هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   220   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

قولنـــــامه معارض

کد مطلب‌: 2765
در ایران غالبا اشخاص غیرمتخصص در تنظیم قولنامه دخالت می کنند‌. هنگامی که یک قولنامه برای فروش غیرمنقول میان فروشنده و خریدار امضا می شود‌، فروشنده تعهد می کند در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حضور یابد و ملک را با سند رسمی به خریدار انتقال دهد‌. ممکن است فروشنده به دلایل گوناگونی مانند انجام نشدن تعهدات خریدار و یا افزایش بهای مورد معامله‌، قولنامه دیگری در مورد همان ملک با خریدار دوم امضاء کند‌. این دو قولنامه که پی درپی در مورد یک ملک امضاء شده‌اند‌، معارض هستند‌. این دو قولنامه می توانند هردو عادی باشند و یا آنکه فروشنده در پی امضای قولنامه دوم‌، مورد معامله را با سند رسمی به خریدار دوم منتقل کرده باشد‌.
اما بحث در آنجاست كه مالك با خریدار دوم به توافق رسیده و سند انتقال را به نام او تنظیم می کند و در این صورت یك قولنامه عادی مقدم و یك قولنامه مؤخر به تنظیم سند رسمی داریم كه با یكدیگر تعارض دارند‌. برای بررسی و تجزیه وتحلیل این مبحث باید نظام ثبتی ایران را مدنظر قرار داد‌. در ایران نظام ثبتی بر پایه دفتر املاك استوارشده‌است و با اعلانات اداره ثبت و انجام تشریفات مشخص‌، اشخاص درخواست ثبت می کنند و ملك موردنظر در دفتر املاك به نام آنها به ثبت می رسد‌، اساس این سیستم كه در حقوق به نام «سیستم دفتر املاك» معروف است از آلمان گرفته شده‌است ولی در فرانسه به جز پاره ای استان های آن كه مجاور آلمان هستند چنین سیستمی رایج نیست‌.
ماده 22 قانون ثبت ایران در این زمینه می گوید‌: تنها كسی مالك شناخته می‌شود كه ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شده باشد و در دنباله این ماده می‌گوید كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاك به ثبت رسیده‌است‌.
پس دفتر املاك معیار مالكیت یا دیگر حقوق عینی است كه اشخاص روی ملك غیر دارند مانند حق رهن و حق ارتفاق و بر همین اساس ازنظر قانونی ما برتری را به شخصی می دهیم كه توانسته از فروشنده سند انتقال رسمی بگیرد (‌یعنی خریدار دوم‌)‌. یعنی اگر شخصی مالی را با سند عادی به دیگری منتقل كند و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمی به فرد دیگر منتقل نماید بر پایه اصول قانون ثبت‌، مالكیت برای خریدار دوم به وجود می آید‌. اما برای اینكه جلوی چنین سوءاستفاده هایی گرفته شود‌، در قانون ثبت برای چنین اشخاصی كه معامله معارض می‌کنند كیفر شدید تعیین شده‌است و می‌گوید هركس به موجب سند رسمی و عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض حق مزبور بنماید‌، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد‌.
بنابراین ضمانت اجرای كیفری پیش بینی شده در ماده 117 قانون ثبت برای این است كه اشخاص از انعقاد معامله معارض خودداری نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادی اولیه تخلف كنند و با قرارداد دوم و سند رسمی راه را برای اجرای قرارداد اول ببندند مرتكب جرم شده و باید چنین كیفر سنگینی را متحمل شوند‌.
پس طبق ماده 117 قانون ثبت معامله دوم صحیح تلقی می شود‌. زیرا خریدار دوم كه از قولنامه اول خبر ندارد و بر اساس استعلام ثبتی و با اعتماد به سند مالكیت و مندرجات دفتر املاك با فروشنده وارد معامله شده باید موردحمایت قرار بگیرد و تنها راه حل قانون برای این قبیل معاملات معارض‌، تعیین كیفر برای فروشنده‌است‌.
در این گونه موارد از عنوان كلاهبرداری نمی توان استفاده كرد؛ زیراکسی كه معامله دوم را انجام داده سند رسمی دارد و شاكی نیست ولی خریدار اول که قولنامه عادی در دست دارد‌، چون در تاریخ امضاء قولنامه اول فروشنده سوءنیت نداشته‌، نمی تواند از این بابت از فروشنده شكایتی بكند‌. لازم به ذکر است؛ طبق قانون تخلف از انجام یك قرارداد و تعهد را نمی توان جرم كلاهبرداری تلقی كرد‌.
تنها راه حل برای خریدار اول طبق ماده 117 قانون ثبت دعوای ضرر و زیان بابت پولی كه پرداخت كرده یا بهره آن به عنوان خسارت تأخیر تأدیه می باشد‌. در حقیقت دست او از عین مال كوتاه‌است و نمی تواند دعوی ضرر و زیان ناشی از جرم بكند اما فرض دیگر مسئله آن است كه خریدار دوم از قولنامه اول اطلاع دارد و با سوءنیت با فروشنده تبانی كرده‌است‌. در این صورت آیا راهی برای ابطال سند مالكیت وجود دارد یا خیر‌؟.
البته باید توجه داشت در این مسئله دادگاه در مورد دو معامله معارض تصمیم گیری نمی کند بلكه بین بستانكار و یك خریدار قولنامه ای و خریدار با سند رسمی تصمیم گیری می‌کند و به قولنامه ترتیب اثر می دهد که خریدار بخش عمده ثمن را پرداخته و حق الزام فروشنده به تنظیم سند را به دست آورده‌است‌.
شاید فكر دفاع از قولنامه اول برقراری عدالت باشد اما همیشه باید از دید كلان و نظم عمومی با قضایا برخورد كرد.