نشریه شماره   216   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

رئیس‌پیشین کانون وکلای ایران: حتما دونفر شاهد، اجاره‌نامه را امضا کنند

کدمطلب : 2295
هرساله هزاران ملک مسکونی در سراسر کشور به اجاره مستأجران درمی‌آید که اغلب آنها هم در همین فصل نقل و انتقالات (خرداد تا شهریور هرسال) جابه‌جا می‌شوند. ازآنجاکه دانستن ابعاد حقوقی و قانونی اجاره واحدهای مسکونی، موردنیاز شمار گسترده‌ای از شهروندان است، با بهمن کشاورز وکیل دادگستری و رئیس پیشین کانون وکلای ایران به گفت‌وگو نشستیم.
آیا قرارداد دستی اجاره (اجاره‌نامه عادی) به‌عنوان سندی در دادگاه، قابل‌ارائه است؟ و اساساً انشای اجاره‌نامه عادی املاک مسکونی چگونه است و چه مشکلاتی را در پی دارد؟.
اول اینکه اعتبار اجاره‌نامه رسمی و عادی در مورد محل‌های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، رأس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند (اجاره‌نامه ) عادی و رسمی وجود ندارد. البته تفاوتی که در روند الزام به تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می‌توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیماً از طریق دایره اجرای سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور تخلیه کرد درصورتی‌که در مورد سند عادی، لازم است با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود. البته در هر دو مورد، به مستأجر مدتی نزدیک به یک ماه برای تخلیه مهلت داده خواهد شد.
دوم اینکه در تنظیم سند عادی، طرفین باید دقت کنند مدت، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به‌دقت در اجاره‌نامه ذکر شود و مهم‌تر اینکه حتماً دو شاهد، سند را امضا کنند.
سوم اینکه مواردی که باید از دیدگاه موجر موردتوجه قرار گیرد یکی این است که با گرفتن چک و ودیعه کافی و از آن مهم‌تر، بررسی شخصیت مستأجر، ملک خود را به کسی اجاره دهد که ازنظر مالی و اخلاقی، توانایی و صلاحیت داشته باشد. از دیدگاه مستأجر هم او باید دقت کند ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره می‌دهد، محرز و مسلم باشد.
نکته دیگر اینکه در قراردادهای اجاره مسکن، معمولاً وجهی به‌عنوان قرض‌الحسنه، از سوی مستأجر به موجر پرداخت می‌شود که باید در شروط عقد اجاره، ترتیبی پیش‌بینی شود که نه مطالبه این قرض‌الحسنه از موجر بدون تخلیه ملک از جانب مستأجر میسر باشد و نه موجر بتواند بدون پرداخت این وجه، ملک را به علت انقضای این مدت، تخلیه کند.
البته مواردی که شما از قراردادهای اجاره تشریح کردید، تفاوت قراردادهای عادی است که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود با قراردادهای رسمی اجاره که به‌تازگی در دفاتر اسناد رسمی نیز تنظیم و به ثبت می‌رسد درحالی‌که منظور، مقایسه قراردادهایی است که طبق مقررات سال‌های اخیر دولت، با درج کد رهگیری و هولوگرام مربوط به چاپ می‌رسد.
سند رسمی و سند عادی تعریف و اوصاف قانونی خاص خود را دارد. سند رسمی در این مورد، تنها سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و تخلیه ملک نیز با صدور اجرائیه از همان دفترخانه، میسر خواهد بود و اجراییه سازمان ثبت‌اسناد و املاک، مجری تخلیه ملک محسوب می‌شود. هر نوع سند دیگری به هر شکلی و با هر ترتیبی جز این، تنظیم شود سند عادی تلقی می‌شود و موجر برای تخلیه ملک باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند حالا چه کد رهگیری و هولوگرام داشته باشد و چه نداشته باشد. بنابراین فرمتی که به آن اشاره کردید و در سال‌های اخیر در تهران و برخی شهرهای بزرگ کشور متداول شده، ممکن است مثلاً ازنظر احراز مدارک مالکیتی موجر، مزیت‌هایی نسبی بر فرمت قبلی قراردادهای اجاره در این شهرها داشته باشد، ولی ازلحاظ تخلیه یا مطالبه اجاره‌های عقب‌افتاده، هیچ خاصیتی ندارد و به‌هرحال، مراجعه به شورای حل اختلاف لازم است.
بعد از گذشت مهلت یک‌ماهه‌ای که شورای حل اختلاف به مستأجر برای تخلیه ملک می‌دهد، کدام ضابط، مجری تخلیه ملک یا بازپس‌گیری وجه قرض‌الحسنه از موجر به مستأجر می‌شود؟.
اجرای چنین حکمی با نیروی انتظامی و عوامل اجرایی شورای حل اختلاف است ولی همان‌طور که اشاره کردم در مورد اجاره‌نامه تنظیم و ثبت‌شده در دفتر اسناد رسمی، دایره اجرای ثبت (سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور) مجری خواهد بود.
رایج‌ترین اختلافات موجر و مستأجر در چه مواردی بروز می‌کند؟.
گمان می‌کنم بیشترین میزان اختلاف، مربوط به تخلیه نشدن واحد مسکونی استیجاری پس از پایان مدت موردتوافق، پرداخت نکردن اجاره‌بها از جانب مستأجر و سرانجام، انتقال به غیر مورد اجاره بدون رضایت موجر باشد.
البته دیگر اشکالی که ممکن است برای مستأجر پیدا شود، خودداری مالک از بازپرداخت قرض‌الحسنه داده‌شده در شرایطی است که مستأجر مایل به تخلیه ملک شده است.
چه راه‌حل‌هایی را در برخورد با این مشکلات پیشنهاد می‌کنید؟.
استفاده از اسناد مالی نظیر چک و سفته، پیش‌بینی ضمانت و اجرای قاطع احکام مربوط به این موارد و اعمال جرائم سنگین در برابر این تخلفات می‌تواند تا حدی چاره‌ساز باشد