نشریه شماره   221   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

دود کم فروشی به چشم خریدار می رود

کد مطلب‌: 2894
گروه ساخت وساز‌: کم فروشی متراژ واحدهای مسکونی، موضوعی است که سال‌هاست با سودجویی عده ای یا خطای انسانی سهوی‌، خریداران مسکن را متضرر می کند‌. این موضوع وقتی اهمیتی دوچندان می یابد که بدانیم که نرخ هر مترمربع آپارتمان در تهران 3 یا 4 میلیون تومان و بلکه بیشتر باشد‌. این در حالی است که طبق آیه صریح قرآن‌، ویل للمطففین (‌وای بر کم فرو‌شان‌) پولی که از فروش متراژ غیرواقعی آپارتمان به دست می آید‌، حرام و معامله نیز به دلیل غبن و زیان خریدار قابل ابطال است‌. یا در سوره الرحمن آیه 9 آمده است‌: وَأَقِیمُوا الْوَزْنَ بِالْقِسْطِ وَلَا تُخْسِرُوا الْمِیزَانَ یعنی در خرید و فروش وزن و اندازه بر اساس قسط و عدل بگیرید و در معیار وزن (‌متر یا کیلوگرم و یا امثال آن‌) کم و زیاد نکنید و مایه زیان دیگران نشوید‌.
ضرر خریداران و فروشندگان
کم فروشی متراژ واحدهای مسکونی موضوعی که سال‌هاست با خطای انسانی سهوی یا عمدی‌، خریداران مسکن را متضرر و جای خالی کاداستر که ماه‌هاست‌، در مجلس تصویب شده و آئین نامه آن هنوز آماده نیست‌، با رفع این مشکل بیش ازپیش احساس می شود‌. اینکه چرا متراژ واقعی آپارتمان های نوساز در سند رسمی و آنچه در واقعیت به مشتری فروخته و تحویل می شود فرق دارد‌، موضوعی است که علی رغم امضای دو سال پیش تفاهم‌نامه میان سازمان نظام مهندسی و کانون سردفتران برای کاهش خطای انسانی در ثبت دقیق متراژ واحدهای مسکونی نوساز در سند مالکیت باز هم می بینیم که این مشکل همچنان پابرجاست و برخی از خریداران مسکن از این موضوع گلایه دارند‌.
متراژتان را استعلام کنید
پوراسماعیلی‌، یکی از مهندسان ناظر دراین باره گفت‌: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسکونی در متن سند رسمی‌، گاهی اوقات باعث کم فروشی متری در آپارتمان‌های مسکونی می شود‌، به طوری که با درج متراژ بیشتر مساحت در سند‌، چند میلیون تومان بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود و فروشندگان واحدهای مسکونی از این روش خشنود و سود کسب می کنند‌.
وی ادامه داد‌: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسکونی در متن سند رسمی‌، گاهی اوقات باعث کم فروشی متری در آپارتمان های مسکونی نوساز می شود‌، به طوری که با درج متراژ بیشتر از مساحت واقعی در سند‌، چند میلیون بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می شود‌.
پوراسماعیلی ادامه داد‌: توصیه می شود خریداران ملک پیش از انجام معامله‌، متراژ دقیق را از مراجع مسئول از جمله سازمان نظام مهندسی واحد نقشه های تفکیکی استعلام کنند‌.
مشاور املاک آگاهم کردند
محمدی‌، یکی از خریدارانی است که با خطایی که در درج دقیق متراژ واحد مسکونی او به وجود آمده حدود 10 میلیون تومان متضرر شده می گوید‌: واحدی که او خریداری کرده در سند مالکیت 92 متر درج شده درحالی که متراژ دقیق آن 90 متر است‌.
وی با اشاره به اینکه هر مترمربع این واحد مسکونی 4 میلیون و 600 هزار تومان است‌، گفت‌: مطلع شدن از این موضوع از طریق مشاور املاک بوده‌است وگرنه به هیچ وجه متوجه این موضوع نمی شدم‌.
کاداستر مشکل را برطرف می کند
دراین ارتباط محمد عظیمیان‌، نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در پاسخ به این سؤال که مشکل کم فروشی متراژ و اعلام دقیق متراژ در اسناد مالکیت کجاست‌؟ این مشکل به شهرداری‌ها یا دفاتر اسناد مربوط می شود‌، گفت‌: پروسه صدور سند مالکیت برای یک واحد مسکونی نوساز مشخص است‌، چراکه وقتی که سازنده نسبت به اخذ پروانه از شهرداری اقدام می کند‌، متعاقب تکمیل بنا از شهرداری درخواست پایان کار می‌شود‌.
وی ادامه داد‌: پایان کار آن واحد مسکونی دقیقا بر اساس فضایی است که مهندس ناظر بر آن نظارت دارد و این بنا بر اساس نقشه های مصوب احداث شده و درنهایت مهندس ناظر آن بنا را تأیید کرده‌است‌.
وی گفت‌: برای این بنای تأییدشده نیز پایان کار صادر می شود و پایان کار هم مشخص‌کننده مساحت اختصاصی هرکدام از واحد‌هاست‌، پس این کار یک بار توسط شهرداری انجام و پایان کار صادر می شود و پایان کار به ادارات ثبت برای تنظیم و صدور صورت مجلس تفکیکی ارائه می‌شود‌.
عظیمیان ادامه داد‌: یعنی مجددا واحدی به نام واحد فنی ادارات ثبت اسناد به محل موردنظر مراجعه و فضای ایجادشده را با سند مالکیت و متراژ تطبیق می دهد و بعد از اندازه گیری بر اساس مساحت دقیق اندازه گیری شده توسط مراجع ثبتی صورت مجلس تفکیکی صادر شود‌. صورت مجلس تفکیکی نیز در حقیقت حدود اربعه هر ملک را سانتی متر به سانتی متر گزارش می کند و نهایتا بر اساس صورت مجلس تفکیکی متقاضی به دفاتر ثبت اسناد یا برای ثبت نقل وانتقال یا تنظیم تقسیم نامه و یا اگر مالک برای تقسیم نامه نخواهد مراجعه کند‌، مجدد به اداره ثبت رفته برای سند مالکیت درخواست می کند‌.
وی اضافه کرد‌: از حدود دو سال گذشته قسمتی از کارهای نقشه برداری را که مراجع ثبتی انجام می‌دادند‌، بر اساس تفاهم‌نامه ای که میان سازمان ثبت اسناد و سازمان نظام مهندسی منعقدشده‌، برون سپاری شده‌است و سازمان نظام مهندسی و مهندسان مربوطه نقشه‌ها را آماده و این فضا را اندازه گیری می کنند و به کارشناس ادارات ثبت منعکس می کنند و این کارشناسان هم بر اساس اعلام مساحت نظام مهندسی ساختمان صورت مجلس تفکیکی را آماده می کنند‌.
وی در مورد اختلاف متراژ واحدهای مسکونی گفت‌: این اختلاف نباید باشد‌، اما اگر بر فرض رخ دهد‌، در مساحت آپارتمان‌ها و فضاهای اختصاصی برخی از سوابق تأکید می کند که شما می توانید از انتهایی ترین نقطه پی و برخی از سوابق می گوید که از ابتدایی ترین نقطه پی اندازه گیری را انجام دهید‌.
عظیمیان افزود‌: این اختلافات پی ساختمان در یک واحد مسکونی 10 طبقه و یک فضای 20 سانتی هم مساحت را بسیار تغییر خواهد داد‌، پس به طورکلی نباید بپذیریم که تغییرات همواره مشهود است‌.
نایب رئیس کانون سردفتران در پاسخ به این سؤال که کم فروشی که در واحدهای مسکونی در حال رخ دادن است و به عنوان مثال واحد 85 متری به نادرست 90 متر عنوان و حتی سند برای آن صادر می شود‌، مقصر آن کیست‌، آیا مقصر آن سازمان ثبت است یا نظام مهندسی یا شهرداری‌، گفت‌: به هرحال ضابطه شهرداری با ضابطه سازمان ثبت اسناد متفاوت است‌، اما آنچه برای صدور سند مالکیت ملاک است‌، سندی است که ادارات ثبت صادر می کنند‌، بنابراین اگر مردم احساس می‌کنند که بعد از صدور سند اختلاف متراژ با فضای موجود وجود دارد‌، قطعا محل اعتراض باید واحد نقشه بردار سازمان نظام مهندسی باشد؛ بنابراین مردم پس ازاینکه با این موضوع مواجه شدند‌، به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنند‌.
وی تأکید کرد‌: به هرحال با این تفاهم‌نامه اختلاف و کم فروشی متراژ واحدهای مسکونی در دو سال گذشته به شکل قابل توجهی کاهش یافته‌است‌، البته نمی توان گفت که هیچ گونه خطایی رخ نمی دهد‌، اما به هرحال خطای سهوی جزئی در این زمینه وجود دارد‌.
عظیمیان با تأکید بر اینکه کانون سردفتران هیچ نقشی در کم فروشی متراژ واحدهای مسکونی ندارد‌، گفت‌: عین عبارات و گزارشاتی که در پایان کار‌، سند مالکیت و صورت مجلس تفکیکی به دفاتر اسناد ارائه می شود‌، در سند رسمی درج می شود‌.
قانون کاداستر راهگشای درج دقیق متراژ واحدهای مسکونی
نایب رئیس کانون سردفتران در پاسخ به این سؤال که به هرحال چه اقدامی باید انجام داد که چه سهوی چه عمدی تعیین متراژ واحدهای مسکونی به حداقل برسد‌، گفت‌: در آینده نزدیک با تصویب قانون کاداستر که در مجلس مصوب شده و آیین نامه آن هم به زودی مصوب خواهد شد‌، برای هر ملک سندی به نام سند کاداستر (‌حد نگار تک برگی‌) صادر خواهد شد‌.
وی ادامه داد‌: امتیاز این سند کاداستر این است که کمترین دخل و تصرفی توسط نیروی انسانی در مساحت واحدهای مسکونی قابل اعمال نیست و همه به صورت مکانیزه در سند ثبت خواهد شد‌.
در سیستم کاداستر‌، موقعیت فضایی و جغرافیایی کلیه املاک یک منطقه با لحاظ «ارزش حقوقی» روی نقشه های مخصوص تهیه می شود‌. تفاوت نقشه کاداستر با سایر نقشه های هوایی‌، در کاربری ثبتی آن است‌. نقشه کاداستر از لحاظ حقوقی‌، ملاک عمل مراجع ثبت اسناد ملکی و قضایی خواهد بود‌، طوری که سند ملکی پس از تکمیل کاداستر‌، بر اساس کروکی‌ها و مرزهای بین املاک، صادر خواهد شد.