هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   221   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بازار مسکن به سمت واقعی شدن قیمت‌ها

  کد مطلب : 2966
گروه گزارش: رفتار بازار مسکن مطابق انتظارات پیش نمی‌رود! این جمله شاید چکیده‌ای از سخنان کارشناسان مختلف و متعدد حوزه بازار املاک و مستغلات باشد و جالب آنکه همه و هرکدام دلایلی برای این پدیده ذکر می‌کنند. در مروری کوتاه همه آنچه رخ‌داده طی دو سال اخیر ازاین‌قرار است:
کاهش درآمد دولت
درآمدهای دولت که یا از مالیات تأمین می‌شوند و یا از نفت در دو سه سال اخیر، به علت تحریم‌های بین‌المللی وضعیت خوبی نداشته است. در خصوص درآمدهای نفتی توجه به این نکته ضروری است که تا چند سال پیش روزانه دو و نیم میلیون بشکه نفت ۱۰۰ دلاری صادر می‌کردیم و امروز یک‌میلیون بشکه نفت ۴۰ دلاری! یعنی هم در حجم و هم در قیمت صادرات نفت خام، کاهش بیش از 50 درصدی داشته‌ایم. از سوی دیگر همه این منابع هم در اختیار دولت قرار نمی‌گیرند. نتیجه نهایی اینکه میزان درآمدهای دولت نسبت به سال‌های گذشته بسیار کاهش‌یافته است.
قطع ریزش نقدینگی به بخش ساختمان
برخلاف دولت گذشته که خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی برای طرح‌های مسکنی در نظر گرفته‌شده بود و بنا به اعلام بانک مرکزی، سرریز آن حجم پول داغ افزایش تورم تا بالای 40 درصد را موجب شد، از اولین کارهای دولت جدید و سیاست‌های مسکنی دولت یازدهم، انسداد واریزی نقدینگی به بازار مسکن بود؛ عملی که به تعبیر وزیر راه و شهرسازی در راستای خروج حباب مسکن صورت گرفت.
کاهش ساخت‌وساز
کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز موجب شد تا سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج‌شده و به سمت بازارهای موازی حرکت کنند. آمارهای متعدد از مراجع رسمی نشان از آن دارد که صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال گذشته سیر نزولی داشته و در برخی از ایام سال به نسبت ایام مشابه در سال‌های قبل تا حتی بیشتر از نصف کاهش داشته است.
ارزانی و فراوانی مصالح
برخلاف یک سال انتهایی دولت دهم که افزایش قیمت نهاده‌های ساخت‌وساز به حدی بود که عملاً پیشرفت پروژه‌های مسکن مهر را به صفر نزدیک کرد، در دو سال ابتدایی دولت یازدهم کاهش ساخت‌وساز موجب مصرف کمتر مصالح ساختمانی شد و درنتیجه علاوه بر پر شدن انبارهای تولیدکنندگان، قیمت مصالح نیز کاهش یافت، به‌نحوی‌که الآن بسیاری از کارخانه‌داران حاضرند حجم زیادی از مصالح را در قبال چک و اقساط بلندمدت به سازندگان تحویل دهند.
فراوانی خانه‌های خالی
از تأثیرات تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر در دولت یازدهم، افزایش تعداد خانه‌های خالی بود. حضور پر رنگ این واحدها در بازار به حدی است که مجلس به‌تازگی در قانون عرضه مالیات‌های مستقیم برای خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی مالیاتی وضع کرده که به شکل پلکانی افزایش می‌یابد.
رکودِ بی‌حدوحساب
برخلاف ادعای سازندگان و انبوه‌سازان مبنی بر اینکه کاهش عرضه مسکن موجب جهش ناگهانی قیمت‌ها خواهد شد، مشاهدات بازار نه‌تنها هیچ اثری از انفجار قیمت‌ها که حتی رشدی معقول و منطقی را هم نشان نمی‌دهد. بیایید دوباره مرور کنیم: درآمدهای دولت کاهش‌یافته است، درنتیجه دولت پولی برای هزینه کرد در صنعت ساختمان ندارد، حتی هنوز نتوانسته طلب پیمانکارانی که پروژه‌های دولتی را اجرا کرده‌اند به‌طور کامل پرداخت کند، سرمایه‌ها در حال خروج از صنعت ساختمان هستند و در بهترین حالت به سمت پروژه‌های راه‌سازی می‌روند، ولی علیرغم همه این مقدمات، بازار خرید، فروش، رهن و اجاره در سردترین ایام خود به سر می‌برد! جالب آنکه نامشخص بودن ریشه رکود حاکم بر بازار مسکن برخی را به گمانه‌زنی‌های غیب و غریب وا داشته است نظیر اینکه یکی از روزنامه‌های صبح کشور در مطلبی تخیلی خبر از کمپینی مردمی ولی نانوشته برای نخریدن خانه توسط مردم با هدف ارزان‌تر شدن آن داده است!
این قیمت‌ها واقعی است
شاید بهتر باشد به‌جای توسل به تحلیل‌های من درآوردی و عجیب، این واقعیت را بپذیریم که با خارج شدن حباب‌های غیرواقعی، قیمت‌ها در بازار مسکن در حال حرکت به سمت واقعی شدن است. به‌عبارتی‌دیگر طی دو سال گذشته قیمت‌ها کاهش نیافته، بلکه املاک به ارزش واقعی خود نزدیک‌تر شده‌اند. ازاین‌رو می‌توان نتیجه گرفت نخریدن خانه توسط مردم کمپینی زیرپوستی! نیست، بلکه نتیجه سیاست‌های دولت در خروج حباب از مسکن است.
سؤالی که کمتر مسئولی در حوزه صنعت ساختمان تابه‌حال از خود پرسیده این است که در شهری که متوسط درآمد ماهانه افراد شاغل و عائله‌مند، کمتر از یک‌میلیون تومان است چرا باید متوسط قیمت یک متر زمین در آن شهر بیشتر از چهار میلیون تومان باشد؟ آیا قیمت هشت تا 10 میلیون تومان برای یک متر واحد مسکونی معقول است؟.
اگر قائل به این باشیم که دولت در خارج کردن حباب از بازار مسکن موفق بوده که منجر به کاهش قیمت در بازار مسکن شده است، گام بعدی افزایش توانمندی مردم و متقاضیان برای خرید است که اتفاقاً دولت در این زمینه هم برنامه‌ریزی‌ها را انجام داده و زمینه را برای اعطای تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی فراهم کرده است.