نشریه شماره   218   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

حقوق مالکین آپارتمان‌ها (قسمت اول)

کد مطلب: 2578
از زمان‌های بسیار دور همیشه خوراک، پوشاک، مسکن، جزو نیازهای بسیار مهم و اولیه بشر بودند و بعدها بهداشت و آموزش و امنیت نیز به نیازهای فوق اضافه‌شده است. در حال حاضر و از میان نیازهای اولیه، مسکن دارای اهمیت بسزایی است زیرا هزینه جهت تأمین و تولید آن نسبت به دیگر نیازهای اولیه به‌مراتب بیشتر است. اصولاً تهیه مسکن به دلیل هزینه گران آن معضلی شده که گریبانگیر اکثر مردم و دولت‌های جهان است. در کشور ما آپارتمان‌نشینی سابقه زیادی ندارد و از آنجا که توسعه‌نیافتگی صنعتی، علمی، سیاسی و کم‌وبیش اجتماعی همپای دیگر کشورهای پیشرفته جهان نبوده است این امر به‌خوبی جا نیفتاده است.
آپارتمان‌نشینی ابتدا در تهران به‌صورت خاص مرسوم شد و دیگر شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها کم‌کم وارد این وادی شده‌اند در شهرهای کوچک آپارتمان‌نشینی هنوز معمول نبوده و مردم اکثراً سکونت در خانه‌های قدیمی و سنتی را ترجیح می‌دهند . ازاین‌رو عمر قوانین مربوط به آپارتمان‌نشینی بیشتر از 50 سال نیست و همین امر باعث شده که آپارتمان‌نشینان با فرهنگ آپارتمان‌نشینی آشنایی کافی نداشته و اصولاً با همان دید سنتی «چهاردیواری اختیاری» ارزشی برای مقررات قائل نبودند و این معضل کم‌کم مسائل بغرنجی را برای آپارتمان‌نشینان به وجود آورد. لازم به ذکر است قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه‌های اجرایی مربوط در دهه چهل مصوب شد و از این تاریخ به بعد مالکین آپارتمان‌ها جهت بهتر و راحت‌تر زیستن در آپارتمان‌ها شروع به یادگیری قوانین آپارتمان‌نشینی نمودند.
تاریخچه حقوق مالکین آپارتمان‌ها:
همان‌طوری که قبلاً ذکر گردید آپارتمان‌سازی و آپارتمان‌نشینی در کشور ما از قدمت زیادی برخوردار نیست ولی تاریخ کوچکی دارد که یادگیری آن اگر پرفایده نباشد قطعاً بی‌فایده هم نیست. در بررسی هرفومن (پدیده) اجتماعی از مقطع حال تا آینده حتماً باید سعی شود که از گذشته آن اطلاع حاصل شود، چراکه بارها شنیده‌ایم «که گذشته چراغ راه آینده است» اصولاً هر پدیده نوظهور که وارد زندگی اجتماعی و جمعی انسان می‌شود بی‌تردید با خود منافعی به دنبال دارد. همه اجتماعات برحسب طبیعت ذاتی خود خواهان منافع بیشترند و اگر این مطالبات جهت کسب منافع بیشتر ، طبق اصول و قواعد خاص نباشد بدون تردید موجب تنش و فزون‌خواهی اکثریت مردمان خواهد شد و همین امر باعث سلب آسایش و رفاه انسان می‌شود و در این وادی همه را دچار خسران خواهد کرد. بنابراین برای حل این معضل لازم است قواعدی وضع شود که بتواند رفاه و آسایش همه آپارتمان‌نشینان را تحت ضوابط قانونی تأمین کند. بدون تردید باید گفت زمانی که آپارتمان‌نشینی در کشور رایج نبود طبعاً نیازی هم به قانون در مورد آن احساس نمی‌شد ولی زمانی که مجموعه‌های آپارتمانی، ساخته شد دانش حقوقی این پدیده نوظهور را در حیطه مطالعات خود قرار داد. تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها و بعداً وضع آئین‌نامه‌ اجرایی برای نظم دادن زندگی آپارتمان‌نشینی بود.
در سال 1337 در کوی شهرآرای تهران کلنگ اولین مجموعه آپارتمانی در زمینی به وسعت یکصد هزار مترمربع زده شد و به‌تدریج که عملیات ساختمانی به اتمام می‌رسید واگذاری آپارتمان‌ها به خریداران و ضرورت تنظیم و ثبت سند و انتقال رسمی و بقیه موارد جهت صدور سند مالکیت برای این نوع واحدهای ساختمانی احساس گردید. تا سال 1341،‌ تهیه صورت مجلس تفکیکی نسبت به عرصه در سطح اعمال می‌شد و از این سال به بعد موضوع تفکیک در ارتفاع نیز نظر و توجه دست‌اندرکاران را به خود جلب کرد. لازم به ذکر است که این نوآوری به ابتکار کارشناسان و مهندسین و نمایندگان دایره غرب ثبت تهران به منصه‌ ظهور رسید. لایحه قانون تملک آپارتمان‌ها در سال 1377 به مجلس تقدیم شد و رسیدگی و تصویب آنکه به تأخیر افتاده بود با تأسیس وزارت آبادانی و مسکن با ادغام بانک ساختمان از سال 1342 در آن وزارتخانه پیگیری شد و به سرانجام رسید.
تعریف حقوق
حقوق ازنظر لغوی دارای یک معنی عام و یک معنی خاص است. تعریف حقوق ازنظر معنی عام از حوصله این نوشته بیرون است، ولی معنی خاص آن عبارت است از؛ مزایا و بهره‌مندی‌هایی که برای انسان در جامعه وجود دارد تا از آن مزایا هر طوری که مایل است استفاده کند. معمولاً هرکسی که از یک سری امتیازات برخوردار است حتماً در مقابل آن مزایا تعهدات و تکالیفی را نیز عهده‌دار است. بنابراین باید گفت که در مقابل هر حقی، تکلیفی نیز به عهده شخص است که این امر در جامعه نیز صدق می‌کند. یکی از این حقوق و تکالیف، حقوق و تکالیف مالکین آپارتمان‌ها در قسمت‌های مشترک ساختمان است که بعداً شرح داده می‌شود. انسان ساکن آپارتمان خوب می‌داند که آشوب، بی‌نظمی و زورگویی نمی‌تواند حالت خوبی برای زندگی مشترک در آپارتمان باشد. بنابراین حتماً باید برای حفظ نظم و تأمین رفاه خود به مقرراتی گردن نهد که دغدغه‌هایی برای خاطر او فراهم نشود.
تعریف مالکیت
ازنظر معنی لغوی مالکین جمع مالک و مالک به معنی دارنده و صاحب است. مالک آپارتمان کسی است که قانوناً آپارتمان به او تعلق دارد و سند رسمی به نام او به ثبت رسیده است. ازنظر علم منطق هر مالکی می‌تواند استفاده‌کننده هم باشد ولی هر استفاده‌کننده‌ای مالک نیست.
تعریف آپارتمان
آپارتمان از واژه‌ای کاملاً لاتین مشتق شده و فرهنگستان زبان و ادب فارسی کلمه کاشانه را معادل آپارتمان برگزیده است. در تعریف آپارتمان می‌توان گفت: محلی برای سکونت یا اشتغال که در یک مجموعه‌ای از یک ساختمان دارای سند رسمی مجزا و مستقل از کل ساختمان باشد.
منابع حقوق مالکین آپارتمان‌ها
منابع حقوقی چیست؟ منابع جمع منبع است و منبع در لغت به معنی اصل و منشأ نیز می‌باشد. منابع حقوقی یعنی اصل و منشأ که حقوق از آن سرچشمه می‌گیرد و در جامعه اجرا می‌شود، منابع حقوقی عبارتند از:
1) قانون 2) عرف 3) رویه قضایی 4) دکترین حقوقی
قوانین مربوط به آپارتمان‌ها
نخستین‌ چیزی که دانش حقوق از آن سرچشمه می‌گیرد، قانون است. معمولاً قانون یک قرارداد فراگیر اجتماعی است که به‌تناسب رژیم حقوقی کشورها در یک نهاد مرکزی تصویب و به عموم مردم اعلام می‌شود، مقررات مربوط به آپارتمان‌ها را می‌توان در قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343 که آئین‌نامه اجرایی آن مصوب 1347 است جستجو کرد.
سلسله‌مراتب قوانین و مقررات
اصولاً مقررات دارای سلسله‌مراتب هستند. مثلاً قانون بالاتر از آئین‌نامه‌ اجرایی و آئین‌نامه اجرایی بالاتر از بخشنامه است همچنان که قانون اساسی بالاتر از قانون عادی و اساسنامه ساختمانی پایین‌تر از آئین‌نامه اجرایی است.
اساساً در این سلسله‌مراتب مقررات فرودست نباید مغایرتی با مقررات فرادست داشته باشد، یعنی قانون عادی نباید مغایر قانون اساسی و آئین‌نامه‌های اجرایی نباید مغایر قانون عادی یا قانون اساسی باشد. به‌عبارت‌دیگر حتی مصوبات مجامع عمومی ساختمان نیز نمی‌تواند معارض اساسنامه ساختمان و یا برخلاف آئین‌نامه اجرایی و یا قانون تملک ساختمان‌ها باشد وگرنه باطل و از درجه اعتبار ساقط است. بنابراین مقررات هر کشور باید از یک نظام منطقی و هماهنگ پیروی کند.
عرف آپارتمان‌نشینی
عرف خود منبعی از حقوق است که بدون تصویب از طرف یک نهاد و مرکز خاص به‌طور اتوماتیک بین مردم اجرا می‌شود و اختلاف آن با قانون این است که قانون به‌صورت نوشته و حتماً از طرف قوه مقننه تصویب می‌شود لکن عرف به‌صورت نانوشته رابطه‌ای از کنش‌های اجتماعی را در برمی‌گیرد.
رویه قضائی
رویه قضائی هم یکی دیگر از منابع حقوق است. رویه قضائی دو نوع است:
1ـ رویه قضائی به معنی عام
2ـ رویه قضائی به معنی خاص
رویه قضائی به معنی عام همان عرف قضائی است که قضات در زمان تفسیر و اجرای قوانین به نحوی ایجاد می‌کنند که به‌صورت روانی و معنوی پیروی از یک نظریه برای آنها ایجاد التزام می‌کند. به‌عبارت‌دیگر این رویه قضائی بین دادگاه‌ها به‌صورت نانوشته، غالباً در اکثر موارد ایجاد می‌شود که نه برای اصحاب دعوا قابل استناد است و نه برای هریک از قضات قانوناً التزام‌آور است و نظام حقوقی نوشته مانند نظام حقوقی کشورها رویه قضائی به معنای خاص برای دادگاه‌ها ایجاد التزام می‌کند. این رویه قضائی از عالی‌ترین ارگان قضائی کشور صادر می‌شود.
دکترین حقوقی
دکترین حقوقی عبارت است از عقاید و نظرات علمی دانشمندان علم حقوق در موضوعات مختلف که با استدلال خود، قوانین و آرای دادگاه‌ها را نقد می‌کنند. در مورد قانون تملک آپارتمان‌ها با همه اجمالی که در آن وجود دارد دادگاه‌ها ناچارند برای صدور رأی از عمومات قانونی استفاده کنند.
ساختمان‌های کوچک ـ ساختمان‌های بزرگ
گرچه احکام و قواعد قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه‌های اجرایی از ساختمان‌های دو واحدی تا ساختمان‌های بزرگ و چندصد واحدی را شامل می‌شود بااین‌حال مواد و مقررات آنها نمی‌تواند از هر حیث با یکدیگر یکی باشد چون اصولاً ساختمان‌های بزرگ و کوچک تفاوت‌هایی با هم دارند و نمی‌توان همه موارد و آئین‌نامه اجرایی را در آن یکی دانست. قابل تعمق است که نه در قانون و نه در آئین‌نامه‌های اجرایی، ساختمان‌های بزرگ یا کوچک تعریف‌نشده‌اند. طبیعی است اداره یک مجموعه پنج یا پانزده واحدی، راحت‌تر از اداره یک ساختمان مثلاً پنجاه‌ واحدی است زیرا تفاهم در واحدهای کوچک بسیار راحت‌تر از تفاهم افراد در مجموعه‌های بزرگ است و همیشه اداره افراد کمتر سهل‌تر از اداره افراد بیشتر است با توجه به مطالب فوق در ماده هشت قانون تملک آپارتمان‌های گفته‌شده هرگاه تعداد مالکین بیش از سه نفر باشند مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین یا خارج از خود انتخاب نمایند. بنابراین مجمع عمومی برای مجموعه‌های کمتر از سه واحد جهت انتخاب مدیر ضروری نیست. با توجه به موارد فوق و ازنظر مقررات آپارتمانی نتیجه به دست می‌آید که ساختمان‌های ده و کمتر از ده واحدی در ردیف ساختمان‌های کوچک مجموعه‌های بیش از ده واحدی در زمره ساختمان‌های بزرگ قرار دارند
ادامه دارد...
گردآورنده: بهروز کاویانپور