نشریه شماره   218   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

روابط مــوجر و مستـــــأجر

کد مطلب: 2575
یکی از معضلات بسیار حاد در شرایط کنونی، کمبود اطلاعات در مورد روابط فی‌مابین موجر و مستأجر و آنچه که این دو باید در این رابطه بدانند، می‌باشد. ندانستن نکات مربوطه بارها باعث ضرر و زیان هنگفتی برای هردو طرف شده است؛ بنابراین بدون کندوکاو و مطالعه دقیق این نکات نمی‌توان به نتیجه‌ای رسید و آگاهی از این روابط از اهم مطالعات موضوعی می‌باشد. در این مطلب به‌اختصار حقوق مالک و مستأجر در قبال همدیگر جهت اطلاع مخاطبان و با استناد به قوانین مصوب آمده است:
* فصل اول کلیات (قانون روابط موجر و مستأجر) مصوب 2/5/1356
ماده 1- هر محلی که برای سکونت یا پیشه و تجارت و یا به‌منظور دیگری اجاره داده شود و یا برحسب تراضی با موجر و یا نماینده قانونی او اجاره گرفته شود اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم‌شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون می‌باشد.
ماده 2: موارد زیر مشمول مقررات این قانون نیست:
1ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی
2ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغ‌ها که منظور از اجاره بهره‌برداری از محصول آنهاست
3 ـ ساختمان‌ها و محل‌هایی که عرفاً به‌طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده شود
4ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها
5 ـ خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقوقی یا حقیقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن قرار می‌گیرد
6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار می‌شود.
* فصل دوم میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن
ماده 3- در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم‌شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قیدشده و درصورتی‌که قیمت اجاره‌بها قید نشده باشد اجاره‌بها با توافق و به نرخ عادلانه روز تعیین می‌شود
ماده 4- موجر یا مستأجر می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنمایند دادگاه با جلب نظر کارشناسان اجاره‌بها را به نرخ عادلانه روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده 5- موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید
ماده 6- مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه ظرف مدت ده روز به آخر هرماه اجاره املاک را به موجر یا نماینده قانونی آن بپردازد.
* فصل سوم: تنظیم اجاره‌نامه
ماده 7- در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به‌عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم‌نشده و یا اگر شد مدت آن منقضی گردیده هریک از طرفین می‌توانند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از روی تقدیم دادخواست تعیین می‌کند.
ماده 8- دادگاه شرط اجاره‌نامه جدید را طبق شرط موسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرط مندرج در اجاره‌نامه سابق را با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.
ماده 9-درصورتی‌که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت مال‌الاجاره خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه ظرف مدت ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد ، موجر می‌تواند از دفترخانه با اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
ماده 10: مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد.
ماده 11- دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شوند نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح نمایند:
شغل مستأجر و موجر و اقامتگاه موجر به‌طور کامل و مشخص
نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه ازلحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد.
عین مستأجره در تصرف کدام‌یک از طرفین می‌باشد.
مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی به ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود
اجاره به‌منظور سکنی یا کسب پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به‌منظور دیگری باشد و قید آن به‌طور صریح
مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر
تعهد مستأجر به پرداخت اجرت‌المثل.
* فصل چهارم: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره
ماده 12- در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند. درصورتی‌که عین مستأجر با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده، منطبق نباشد و اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود و...
ماده 13- هرگاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادرشده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع نماید مستأجر مکلف است به‌وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. درصورتی‌که‌ موجر ظرف مدت پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر می‌تواند به دادگاه‌ محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورداجرا را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند و از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و...
ماده 14- در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست، دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
ماده 15- علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه از دادگاه جایز است.
ماده 16- هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه،از تحویل مورد اجاره خودداری نماید مبلغی معادل یک سال اجاره‌بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
گردآورنده: بهروز کاویانپو