هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   219   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

5/1 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد

کد مطلب : 2739
سایه‌روشن وجود دو میلیون واحد مسکونی خالی در کشور طی یک دهه گذشته همواره از سوی تحلیلگران موردانتقاد بوده و از این ذخیره کوچک بازار ملک به‌عنوان یک پیام اضطراری یادشده اما اکنون آمارها می‌گویند، تعداد خانه‌های خالی کاهش یافته است. هر چند این روند كاهشی نويد رونق بازار مسكن را می‌دهد اما وجود همین حداقل خانه‌های موجود برای تولیدکنندگان مسکن، به دلیل آنچه مازاد عرضه محسوب می‌شود، از دید برخی بسیار زیان‌بار است.
به گزارش پیام ساختمان، طبق آخرین گزارش مرکز آمار ایران؛ تعداد خانه‌های خالی از سکنه از بیش از 1.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور و در تهران تا شهریور سال 93 به رقمی معادل 235 هزار واحد مسکونی رسیده است، رقمی که تا سال 92 بالغ بر 325 هزار واحد مسكوني بود و با عرضه تعداد زیادی به بازار و حتي اجاره آنها از سوي سازندگان اين تعداد كاهش يافته است.
 ۲35 هزار واحد خانه خالي از سكنه در تهران
مدیرکل راه و شهرسازي استان تهران در این باره معتقد است: عرضه واحدهاي مسكوني از سوي انبوه‌سازان باعث شده تا واحدهاي خالي از سكنه در تهران به ۲35 هزار واحد برسد. همچنین ركود بازار مسكن در دو سال گذشته باعث شد تا بسياري از انبوه‌سازان و سازنده‌های مسكن اقدام به عرضه واحدهاي مسكوني خود به بازار كنند، همين موضوع باعث شده تا تعداد واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در تهران كاهش يابد.
واحدي در پاسخ به اينكه آيا عرضه اين واحدهاي مسكوني تأثیری بر بازار مسكن خواهد گذاشت و تحليل شما از عرضه واحدهاي مسكوني و فروش اين واحدهاي خالي از سكنه چيست؟ تأکید كرد: به‌هرحال بايد يك روزي اين اتفاق مي‌افتاد و واحدهاي مسكوني به بازار عرضه مي‌شدند، هرچند ما معتقديم كه انبوه‌سازان بايد هر چه سريع‌تر واحدهاي نیمه‌تمام را نيز عرضه كنند.
 طرح خانه‌های خالی بحث انحرافی در صنعت ساختمان
عضو هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه طرح این موضوع یک بحث انحرافی در صنعت ساختمان است، معتقد است: اصل موضوع به حاشیه رفته است.
سیدمجید نیک‌نژاد در گفتگو با پیام ساختمان گفت: به‌عنوان‌مثال اصلاحیه قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، پاک کردن صورت‌مسئله است، اینکه چرا این تعداد واحد خالی مانده به دلیل اثرات طرح مسکن مهر و وضعیت خاص رکود حاکم بر این صنعت بوده است.
وی افزود: نبود نقدینگی در اختیار مردم منجر به این شده تا خریداری برای واحد تولیدی وجود نداشته و رکود این بازار مهم‌ترین دلیل افت قیمت‌ها در بازار مسکن شود و درنتیجه زمینه کاهش قیمت مسکن را زیر قیمت تمام‌شده آن فراهم آورد، طبیعتاً در این حالت من انبوه‌ساز حاضر نیستم به بهانه آغاز پروژه جدید واحدهای تولیدی را جهت فروش زیر قیمت تمام‌شده عرضه کنم.
بازرس اصلی کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینکه بازار مسکن از رکود سنگینی که از سال گذشته در این بازار حاکم شده رنج می‌برد، اظهار داشت: تا زمانی که تدبیری برای رفع این موانع نشود انبوه‌سازان پروژه جدیدی را اجرایی نخواهند کرد، هرچند موانع موجود در دولت قبلی ایجادشده اما متأسفانه دولت جدید نیز نتوانست طی این دو سال انحرافات آن را از بین ببرد.
نیک‌نژاد گفت: مدیران پیشین با طرح بحث خانه‌های خالی مشکلات کنونی بازار مسکن در کشور را به یکدیگر مرتبط کرده و این شرایط را دنبال کرده و به مجلس کشاندند، هم‌اکنون نیز برخی نمایندگان مجلس این نوع بحث‌ها را دنبال کرده و همچنان سیاست دولت‌های قبل را پیش می‌برند که در تضاد کامل با سیاست‌های دولت فعلی است. بااین‌حال کارشناسان مربوطه و حرفه‌مندان واقعی (انبوه‌سازان) هم که درگیر این مسائل هستند عملاً پیشنهادات خود را اجرایی نمی‌کنند تا این موانع از بین برود.
 نگهداشت واحدهای تجاری و مسکونی انباشت ثروت است
یک كارشناس ارشد مسكن دراین‌باره به پیام ساختمان گفت: وفق مصوبه ﺷﻮﺭﺍﯼ ﻋﺎﻟﯽ ﻣﻌﻤﺎﺭﯼ ﻭ ﺷﻬﺮﺳﺎﺯﯼ، درصدی از ساختمان‌های هر شهری بایستی لزوماً خالی باشد تا در صورت نیاز به نقل و انتقالات و جابجایی شهروندان، از ظرفیت این خانه‌های خالی استفاده شود.
بابک حاجیان افزود: بنابراین نفس وجود خانه خالی در تهران یا در سایر استان‌های کشور آن‌گونه که بسیار پررنگ جلوه داده می‌شود، بد نیست. اگر خانه‌های خالی وجود نداشته باشد پس مردم در فصل نقل و انتقالات چه کنند. دوم در کشور ما طی این چند سال و پس از انقلاب، مسکن از کالای مصرفی خارج‌شده و به کالای سرمایه‌ای تبدیل‌شده بنابراین شرایط فعلی وجود چندین هزار خانه خالی از دلایل آن و ناشی از عملکرد دولت‌های قبلی ما بوده است.
وی با طرح این سؤال که چه اشکالی دارد که انبوه‌سازان با در اختیار داشتن زمین به تولید ساختمان بپردازند، گفت: چنانکه با تولید یک ساختمان حتی خالی آن، ده‌ها عوامل اجرایی و صدها مصالح ساختمانی در تولید آن سهم داشته و نهایتاً ایجاد اشتغال نموده است.
این كارشناس ارشد مسكن در توضیح اصطلاح رایج پدیده «مازاد عرضه» نیز توضیح داد: نکته این است که نگهداشت واحدهای تجاری و مسکونی انباشت ثروت ایجاد می‌کند و به اعتقاد من دولت می‌تواند به بحث انباشت ثروت بپردازد و این خانه‌ها را از حالت انباشت ثروت خارج کند موضوعی که در تمام دنیا ده‌ها هزار راه برای حل آن وجود دارد.
حاجیان افزود: بااین‌حال عملاً هیچ چیزی تأثیر صفر درصدی ندارد، بالاخره پولی که می‌تواند در فرایند تولید مجدد ساختمان هزینه شود، در این بخش خوابیده و به‌نوعی تبدیل به انباشت ثروت شده، اما این ادعا که وجود این تعداد خانه خالی منجر به این می‌شود که تولیدکننده تمایلی به تولید نداشته باشد به نظر من یک اشتباه راهبردی است! یعنی ما صورت‌مسئله را پاک می‌کنیم و هیچ سازنده‌ای به دلیل وجود خانه‌های خالی مبنای سیاست خود را بر عدم تولید جدید نمی‌گذارد و باز هم تولید خواهد کرد.
 رسالت دولت در جهت تقویت بنیه مالی خریداران
این كارشناس ارشد مسكن ادامه داد: همچنین تولیدکننده ساختمانی در شرایطی حاضر به تکمیل واحدهای نیمه‌کاره خود نیست چون می‌داند خریدار قدرت نقدینگی کافی برای تولیدات او را ندارد؛ بنابراین ازآنجاکه همواره بخشی از مردم جامعه برای خرید مسکن نیازمند تسهیلات هستند و انبوه‌سازان نیز نیازمند سیاست‌ها، رسالت دولت در حوزه واسطه‌گری مالی و پرداخت تسهیلات در جهت تقویت بنیه مالی خریداران مسکن است.
وی تأکید کرد: بنابراین در تعیین تکلیف خانه خالی و رغبت فعالیت انبوه‌سازان، این وظیفه ذاتی دولت است که تدابیری بیاندیشد تا رونق عرضه و فروش تولیدات انبوه‌ساز تحقق پیدا کند.
حاجیان با بیان اینکه در حال حاضر انبوه‌ساز چشم‌اندازی برای فروش ندارد، گفت: دولت می‌تواند با توجه به ابزارهای مالی در اختیار مثل اوراق، لیزینگ‌ها، تسهیلات و ده‌ها ابزار دیگر این اطمینان را به انبوه‌ساز بدهد که کالایی تولیدی یا نیمه ساخته را می‌تواند به فروش برساند.
این کارشناس حوزه اقتصادی مسکن معتقد است: وجود خانه‌های خالی ارتباطی به رونق یا رکود مسکن ندارد، ما یک تقاضای بالفعل و یک تقاضای بالقوه ساختمان داریم. در یک سرمایه‌گذاری انجام‌شده در شرایط رونق، طبیعی است خانواده‌هایی که به‌تدریج بزرگ‌تر می‌شوند از ساختمان‌های 70 متری به خانه‌هایی با متراژ بزرگ‌تر، یا از مناطق جنوب شهر به مرکز شهر منتقل شوند، طبیعتاً از این زاویه دید این ساختمان‌ها در شرایط رونق خالی نخواهد ماند، اما در شرایط رکود، این موضوع بر همه چیز تأثیر خواهد گذاشت.
وی در خصوص وجود خانه‌های خالی به‌منزله مازاد عرضه گفت: اول آنکه طبق آمار ثبت‌احوال، سالانه حدود 800 هزار ازدواج در كشور صورت مي‌گيرد، دوم بخشی از جوانان مجرد ما که میل به استقلال دارند به این آمار اضافه می‌شوند، سوم سابقاً در بررسی‌های آماری، از پدیده طلاق به‌عنوان کاهنده تقاضای مسکن یاد می‌شد اما اکنون آمارها نشان می‌دهد دوسوم افرادی که طلاق می‌گیرند میل به تقاضای مسکن دارند. همچنین با استهلاک 20 تا 25 درصدی ساختمان‌های قدیمی تقاضا برای خانه‌های جدید به وجود می‌آید. حال سؤال این است آیا این تعداد مسکن خالی با این حجم از تقاضا برابری می‌کند، طبیعتاً خیر، ما سالانه به ساخت حدود یک‌میلیون مسکن جدید نیاز داریم، آیا این رقم با نرخ آمار خانه‌های خالی 250 هزار خانه برابری می‌کند؟.