نشریه شماره   224   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ایران بــهشـت صــاحب خانه ها

کد مطلب: 3241
مریم شکرانی- حدود 60 درصد خانواده‌های ایرانی مستأجر هستند و بر اساس گزارش بانک مرکزی سهم اجاره مسکن از سبد خانوار به 45 درصد نیز می‌رسد. این موضوع در شرایطی اتفاق می‌افتد که به گفته حمیدرضا صارمی، عضو هیئت‌علمی دانشگاه امیرکبیر و معاون پیشین سازمان شهرداری‌ها و شوراهای شهر وزارت کشور تا سال 75 نزدیک به 70 درصد مردم ایران صاحب‌ خانه بودند. این عدد یک دهه بعد یعنی در سال 85 به 63.4 درصد رسید و در سال 90 با شتاب بیشتری سقوط کرد و به 56.4 درصد رسید. صارمی در کنگره چهره‌های نامدار صنعت ساختمان از افت درصد مالکان به حدود 40 درصد در سال‌های اخیر خبر داده و گفته است «در حال حاضر نسبت درصد مستأجران به مالکان معکوس شده و در مقایسه با دو دهه قبل این نسبت به 60درصد مستأجر و 40 درصد مالک رسیده است».
عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نیز با روایت متفاوتی عنوان کرده است«در گذشته حدود 60 درصد واحدهای جدید به سمت تملک و 40 درصد به سمت اجاره می‌رفت اما اکنون این روند معکوس شده است». با وجود این اما، مستأجران ایرانی مطابق با اصل فراموش‌شده حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان، از کمترین قوانین حمایتی و تشکل‌های تخصصی برخوردارند. علاوه بر این افزایش تعداد و بالا رفتن تقاضای اجاره‌نشینان بازار رهن و اجاره در ایران را به یک بازار سودآور تبدیل کرده و به سوداگری در بازار مسکن دامن زده است تا آنجا که بانک‌ها و مؤسسات مالی کشور نیز به‌جای سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی به ساخت‌وساز و حتی واسطه‌گری در بازار مسکن روی آورده‌اند. موضوعی که برخی از آن با تعبیر مسکن‌خواری یاد می‌کند.
مدیر عامل یک موسسه پژوهشی به پایگاه اطلاع‌رسانی وزارت راه و شهرسازی گفته است تعدادی از مؤسسات مالی با خرید گسترده املاک با قواره‌های متفاوت، مسکن را احتکار کرده‌اند تا در زمان مناسب و با سود بالا بفروشند.
این روند در کشورهای پیشرفته به دلیل سازوکارها و قوانین دقیق شکل متفاوتی به خود گرفته است به‌طوری‌که دلالی مسکن و اجاره‌داری توجیه اقتصادی خود را ازدست‌داده و سرمایه‌ها را برای برخورداری از سود بیشتر به بخش‌های مولد جذب می‌کند. از این میان قوانین اجاره‌داری که با حمایت تشکل‌های مردمی و حامی مستأجران تدوین شده گاه آن‌قدر سخت‌گیرانه است که افراد اجاره‌نشینی را به مالکیت ترجیح می‌دهند. نمونه این موضوع را می‌توان در آلمان سراغ گرفت.
قوانین حمایتی از مستأجران در سایر کشورها
در قوانین اجاره‌داری در آلمان می‌خوانیم که اجاره‌نامه‌ها تاریخ پایان ندارند. بر این اساس صاحب‌خانه‌های آلمانی تنها هر سه سال یک‌بار می‌توانند میزان اجاره‌بهای خود را تغییر دهند که این مسئله نیز با توجه به درصدهای اعلامی از سوی دولت و مطابق با نرخ تورم اتفاق می‌افتد. در غیر این صورت مستأجر حق شکایت و طلب خسارت دارد. در این کشور همچنین صاحب‌خانه‌ها اجازه لغو اجاره را ندارند مگر اینکه صاحب‌خانه ثابت کند مالک خانه دیگری نیست و تصمیم به پس گرفتن خانه‌اش و سکونت در آن را دارد. البته این مسئله نیز تنها در صورتی رخ می‌دهد که مستأجر بعد از پس دادن خانه در تأمین سرپناه خود و هزینه‌هایش دچار مشکل جدی نشود وگرنه دادگاه مهلت جدید و گاه سالانه برای مستأجر تعیین می‌کند.
در هلند نیز با وضع قوانین مشابه، صاحب‌خانه تنها در صورت اثبات نپرداختن اجاره یا تصمیم فروش می‌تواند مستأجر را بیرون کند. اجاره‌ها مطابق با نرخ دولتی تعیین‌شده بالا می‌رود، به‌علاوه صاحب‌خانه موظف است در هنگام فروش خانه اولویت فروش را برای مستأجر خود قائل شود. در اتریش نیز صاحب‌خانه‌ها تنها می‌توانند تا 5 درصد به اجاره‌بهای سالانه خود اضافه کنند و این درصد تنها در صورتی افزایش خواهد داشت که صاحب‌خانه خدمات خاصی برای خانه خود انجام بدهد.
البته در برخی کشورها قوانین جالب دیگری در مورد اجاره‌نشینی ذکر شده است که دانستن آن خالی از لطف نیست. مثلاً در انگلیس قانونی در قراردادهای بین مالک و مستأجر ذکر می‌شود که عدم رعایت آن، مستأجر را به‌شدت دچار مشکل می‌کند؛ اگر همسایگان نسبت به رفتار اجتماعی شما نظر مثبتی نداشته باشند مالک می‌تواند طبق قرارداد شما را از ادامه سکونت در خانه منع کند.
اجاره تا سقف؛ کیفیت در کف!
در ایران آشفتگی و نابسامانی بازار مسکن باعث شده است روزبه‌روز به شمار مستأجران اضافه شود و آنها تسلیم محض خواسته و اراده صاحب‌خانه‌های خود برای افزایش اجاره‌بها یا ادامه سکونت باشند. پیشنهاد تشکیل انجمن مستأجران را با تعدادی از اجاره‌نشینان تهرانی در میان گذاشتیم و نظر آنها را دراین‌باره جویا شدیم.
خانم عباسی که در یکی از مناطق مرکزی تهران مستأجر است با استقبال از تشکیل انجمن مستأجران به پیام ساختمان می‌گوید: هزینه اجاره خانه در ایران گاهی معادل حقوق ماهانه یک کارمند یا کارگر است و برای بسیاری از صاحب‌خانه‌ها منبع درآمد قابل‌توجهی شده است. همین مسئله باعث شده است که آنها در غیاب قوانین نظارتی در این زمینه و تابع شرایط عرضه و تقاضا حداکثر بهره‌برداری را به نفع خود داشته باشند و حقوق مستأجران را پایمال کنند.
عباسی تأکید می‌کند: خانه‌های بدون نقاشی، کابینت‌های خراب و نیازمند بازسازی، کلید و پریز و لامپ‌های معیوب، کولر خراب و قدیمی و ... مشکلاتی است که بارها مستأجران با آن درگیر شده‌اند اما تعمیر آنها نیازمند اراده صاحب‌خانه است.
اجاره، منبع سودجویی
آقای رشادتی مستأجر دیگری که در صادقیه زندگی می‌کند به پیام ساختمان می‌گوید: صاحب‌خانه‌ها تا جایی که زورشان برسد و کشش و توانایی مالی مستأجران اجازه دهد به اجاره‌بهای سالانه اضافه می‌کنند. این مسئله سبب شده است که خانه 70 متری سال گذشته را با آپارتمان 50 متری تعویض کنم یا به محله ارزان‌تری کوچ کنم. می‌ترسم برای سال آینده مجبور به زندگی در یک سوئیت 30 متری شوم!
وی ادامه می‌دهد: بازار اجاره آن‌قدر برای صاحب‌خانه‌های ایرانی نان درآور شده است که در تهران زیرزمین‌هایی با شرایط نامناسب به‌راحتی اجاره داده می‌شوند یا خانه‌های کلنگی و بافت فرسوده با قدمت بیشتر از 40 سال و گاهی تا نیم قرن بدون هیچ امکاناتی واگذار می‌شوند. یقیناً اگر سودآوری یک‌طرفه این بازار و ناچاری مستأجران نبود هرکسی هر دخمه‌ای را برای اجاره به بنگاه‌ها نمی‌سپرد.
انجمن نمادین کارا نخواهد بود
مستأجر دیگری نیز با اشاره به اجاره‌نشینان خبرساز می‌گوید: بارها پیش آمده است که اخبار تصویر دردناک مستأجرانی را منتشر کرده که صاحب‌خانه اثاثیه آنها را به کوچه ریخته و این افراد مجبور به اسکان در چادر شده‌اند. حاضریم این رویدادها را پخش کنیم و برای این دسته از مستأجران که شمارشان کم نیست کمک مردمی جمع کنیم اما حاضر نیستیم قوانین نظارتی دقیقی برای این بازار گسترده تعریف کنیم و این عجیب است.
وی تأکید می‌کند: شاید وضع قوانین کنترلی در بازار مسکن به نفع خیلی‌ها نباشد و این خیلی‌ها از رانت و نفوذ قوی برخوردارند تا منافعشان با قوانین محدود نشود و مانع قوانین مؤثر در این بازار شوند.
مستأجری نیز با اشاره به خلأهای اجرایی در کشور می‌گوید: انجمن‌ها و ان.جی.او ها در ایران بیشتر حالت شعاری دارند یا اختیاراتشان به‌شدت محدود است؛ بنابراین تشکیل نمادین یک انجمن کمک خاصی نمی‌تواند بکند.
وی توضیح می‌دهد: اگر چالش‌های بخش‌های مختلف را ریشه‌یابی کنید متوجه می‌شوید قوانین و ساختارها وجود دارند اما مشکل ضعف اجرا و نادیده گرفتن قوانین است؛ بنابراین مشکلات نه فقط در حوزه مسکن بلکه در تمام بخش‌ها مشروط به این مسئله حل می‌شود که ما اهرم نظارتی قوی برای رعایت قانون ایجاد کنیم؛ بنابراین انجمن مستأجران هم شاید در ظاهر یک شعار زیبا باشد اما در عمل به سرنوشت سایر تشکل‌های مردمی دچار می‌شود و مطابق معمول بهانه هم برای عدم کارایی آن زیاد است.