالای كشور باشند به همین دلیل بانک‌ها برای جلوگیری از متضرر شدن خود در این عرضه تعلل می‌ورزند.
به گزارش پیام ساختمان، اواخر نیمه اول سال 93 رئیس کل بانک مرکزی در نامه‌ای به مدیران بانكی و مؤسسات اعتباری در راستای تحقق سریع اهداف تعیین‌شده برای خروج از رکود و افزایش ظرفیت تسهیلات‌دهی بر مهلت یک‌ماهه تهیه جدول فروش اموال غیرمنقول بانک‌ها تأکید كرد. در این بین همزمان با انتشار این نامه از سوی بانک مرکزی، مدیرعامل بورس کالای ایران از آغاز فروش املاک مازاد بانک‌ها و اموال غیرمنقول آنها در بورس کالا خبر داد اما از آن زمان تاکنون بورس كالا موفق به عرضه هیچ‌یک از اموال غیرمنقول بانک‌ها در بورس كالا نشده است.
اما به‌راستی چرا با گذشت بیش از یك سال از تأکید بانك مركزی بر فروش اموال غیرمنقول مازاد بانک‌ها و اعلام آمادگی بورس كالا برای عرضه املاك بانک‌ها تاکنون هیچ ملكی از طریق بورس كالا به فروش نرسیده است؟!
ظاهر امر آن است كه بانک‌ها باید لیست دارایی‌های غیرمنقول خود را به بانك مركزی ارائه دهند و هر ساله 20 درصد از این دارایی‌های غیرمنقول مازاد خود را به فروش رسانند اما مشكل اینجاست كه اموال غیرمنقول بانک‌ها در صورت‌های مالی خود رقمی را در برابر املاك و مستغلات خود قرار داده‌اند كه فروش این املاك به بهای در نظر گرفته‌شده در صورت‌های مالی در شرایط كنونی بازار مسكن كه ما از آن به‌عنوان شرایط ركودی یاد می‌کنیم، امکان‌پذیر نیست.
به‌عبارت‌دیگر شاید رقم قیدشده املاك مازاد بانک‌ها در صورت‌های مالی این نهادها بر مبنای ارزش حقیقی این کالاها باشد اما شرایط كنونی بازار مسكن به نوعی نیست كه این اموال را بتواند بر مبنای بهای موردنظر بانک‌ها به فروش رساند.
در این بین باید عنوان داشت كه بانك مركزی و اقتصاددانان از اموال غیرمنقول بانک‌ها در صورت‌های مالی آنها به‌عنوان دارایی‌های سمی یاد می‌کنند چراکه این دارایی‌ها تنها صورت مالی ترازنامه را مثبت جلوه می‌دهند اما در عمل به دلیل ركود در بازار مسكن، این نوع اموال به دلیل حبس بخشی از منابع و نقدینگی بانک‌ها، قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها را تضعیف كرده است.
حال ازآنجا‌که دارایی‌های رسمی در صورت‌های مالی بانک‌ها قابل‌ملاحظه است و برای آنكه قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها افزایش یابد، دولت بانک‌ها را برای فروش اموال و دارایی‌های رسمی‌شان كه اغلب مستغلات و زمین است تحت‌فشار قرار داده اما بررسی رفتار بانک‌ها برای فروش دارایی‌هایشان چه در بورس (بورس كالا) و چه در خارج بورس (شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها) نشان می‌دهد كه بانک‌ها و مؤسسات اعتباری اساساً تمایلی به فروش اموال غیرمنقول خود در شرایط ركودی بازار ندارند.
شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) بر اساس مصوبه هیئت‌وزیران و تحت نظارت وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و مشارکت و سهم ۱۰ بانک دولتی کشور در تاریخ 1387.9.3 فعالیت خود را آغاز کرد.
این شرکت در زمینه‌های مختلف ملکی از جمله کار‌شناسی (توسط کار‌شناسان رسمی دادگستری)، آماده‌سازی، اخذ استعلامات، بازاریابی (از طریق جراید، اینترنت، پیامک، پلاکارد و...)، برگزاری مزایده (با شرایط نقد و اقساط)، عقد قرارداد، تحویل ملک، تهیه مقدمات انتقال سند و نهایتاً انتقال سند به نام خریداران، خدماتی متمایز به سیستم بانکی کشور ارائه کرده‌است.
کار این شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها به سفارش خودشان است. با وجود پیگیری‌های دولت همچنان بانک‌های کشور بخش مهمی از املاک مازادشان را در اختیار دارند. بر اساس آخرین آمار شرکت «فام» متولی فروش اموال مازاد بانک‌ها، از سال 87 تاکنون این شرکت درمجموع 41 مزایده برای فروش 1300 ملک به ارزش 4200 میلیارد ریال برگزار کرده که نسبت به کل املاک بانک‌ها، رقم چندان قابل‌توجهی نیست.
دراین‌بین در حالی شركت فام در فروش املاك بانک‌ها ناكام بوده است كه بورس كالای ایران ایده‌ای تحت عنوان راه‌اندازی بورس مسكن در این بورس را پیشنهاد داد تا املاك بانک‌ها در این بورس آگهی و كشف قیمت شده، اما چون بانک‌ها تمایلی به فروش اموال خود ندارند یا حداقل در شرایط كنونی تمایلی به فروش این دارایی‌ها ندارند، موجی از مخالفت‌ها را علیه ایده راه‌اندازی بورس مسكن به راه انداختند.
اما به‌راستی چرا بانک‌ها مخالف راه‌اندازی بورس مسكن هستند و اصلاً ورود مسكن به بورس چه اثری می‌تواند بر عملکرد بانک‌ها داشته باشند.
در كشورهای نفتی و تک‌محصولی چون ایران كه سال‌های سال است به بیماری اقتصادی به نام بیماری هلندی مبتلا هستند در اثر اتفاقاتی كه در چرخه اقتصاد می‌افتد، هرچند سال یک‌بار بخش زمین و مسكن با افزایش قیمت قابل‌ملاحظه‌ای روبه‌رو می‌شوند، یعنی اگر یك سرمایه‌گذار بخشی از دارایی خود را در بخش مسكن سرمایه‌گذاری كند به‌طور خودكار از نوسان‌های بخش مسكن و حركت سینوسی قیمت‌ها در این بخش بدون هیچ‌گونه علم، استراتژی و زحمتی منتفع می‌شود.
دراین‌بین بانک‌های كشور ازآنجایی‌که صاحبان بزرگ‌ترین منابع و نقدینگی در كشور هستند نیز به شكل سنتی بخشی از منابع خود را خودكار در بخش زمین ومستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند تا از این محل علاوه بر فعالیت بانكی خود سود قابل‌ملاحظه‌ای به دست ‌آورند.
حال بانك مركزی در شرایطی بانک‌ها را ملزم به فروش املاك و دارایی‌های مازاد خود كرده است كه بانک‌ها با هدف بهره‌مندی از نوسان‌های هر چند سال یک‌بار قیمت زمین و مستغلات در این بخش سرمایه‌گذاری کرده‌اند و از سوی دیگر در صورت‌های مالی خود و به‌طور مشخص در ترازنامه خود ارزش و رقمی را در برابر مستغلات و زمین‌های خود در نظر گرفته‌اند كه در شرایط كنونی بازار این رقم‌ها بابت املاكشان حاصل نمی‌شود.
به‌عبارت‌دیگر اگر املاك و مستغلات بانک‌ها در بازار بورس كالا یا خارج از این بازار به‌فروش رسد به دلیل ركود در بازار مسكن نه تنها ارقام مورد انتظار بانک‌ها یا همان ارقامی را كه بانک‌ها در صورت‌های مالی قید کرده‌اند، محقق نمی‌کند، بلكه صورت‌های مالی بانک‌ها را با چالشی به نام تراز منفی روبه‌رو می‌کند، ازاین‌رو بانک‌ها اساساً تمایلی به عرضه املاكشان در شرایط كنونی بازار ندارند.
دراین‌بین، از عدم شفافیت در بازار املاك بسیاری از بخش‌ها منتفع می‌شوند، به‌طور نمونه هنوز قیمت‌گذاری مسكن به شكل کاملاً سنتی توسط بخشی به نام مشاوران املاك انجام می‌گیرد؛ در حالی كه به دلیل محدودیت فایل‌های تحت اختیار مشاوران هیچ‌گاه این افراد نمی‌توانند كشف قیمت مناسبی برای املاك داشته باشند، از سوی دیگر خود بانک‌ها نیز ازآنجایی‌که این بخش تسهیلات كلانش را با وثایق ملكی پرداخت می‌کند كار ارزیابی بهای ملك را انجام می‌دهند و هیچ‌گاه دوست ندارند این كار ارزیابی به‌واسطه ورود مسكن به بازار بورس از دست و سلطه آنها خارج شود.
هرچند طبق قانون و دستور بانک مرکزی بانک‌ها موظف به این کار هستند به نظر می‌رسد به‌عنوان متولی اصلی تأمین مالی اقتصاد تمایل چندانی برای عرضه مسكن در بورس یا خارج از بورس ندارند وهمه اینها در صورتی است که روزانه شاهد آکهی های تبلیغاتی بی شمار ومتعدد بانک ها در روزنامه های کثیرالانتشارهستیم و این رفتار به حکایت و ضرب المثل “با دست پس می زنند و با پا پیش می کشند”،می ماند که هم خود و هم طرف مقابل را در بلاتکلیفی می گذارد.