هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   221   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

معاضدت حقوقی کشف رازهای قیمت واقعی ملک

کد مطلب: 2847
 آنچه در این مقاله به شما توصیه می‌شود، شاید تجربه به‌دست‌آمده از حداقل چندین سال فعالیت ملک‌بازها باشد. «ملک‌باز» به کسانی گفته می‌شود که دلال نیستند، بنگاه معاملات ملکی هم ندارند، اما خیلی خوب و هوشمندانه بلدند با یک نفر دلال، یک مشاور املاک کارکشته، خریدار یا فروشنده چگونه باید وارد مذاکره شوند تا شرایط معامله را به نفع خود تغییر دهند.
یکی از دغدغه‌های مالکان آگاه شدن از قیمت واقعی آپارتمان و ملک خود در شرایط روز بازار است. حقیقت این است که املاک قیمت ثابت نداشته و تعیین قیمت یک ملک یک امر نسبی است. این بدان معناست که در شرایط و دوره‌های زمانی مختلف بازار، قیمت‌های املاک افت‌وخیز داشته و ثابت نمی‌ماند.
   مسئله دیگر آن است که بسته به میزان فروشنده بودن مالک و میزان تمایل خریداران یک ملک برای انجام معامله، قیمت تا حدی به سمت یکی از طرفین سنگینی بیشتری می‌نماید. البته همیشه این مشاور املاک است که محدوده اصلی قیمت یک ملک را تعریف نموده و طرفین معامله در این محدوده به چانه‌زنی با یکدیگر می‌پردازند.
   حال برای آنکه بدانیم قیمت حدودی ملک ما در شرایط بازار امروز چقدر است و چه قیمتی را برای فروش ملک خود اعلام نمائیم، باید نکات زیر را مدنظر داشته باشیم؛
1- اول با خود به یک توافق نهایی برسید، بعد به کشف قیمت ملک خود بپردازید.
   ابتدا قبل از هر اقدامی با خود به این نتیجه برسید که واقعاً قصد فروش آپارتمان و یا ملک دارید. اعلام فروش یک ملک و سپس انصراف آن و تکرار این قضیه موجب آسیب رسیدن به اعتبار شما و ملکتان در بازار شده و در صورت تکرار این قضیه، کمتر کسی به سمت شما آمده و در نهایت قدرت انتخاب و چانه‌زنی شما کم می‌شود و این مسئله مسلماً روی قیمت اعلامی مؤثر خواهد بود. اول با خود به یک توافق نهایی برسید بعد به فروش آپارتمان و یا ملک خود بپردازید.
2- ملک خود را بخرید!
   برای یک استعلام قیمت واقعی، می‌توانید از مشاورین املاک و دیگر افرادی که در منطقه شما ملک خود را آگهی نموده‌اند، کمک بگیرید. برای این کار می‌توانید به‌عنوان خریدار، شرایطی مشابه ملک خود را از فعالان مربوطه در بازار بخواهید و یا با آگهی‌های مشابه ملک خود تماس بگیرید.
3- اطلاعات مهم را لیست نمایید.
   شرایط مربوط به شبیه‌ترین املاک به ملک خود را در کنار هم لیست نمایید. این شرایط قاعدتاً شامل؛ قیمت اعلامی، متراژ، تعداد اتاق، سن بنا، موقعیت، طبقه، امکانات و برخی اطلاعات مهم می‌باشد. یادتان باشد در اغلب موارد، جایی برای تخفیف در قیمت‌های اعلامی توسط آگهی‌دهندگان باز بگذارید.
 4- راز کشف قیمت ؛ مقایسه آگاهانه
شرایط هر یک از املاک و قیمت‌های اعلامی آنها را یادداشت و با وسواس خاصی با هم مقایسه کنید. در هنگام مقایسه به یاد داشته باشید که هیچ دو ملک کاملاً مشابه در دنیا وجود ندارد! ولی به‌هرحال با یک مقایسه آگاهانه نسبت به شرایط بازار و قیمت‌های استعلام شده، به قیمت اعلامی خود می‌رسید. در اعلام قیمت حدود تعادل را رعایت نمایید. یعنی باید قیمت را طوری اعلام کنید که خریدار با شنیدنش فرار نکند .
5-به چشم خریدار به ملک خود نگاه کنید نه به چشم خودتان
   نکته دیگر اینکه شما از نگاه بازار و به چشم خریدار به نقاط قوت و ضعف ملک خود نگاه کنید نه به چشم خودتان. شما احتمالاً در این ملک سال‌ها ساکن بودید و شرایط آن برای شما عادی شده است. ضمناً در آن خاطرات خوبی دارید و ناخودآگاه علاقه و تعصب خاصی به آن پیدا نموده‌اید ولی خریداران این تعصب را درک نکرده و تنها به چشم یک مورد ملکی به آن نگاه می‌کنند.
6-مرغ یک پا ندارد، سه پا دارد!...
   برای اعلام و انتقال قیمت اعلامی ملک شما به بازار، شما تنها یک پای قضیه نیستید. مشاوران املاک و خریداران احتمالی نیز دو پای دیگر هستند و به‌نوعی در اعلام قیمت ملک شما دخیل هستند. پس به نحوی اعلام قیمت نمایید که با در نظر گرفتن برخی تحریف‌های ممکن، به قیمت اصلی خود نزدیک بشوید.
7- گاهی باید با بازار کنار بیاییم و گاهی هم بازار باید با ما کنار بیاید !
یادتان باشد این بازار است که قیمت یک ضعف عمده مانند نداشتن آسانسور برای طبقات بالا را تعیین می‌نماید و شما باید تا حدی با این قضیه کنار بیایید و معدود مشتریان خود را از دست ندهید. گاهی هم این بازار است که باید ناز شما را برای داشتن یک پارکینگ اضافه سندی بکشد و این مزیت را به قیمت خوب از شما بخرد. پس حواستان باشد که راجع به چه مسئله‌ای با بازار وارد تعامل و چانه‌زنی می‌شوید. در موضع ضعف هستید یا قدرت. گاهی با بازار کنار بیاییم و گاهی هم بازار با ما.
8- پول نقد ؛ حلال همه محاسبات
   برخی اوقات همه محاسبات ما به‌وسیله یک عامل مهم در تعیین قیمت به هم می‌خورد و آن شنیدن صدای جرینگ جرینگ پول نقد است! شرایط پرداخت در تعیین قیمت یک آپارتمان و ملک بسیار مهم است. اکیداً توصیه می‌شود در جلسات نشست، قبل از هر صحبتی راجع به قیمت، شرایط پرداخت را با خریدار ببندید و سپس وارد بحث تعیین قیمت شوید.این مسئله موجب آسایش خیال شما در میزان تخفیف احتمالی برای ملک خود می‌شود.
9-چگونه قیمت ملک خود را اعلام نمایید
   اگر روی قیمت پیشنهادی خود مطمئن هستید که قیمت را کاملاً قاطع و با اعتمادبه‌نفس بیان کنید. ولی اگر باوجود همه محاسبات بازهم احساس می‌کنید قیمتتان کمی بالا یا پایین است، با خونسردی و درعین‌حال تیزبینی‌های لازم، قیمت خود را به چند نفر از مراجعین و مشاورین مربوطه اعلام داشته و احتمالاً از روی جواب‌ها و عکس‌العمل‌های آنها به قیمت اعلامی خود می‌رسید.