نشریه شماره   216   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سود لیزینگ برابر نرخ تورم باشد

کدمطلب : 2165
بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در حالی همچنان از روی میز بودن و در دست بررسی قرار داشتن طرح فروش غیرنقدی با اقساط بلندمدت (لیزینگ) مسکن سخن می‌گویند که بسته‌های پیشنهادی ارائه‌شده در این خصوص سال گذشته توسط کانون شرکت‌های لیزینگ و کانون سراسری انبوه‌سازان به شکل جداگانه به دولت ارائه‌شده و هر دو تشکل صنفی بخش خصوصی آمادگی خود را برای آغاز این طرح اعلام کرده‌اند. اگرچه بازار مسکن کشور همواره از حساسیت‌های خاصی برخوردار بوده و کوچک‌ترین برنامه و طرح نسنجیده‌ای می‌تواند به آن آسیب جدی وارد کرده و باعث عدم تعادل بازار و افزایش تصاعدی قیمت‌ها شود، بااین‌حال بسیاری از کارشناسان بر این باور هستند که لیزینگ می‌تواند به رونق بازار مسکن و تأمین سرمایه موردنیاز برای خانه‌دار شدن افراد، به‌ویژه دهک‌های متوسط جامعه کمک کند. ازآنجاکه تقریباً تمامی واحدهایی که قرار است به‌زودی از طریق اقساط به متقاضیان واگذار شود ساخته انبوه‌سازان کشور است، با دو تن از اعضای هیئت‌رئیسه کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در خصوص طرح پیشنهادی آنها و نسبتی که با شرکت‌های لیزینگ دارند گفتگو کردیم. فرشید پورحاجت، دبیر کانون و سید محمد مرتضوی، خزانه‌دار کانون به سوا لات ما پاسخ گفتند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان:
بحث سود بانکی مطرح نیست
پیام ساختمان: چه شد که انبوه‌سازان کشور به فروش اقساطی مسکن رسیدند؟
متأسفانه طی سال‌های گذشته نقدینگی هر دو طرف عرضه و تقاضا مسکن رو به کاهش بوده و نتوانستند خودشان را با واقعیت‌های موجود در بازار هماهنگ کنند. به خاطر همین سال گذشته انجمن انبوه‌سازان کشور بسته‌ای پیشنهادی برای برون رفت از رکود صنعت ساختمان ارائه کرد که در آن مکانیزم های نحوه فروش اقساطی برای طرف‌های عرضه و تقاضا تعریف‌شده بود تا دو طرف تقویت‌شده و بازار از رکود خارج شود. یکی از پیشنهادهای ما این بود که دولت زمین را به شکل فروش اقساطی به بخش خصوصی و انبوه‌سازان واگذار کند، چون حدود پنجاه‌درصد هزینه‌های مسکن به قیمت زمین بر می‌گردد. همین‌طور خدمات دستگاه‌های دولتی و شرکت‌های خدمات رسان را به شکل اقساطی خریداری کنیم تا به این نحو طرف عرضه تقویت شود. برای تقویت طرف تقاضا هم پیشنهاد ما این بود که واحدهای ساخته‌شده را با فروش اقساطی به متقاضیان واگذار کنیم.
پیام ساختمان: نحوه فروش اقساطی را چگونه تعریف کرده‌اید؟
چون مشتریان نتوانسته‌اند خودشان را به قیمت خرید برسانند از نظر ما 50 تا 60 درصد قیمت واحدها می‌تواند به‌صورت فروش اقساطی باشد و به‌عنوان تضمینی برای هر دو طرف، بانک‌ها در این قضیه حکم واسطه را داشته باشد. البته چون عقیده ما بر این است که به نحوی بین خریدار و فروشنده تفاهم شود، اصلاً بحث نرخ سود بانکی مطرح نیست ولی قطعاً اگر در این پروسه سودی هم لحاظ شود به نظر ما باید زیر نرخ تورم باشد یا حداکثر با نرخ تورم برابری کند و بانک‌ها هم که می‌خواهند واسطه باشند کارمزد قانونی خود را بگیرند تا حق‌وحقوق سازنده و خریدار رعایت شود.
پیام ساختمان: نتیجه پیشنهاد شما چه شد؟
این پیشنهاد کانون سراسری انبوه‌سازان به نهاد ریاست جمهوری و وزارت راه و شهرسازی بود که تعدادی موافق و مخالف داشت و بعدازآن جلساتی هم با وزارتخانه داشتیم ولی امسال هنوز جلسه‌ای برگزار نشده است. در خصوص فروش اقساطی زمین به انبوه‌سازان هیچ‌کسی پا پیش نگذاشته و در خصوص تسهیلگری در ارائه خدمات دستگاه‌های خدمات رسان هم ما هنوز جوابی نشنیده‌ایم. چند جلسه‌ای هم با دفتر اقتصاد مسکن وزارتخانه داشتیم و آنها از این مدل رضایت و به آن تمایل داشتند ولی تا الآن کار به نتیجه نرسیده است.
پیام ساختمان: نظر شما درباره حضور شرکت‌های لیزینگ و نرخ سودی که پیشنهاد داده‌اند، چیست؟
ما موافق استفاده از عنوان لیزینگ نبوده‌ایم و به‌جای آن از «فروش اعتباری یا غیرنقدی» استفاده می‌کنیم. این مدلی هم که تعریف کرده‌ایم نه اثر تورمی دارد و نه بحث سود در آن تعریف‌شده؛ یعنی توافقی است بین شخص فروشنده و خریدار. فقط درصدی کارمزد برای واسطه که بانک باشد بابت هزینه‌هایش در نظر گرفته می‌شود که در تمام سیستم‌های بانکی دنیا هم مرسوم است. در طرح ما نقشی برای شرکت‌های لیزینگ تعریف‌نشده و اگر نتوانیم از طریق بانک‌ها به نتیجه برسیم، شاید این طرح را با شرکت‌های معتبر بیمه انجام دهیم. اینکه شرکت بیمه به‌جای بانک نقش واسطه را انجام دهد یک مدل از «فروش اقساطی» است و در کشورهای پیشرفته یکی از کارهایی که شرکت‌های بیمه انجام می‌دهند اجرای چنین مدلی است.
خزانه‌دار کانون سراسری انبوه‌سازان: تسهیلات را دوگانه نکنیم
پیام ساختمان: نظر شما درباره حضور شرکت‌های لیزینگ برای فروش اقساطی مسکن چیست؟
در پیشنهاد ما به وزارتخانه الزامی برای حضور این شرکت‌ها نیست و گفته‌شده خود انبوه‌سازان با بانک‌های عامل موافقت‌نامه امضا کنند. البته اگر شرکت‌های لیزینگ شرایط و موارد بهتری برای دادن تسهیلات 50 درصدی اعلام کنند، مثلاً با کارمزد کمتر، ارجحیت با آنهاست ولی در شرایط مساوی، نیازی به مشارکت لیزینگی ها نیست. بر این اساس هر جا شرکت‌های لیزینگ خدمات مناسب‌تری در اختیار ما یا خریداران بگذارند طبیعتاً به سمت آنها می‌رویم و می‌توانند به‌عنوان کاتالیزور وارد عمل شده و پلی باشند بین انبوه‌سازان و بهره‌برداران. البته وزارت راه و شهرسازی در این موضوع هم مجموعه‌های انبوه‌سازی را دخیل می‌داند و هم شرکت‌های لیزینگ را که سازوکار این موضوع را از سال‌های گذشته در خودشان فراهم کرده و منابع و بسترهای لازم برای لیزینگ را دارند.
پیام ساختمان: ولی در برخی رسانه‌ها از مثلثی که خریداران، انبوه‌سازان و شرکت‌های لیزینگ سه ضلع آن بودند صحبت شده بود؟
گویا شرکت‌های لیزینگ هم پیشنهادی شبیه به بسته پیشنهادی ما ارائه کرده‌اند و مواردی در این دو بسته تقریباً به هم نزدیک بوده و برداشت برخی رسانه‌ها این بوده که چنین مثلثی را می‌توان شکل داد. ولی پیشنهاد مشخص ما این بود که خود سازنده یا انبوه‌ساز تا 50 درصد از قیمت واحد موردنظر را از خریدار به شکل اقساطی و طویل‌المدت به واسط بانک دریافت کند و نرخ سود هم بر اساس تورم سالیانه باشد. البته همکاری ما با شرکت‌های لیزینگ یا بانک‌ها مستلزم این است که روی نرخ بهره تورم، کارمزدها و غیره به توافقات لازم برسیم.
پیام ساختمان: با بهره 25 درصدی که گویا شرکت‌های لیزینگ پیشنهاد داده‌اند، موافق هستید؟
به اعتقاد ما 25 درصد بهره بالایی است و با کمتر از این ارقام می‌توان این کار را انجام داد. تسهیلات باید معقول و مناسب و در حد توان متقاضیان باشد چون اگر بالاتر باشد کسی استقبال نمی‌کند و نتیجه دلخواه حاصل نمی‌شود. رقم موردنظر ما شامل نرخ تورم به‌اضافه کارمزد است؛ یعنی 15 تا 16 درصدی که نرخ تورم فعلی است و کارمزد بانکی که الآن بانک‌های عامل آن را از سه تا 6 درصد محاسبه می‌کنند. با این حساب می‌بینیم که رقم تا حدود 20 درصد افزایش پیدا می‌کند. اگر رقم 25 درصد مورد تقاضای شرکت‌های لیزینگ باشد رقم بالایی است و در عمل بسیاری از عهده پرداخت آن بر نمی آیند. درعین‌حال باید به این نکته هم توجه کرد که تورم در حال کاهش است و شرکت‌های لیزینگ هم احتمالاً این فضا را مدنظر قرار خواهند داد و احتمالاً رقم پیشنهادی‌شان کاهش خواهد یافت.
پیام ساختمان: فردی که وارد قرارداد لیزینگ می‌شود می‌تواند از تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی بانک هم استفاده کند؟
هم ترجیح بانک و هم ترجیح ما این است که تسهیلات را دوگانه نکنیم. افراد زیادی با لیزینگ در حد 50 درصد که ازنظر ما معقول و معمول است می‌توانند خانه‌دار شوند و سازنده هم می‌تواند از  این طریق واحدهای ساخته‌شده را به فروش برساند. بنابراین وقتی متقاضی به سمت تسهیلات بانکی می‌رود دیگر نمی‌توان به او لیزینگ داد.