نشریه شماره   222   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مفاهیم حقوقی بیع زمــــانی یا تـایم شر چیست؟

کد مطلب:  2969
بیع زمانی یا تایم شر، اولین بار در استفاده از رایانه‌ها مطرح شد، بعدها به روشی برای استفاده از اموال، مخصوصاً اموال غیرمنقول، تبدیل گردید. تایم شر، امکان استفاده افراد متعدد را از مال واحد، در دوره‌های زمانی مشخص، فراهم می‌آورد و زمینه استفاده حداکثری از اموالی را که به‌طور مستمر موردنیاز مصرف‌کننده واحد نیستند، ایجاد می‌کند. تایم شر یک نهاد حقوقی جدید نیست، بلکه یک روش استفاده که ممکن است در قالب بیع، اجاره یا هر عقد دیگری، متناسب با نهادهای پذیرفته‌شده در حقوق داخلی، مورداستفاده قرار گیرد.
در این مقاله می‌خواهیم بدانیم تایم شر یا آنچه اصطلاحاً در ایران با عنوان بیع زمانی مطرح‌شده، چیست. مهم‌ترین مسئله‌ای که حقوقدانان داخلی با آن روبه‌رو هستند، نبود تصویری صحیح از این نهاد تازه تأسیس حقوقی و بلکه وجود تصویری نادرست از تایم شر است. نبود تصویری صحیح از تایم شر، با توجه به جدید بودن این بحث در کشور ما، تعجب‌انگیز نیست. چرا که خود کشورهای صاحب تایم شر نیز در ابتدا با چنین مشکلی مواجه بوده‌اند. برای نمونه می‌توان گفت تصور عموم حقوقدانان ایران، این است که تایم شر نوعی عقد است؛ درحالی‌که این ذهنیت کاملاً خطاست. تایم شر نه یک عقد بلکه نهادی است که در آن عقود مختلف وجود دارد.
تعریف تایم شر
برای تایم شر تعاریف زیادی ارائه‌شده که همه آنها بیان‌کننده یک مطلب هستند و تفاوت زیادی با هم ندارند:
تایم شر دربردارنده مالکیتی است که از خرید دوره مشخصی از زمان یا درصد مشخصی از استفاده (یک محل اقامتی) حاصل می‌شود. تایم شر می‌تواند در یک ساختمان، آپارتمان یا قایق باشد.
به‌طورکلی باید گفت در تایم شر حقی برای خریدار تایم شر در استفاده از مال موضوع تایم شر که معمولاً (در تعاریف فوق خصوصاً) یک ملک است، ایجاد می‌گردد، اما این حق موقت است؛ یعنی در محدوده زمانی مشخص، قابل اعمال است که در نتیجه، از یک مال، تعداد افراد زیادی می‌توانند استفاده کنند.
انواع تایم شر
در مورد انواع تایم شر، تقسیم‌های مختلفی صورت گرفته که می‌توان مبنای همگی آنها را، حق ایجادشده برای خریدار در استفاده از مال موضوع تایم شر دانست؛ لذا به نظر می‌رسد بهترین تقسیم‌بندی انواع تایم شر بر اساس نوع حق ایجادشده برای فرد عبارت است از:
الف: تایم شر مالکیتی: در این نوع از تایم شر، فرد، مالک یک هفته‌ای (دوره زمانی مشخص) یک واحد مسکونی است. در واقع در این نوع از تایم شر، فرد یکی از مالکین متعدد واحد مسکونی است که این مالکیت، با توجه به سهم هر مالک، براساس زمان بین آنها تقسیم شده است؛ لذا مالک تا آخر عمر، حق استفاده از واحد مسکونی را دارد و پس از مرگ او، این واحد به ورثه خواهد رسید. همچنین او می‌تواند به هر طریق که می‌خواهد از ملک خود استفاده کند یا آن را به دیگران انتقال دهد. البته اختیارات مالک در تایم شر هیچ‌گاه کامل نیست و در واقع او مانند خریدار آپارتمان، با برخی محدودیت‌های قانـونـــــی و قراردادی، در استفاده از واحد خود، برخوردار است.
ب: تایم شر اجاره‌ای: در این نوع تایم شر، همانند تایم شر اول، شما حق استفاده از یک واحد مسکونی را به دست می‌آورید؛ ولی این حق به تعداد معدودی سال محدود می‌شود. در واقع، محدود بودن حق استفاده ایجاب می‌کند که این حق از طریق حق اجاره ایجاد شود و پس از پایان مدت، مشتری هیچ حقی نسبت به موضوع قرارداد نخواهد داشت.
اگر هفته‌های تایم شر در طول سال ثابت باشند، باید آن را تحت عقد اجاره بیاورید اما اگر هفته‌ها متغیر باشند شاید بهتر باشد آن را تحت حق انتفاع قرار دهیم. در جایی که اجاره برای مدت طولانی صورت می‌گیرد و از 60 تا 99 سال به طول می‌انجامد، معمولاً برای تایم شر سند صادر می‌شود.
ج: تایم شر براساس حق انتفاع: در این نوع تایم شر، برای خریدار تایم شر هیچ حق مالکیتی نسبت به مکان خاصی ایجاد نمی‌شود، همچنین او مالک منافع هم نیست، لذا عقد اجاره هم موضوعیت ندارد. این نوع تایم شر همانند اجاره است و شاید اجاره را نیز بتوان نوعی حق استفاده دانست، ولی قواعد خاص اجاره بر آن بار نمی‌شود بلکه بیشتر تابع توافق طرفین است؛ لذا می‌تواند زمان با استفاده از روش رزرو تعیین شود، اختصاص به یک واحد مسکونی خاص نداشته باشد و مواردی مانند آن.
د: تایم شر براساس عضویت در باشگاه یا طرح‌های مبتنی بر سیستم اماکن: در این نوع یک باشگاه تایم شر وجود دارد؛ یعنی یک مجموعه تفریحی که افراد مختلف می‌توانند عضو آن شوند، یعنی حق استفاده از تسهیلات آن مجموعه را پیدا کنند؛ بنابراین هیچ حقی مانند مالکیت عین یا مالکیت منفعت یا حق استفاده از یک واحد خاص برای فرد ایجاد نمی‌شود، بلکه او به عضویت باشگاهی درمی‌آید که بر اساس پرداخت حق عضویت و سایر مواردی که معمولاً به‌صورت قراردادی تعیین می‌شود، حق استفاده از امکانات و تسهیلات آن باشگاه را، معمولاً بر اساس سیستم رزرو، پیدا می‌کند.
در این نوع تایم شر معمولاً باشگاه‌های مختلف به یکدیگر ملحق می‌شوند و این امکان برای اعضای هر باشگاه ایجاد می‌شود که بتواند با پرداخت حق عضویت خود، از تسهیلات فراهم آمده در باشگاه‌های دیگر نیز استفاده کند.
این نوع از تایم شر جدیدترین نوع تایم شر و حاصل تلاش صاحبان صنعت تایم شر برای بیشتر انعطاف‌پذیر کردن تایم شر است.
تایم شر در عمل
امروزه تایم شر از حالت ساده و سنتی خود درآمده و در دست شرکت‌های بسیار بزرگی که هر روز با محصولات جدید خود، انواع پیچیده‌تری از تایم شر را به دنیا معرفی می‌کنند، قرار گرفته است. در این بخش قصد نداریم به‌طور مفصل چگونگی شکل‌گیری و اجرای یک قرارداد تایم شر متعارف و معمولی را به‌طور جزئی بررسی کنیم، ولی داشتن تصویری کلی از آنچه در عالم خارج اتفاق می‌افتد، می‌تواند به ما در فهم و درک هر چه بهتر این صنعت جدید کمک کند.
معمولاً مجموعه‌های تایم شر قدیمی از هتل‌ها، متل‌ها، مجموعه‌های آپارتمانی اجاره‌ای یا مناطق مسکونی شخصی تشکیل می‌شدند؛ اما امروزه این روند کاملاً تغییر کرده است. مجموعه‌های تایم شر، ساختمان‌هایی هستند که کاملاً متناسب با هدف آنها، یعنی مکانی برای گذران تعطیلات، طراحی و ساخته شده‌اند؛. لذا اولین مزیت تایم شر بر سایر اقامتگاه‌ها این است که در تایم شر، تمامی تسهیلات و امکانات لازم و فضای مناسب برای کسی که قصد استفاده از تعطیلات خود را دارد، فراهم آمده است.
از دیگر مزایای تایم شر این است که قیمت تمام‌شده آن برای خریدار، کمتر از سایر اقامتگاه‌هاست؛ چرا که خریدار، حق استفاده از محل اقامت برای چندین سال را به‌یک‌باره به دست می‌آورد. این مطلب می‌تواند برای خریدار تایم شر سود اقتصادی نیز در پی داشته باشد، چرا که او ممکن است بتواند حق اقامت خود را در سال‌های بعد به چند برابر قیمت خرید بفروشد.
اما باید اذعان داشت که تایم شر معایبی نیز دارد که در روش‌های جدید سعی شده تا این معایب برطرف گردد. برای مثال اگر شما تایم شر خریداری کنید، چه از حق خود استفاده کنید و چه از حق خود استفاده نکنید، باید هزینه‌ای را به‌عنوان هزینه‌های جاری به‌طور سالیانه بپردازید. همچنین شما با خرید تایم شر، خود را پایبند به یک منطقه خاص کرده‌اید.
اما در روش‌های جدید این مشکلات برطرف شده است. مثلاً امروزه با تشکیل بانک تایم شر، شما می‌توانید هفته تایم شر خود را در بانک ذخیره کنید و در هر زمان که تمایل داشتید از آن استفاده نمایید یا آن را بفروشید. همچنین با استفاده از سیستم اماکن، شما می‌توانید هر سال، محلی متفاوت با محل سال قبل را برای گذران تعطیلات انتخاب کنید.
امروزه معمولاً برای به وجود آمدن تایم شر، شرکت‌های سازنده که می‌توان آنها را با شرکت‌های انبوه‌ساز ساختمانی مقایسه کرد، با اخذ مجوزهای لازم از نهادهای مربوطه، اقدام به سرمایه‌گذاری در یک منطقه نموده و ساختمان‌های مناسب برای اقامت گردشگران را طراحی کرده و می‌سازند. سپس با اعلام طرح تایم شر، هرگونه که خود متمایل باشند، حق استفاده از این مناطق را به خریداران منتقل می‌کنند. پس از آنکه حداقل درصد مشخصی از حق استفاده از مجموعه به خریداران منتقل شد، فروشنده تایم شر اقدام به تشکیل مجمعی متشکل از صاحبان تایم شر در آن مجموعه می‌نماید.