حکایت آپارتمان‌های نوساز ارزان‌قیمت آپارتمان های که نباید خرید

شمار نشریه : 219

کد مطلب : 2287
کسانی که این روزها برای خرید مسکن به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند حتماً با پیشنهاد تحریک‌کننده «یک واحد مسکونی نوساز برای فروش با قیمتی حدود ۱۵ درصد ارزان‌تر از نرخ نوساز منطقه» مواجه شده‌اند. متقاضیان خرید مسکن در چنین مواقعی به‌محض برخورد با این پیشنهاد از آن استقبال می‌کنند و بلافاصله از مشاور املاکی می‌خواهند ملک موردنظر را به آنها نشان دهد. چنین آپارتمان‌هایی به دلیل قیمت ارزان‌تر، در اغلب مواقع موردپسند و قبول خریداران قرار می‌گیرند و به‌این‌ترتیب معامله‌ای که یک سر آن برنده قطعی و سر دیگر بازنده احتمالی خواهد بود، در بنگاه انجام می‌شود. فروش راحت و بدون فوت وقت این دسته از آپارتمان‌های نوساز باعث شده بنگاه‌های مسکن علاقه زیادی برای فایل کردن آنها در مقایسه با سایر واحدهای مسکونی از خود نشان دهند و درنتیجه به دلیل کثرت این فایل‌ها، حجم چنین معاملاتی در بنگاه‌ها نیز بیشتر است. اما حکایت آپارتمان‌های نوساز ارزان‌قیمت در بازار مسکن چیست؟.
شواهد نشان می‌دهد آپارتمان‌هایی که دلالان و واسطه‌های بازار از آن به «نوسازهای زیرقیمت منطقه» یاد می‌کنند، املاک بدون سند و بدون پایان‌کاری هستند که سازنده بدون انجام تشریفات قانونی برای هویت‌دار کردن ملک، آن را برای فروش به بازار مصرف عرضه کرده است. برای تشریح ایراد چنین آپارتمان‌هایی کافی است تجسم کنید: فردی قصد فروش یک خودروی صفرکیلومتر را دارد که این خودرو فاقد سند سبزرنگ و کارت خودرو است. آیا کسی برای خرید چنین خودرویی رغبت از خود نشان می‌دهد؟.
در حال حاضر بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بیش از ۷۰درصد از فایل‌های فروش آپارتمان مسکونی در بنگاه‌های مسکن غالب مناطق تهران، واحدهای نوسازی هستند که همین چند هفته پیش‌تر کار نازک‌کاری آنها تمام‌شده و حتی هنوز کارگاه ساختمانی سازنده از وسط حیاط ساختمان این واحدها جمع‌ نشده است.
به دلیل اینکه این واحد‌ها هنوز عملیات اجرایی ساخت‌وساز را به‌طور کامل پشت سر نگذاشته‌اند، امکان صدور پایان کار از طرف شهرداری برای آنها وجود ندارد، اما سازنده‌های این واحدها با کسب فرصت از شرایط بی‌قانونی در بازار مسکن، اقدام به فروش می‌کنند و مشاوران املاک نیز چون قوانین بازدارنده برای عدم معامله این واحدها به آنها ابلاغ نشده است، به‌راحتی اقدام به بازاریابی برای این املاک می‌کنند. واحد مسکونی بدون پایان کار، سند محضری هم ندارد، چون سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور فقط برای املاکی سندمحضری صادر می‌کند که از شهرداری پایان‌کار داشته باشند.
خریداران آپارتمان‌های فاقد پایان‌کار و فاقد سند محضری درواقع مدرک معتبر حقوقی برای اثبات مالکیت آنچه خریده‌اند و در ظاهر صاحب آن شده‌اند ندارند. این افراد فقط یک برگه مبایعه‌نامه در دست دارند که ازنظر حقوق ملکی، «سندعادی» محسوب می‌شود این در حالی است که سند محضری حکم «سندرسمی» را دارد. هرچند فروشنده‌های آپارتمان‌های نوساز فاقد سند در زمان انجام معامله وعده می‌دهند که به‌محض صدور پایان‌کار، برای گرفتن سند و انتقال آن به خریدار اقدام خواهند کرد اما مشکل از جایی شروع می‌شود که شهرداری به این راحتی پایان کار صادر نمی‌کند. تجربه نشان داده اکثریت قریب‌به‌اتفاق ساختمان‌های نوساز از طرف سازنده‌ها مرتکب یک یا چند نوع خلاف ساختمانی شده‌اند که برای جبران آن در مرحله صدور پایان کار، باید مبالغی به‌حساب شهرداری تحت عنوان جریمه کمیسیون ماده۱۰۰ واریز کنند. حال در ساختمانی که خلاف در آن وجود دارد و سازنده آن را چند سال پیش به افراد واگذار کرده، این جریمه را چه کسی باید پرداخت کند؟.
آیا در مبایعه‌نامه‌ای که روز اول بین سازنده و خریداران امضاشده، درباره جریمه احتمالی ناشی از صدور برگه عدم خلافی برای دریافت پایان‌کار، اشاره‌ای شده و کسی در متن مبایعه‌نامه، پرداخت آن را گردن گرفته است؟.
آیا اصلاً در زمان فروش این آپارتمان‌ها که ۱۵ درصد ارزان‌تر از نرخ روز منطقه بوده، مشاور املاکی یا سازنده  یا فروشنده درباره شرایط پیش روی خریدار برای گرفتن پایان کار و سندمحضری، واقعیت‌ها را گفته‌اند؟.
این پرسش‌ها همان خطراتی هستند که خریداران آپارتمان‌های نوساز فاقد پایان‌کار و فاقد سندمحضری را تهدید می‌کنند. این نوع آپارتمان‌ها خطردارند اما اگر توسط وکیل حقوقی خریداری شوند و به‌جای مبایعه‌نامه، توافق محضری برای معامله آنها تنظیم شود، تا حدود زیادی از چنین خطراتی محفوظ خواهند ماند.
به بیان ساده‌تر اگر هنگام خرید این املاک، همه جوانب حقوقی و خسارت‌های احتمالی در متن قرارداد قید شود و از طرف فروشنده بابت پرداخت همه هزینه‌های لازم برای صدور پایان‌کار و سندمحضری، تعهد گرفته شود و درعین‌حال فروشنده تعهد دهد در تاریخ مشخصی، اسناد و مدارک رسمی و معتبر مالکیت ملک را تهیه و به نام خریدار خواهد کرد، خرید این واحدها از خطرات و ایرادهای احتمالی در امان می‌ماند.