نشریه شماره   161   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

نقشه راه مسکن کشور


گروه بازار ساختمان: با پايان بررسي ، تصويب و در نهايت تاييد بودجه سال جاري كه يك فصل از آن سپري شده و نيز همزمان با گمانه زني هايي كه براي انتخاب اعضاي كابينه دولت آينده ، راهبردهايي كه براي چهار سال آينده در بخش مسكن كشور دنبال خواهد شد، نيز پر رنگ تر مي شود. تا آنجا كه به صنعت ساختمان كشور مربوط مي شود، دكتر روحاني نيز برنامه هايي براي ساخت و ساز انبوه جهت حل مشكل مسكن كشور مد نظر دارد. در اين خصوص پيام ساختمان به گفتگو با تني چند از نمايندگان صاحب نظر صنعت ساختمان در مجلس شوراي اسلامي پرداخته تا دورنمايي علمي از تحليل هاي مرتبط با آينده صنعت و بازار آن متصور شود.

دکتر محمدحسین فرهنگی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، دکتر محمدرضا پور ابراهیمی، نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس، عضو شورای عالی بورس و استاد دانشگاه شهید بهشتی ، دکتر محمدحسن نژاد، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس و استاد دانشگاه شهید بهشتی، و حمیدرضا پشنگ، دبیر اول کمیسیون عمران مجلس، صاحب‌نظران قانون‌گذاری هستند که در خصوص آنچه در گذشته بخش مسکن کشور انجام شد و دولت آینده باید به آن توجه داشته باشد، با پیام ساختمان به گفتگو پرداختند که ماحصل آن را با هم می‌خوانیم؛

علل چالش‌های بازار مسکن

اولین سؤال این است که علت مشکلات بازار مسکن چیست و غیر از نامتعادل بودن عرضه و تقاضا چه مشکلات دیگری در این بازار وجود دارد؟ دکتر فرهنگی در این مورد پاسخ می‌دهد: علت رکود در بازار مسکن، حجم بالای نقدینگی در جامعه است. علاوه بر آن عوامل فرعی نیز وجود دارد که می‌تواند بر افزایش قیمت‌ها موثر باشد. در این راستا ضرورت دارد که تعرفه بنگاه‌های املاک، مستقل از قیمت املاک باشد چنانکه در مورد تعرفه دفترخانه‌ها این‌چنین است. همچنین ضرورت دارد درآمد آنها با تعرفه‌ای که از طرف دولت ارائه می‌شود تأمین شود که در این زمینه نیز مجلس در حال بررسی طرحی است تا ارتباط میان تعرفه مشاوران املاک و قیمت مسکن قطع شود. وی با تاکید بر اینکه مسکن مهر موجب عرضه وسیع مسکن شد، تاکید کرد: اگر این اقدام انجام نمی‌شد بخش زیادی از مردم بی‌خانمان می‌شدند.

پشنگ نماینده‌ای که سابقه چند دوره عضویت در کمیسیون عمران مجلس را در کارنامه خود دارد، این پاسخ را چنین تکمیل می‌کند: در کلانشهر تهران نظارتی بر قیمت مسکن نیست و از این رو دولت آینده باید همت خود را برای حل مشکل مسکن مصروف سازد. چنانکه می‌دانید رویکرد سرمایه‌ای به مسکن و انتقال سرمایه‌ها به بازار آن موجب شده تا قیمت مسکن بی‌دلیل افزایش یابد؛ امری که نظارت در این بازار را ضروری می‌سازد. دبیر کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: مسکن مهر کار خوبی بود اما نواقصی دارد که دولت آینده باید آن نواقص را برطرف نموده و برای بخش مسکن برنامه‌ای کامل ارائه کند.

حال باید پرسید اکنون که در پایان عمر دولت مجری پروژه مسکن مهر هستیم این پروژه چه تأثیری بر اقتصاد ساختمانی کشور می‌گذارد؟ دکتر پور ابراهیمی می‌گوید: مسکن مهر اقدام مثبت و خوبی است که هم می‌تواند به توازن در بازار مسکن کمک کند و هم می‌تواند برای اقشار کم درآمد مفید باشد. مشروط بر اینکه بتوان مشکلات و نکات منفی آن را برطرف کرد. استاد دانشگاه بهشتی با تاکید بر اینکه یکی از نکات منفی مسکن مهر پوشش مدیریت مجموعه است، چنین ادامه می‌دهد: اولاً باید جامعه هدف مسکن مهر با دقت بررسی شود تا مسکن به محروم‌ترین افراد تعلق گیرد. دوم اینکه امکانات زیربنایی آنها نیز تأمین شود. همچنین بخش تأمین مالی از جمله موارد مهمی است که باید برای آن چاره ای اندیشید. علاوه بر این ضرورت دارد ، مشکلاتی که در بخش مسکن روستایی با آن مواجه هستیم نیز برطرف گردد.

دکترحسن‌نژاد نیز معتقد است: صرف نظر از پیامد اقدامات چند سال اخیر در عرصه اقتصاد، کارنامه دولت در بخش مسکن به دلیل پروژه مسکن مهر قابل‌قبول است چرا که هم به مسکن فقرا توجه شد و هم رویکرد تولید و عرضه انبوه مسکن مورد توجه جدی و اساسی قرار گرفت همچنین توانست این اراده را تحقق بخشد که به جای افزایش تسهیلات خرید که می‌تواند بر تورم بیفزاید، راهکار دیگری نیز وجود دارد که انبوه‌سازی، صنعتی سازی و نیز استفاده از تسهیلات مسکن برای تولید در این بخش استفاده شود نه برای مصرف.

نقشه راه تولید انبوه مسکن

دکتر حسن نژاد ، با دید قانون‌گذاری و دانشگاهی به منظور استفاده از تجربیات این پروژه در کل بازار مسکن و جریان ساخت‌وساز پیشنهاد می‌دهد: باید پروژه‌های دیگری مشابه مسکن مهر راه‌اندازی شود تا با استفاده از روش‌های نوین ساخت‌وساز آن هم در مقیاس انبوه ، تولید و متعاقب آن عرضه مسکن افزایش یابد و از قیمت مسکن کاسته شود. علاوه بر آن باید توجه داشت ؛ بیشترین حجم تقاضا نه در شهرهای کوچک بلکه در کلانشهرهاست، چرا که اکثر شهرهای کوچک با افزایش جمعیت مانند تهران مواجه نیستند از این رو باید شمال، مرکز و حومه شهر به یک میزان رشد کند.

دکتر پور ابراهیمی بر نکته ای مهم تاکید می‌کند: احداث زیرساخت‌ها نظیر جاده، آب، برق، گاز، حمل‌ونقل عمومی، ارتباطات و مراکز خدماتی ، درمانی و آموزشی باید به شکلی مدیریت شود که سازمان‌ها و بخش‌های مسئول در این زمینه‌ها با هم هماهنگ باشند.

حال اگر مسکن مهر اقدامی مثبت و پروژه‌ای مفید بوده، پس چرا با عرضه وسیع مسکن در سطح کشور گرانی افسارگسیخته در بازار مسکن را مهار نکرد؟ دکتر فرهنگی پاسخ می‌دهد: آنچه در بازار مسکن دیده می‌شود ارتباطی با مسکن مهر ندارد چرا که مشکلات بازار مسکن متأثر از رویکرد سرمایه‌ای به مسکن است، حال آنکه مسکن مهر مختص افراد محرومی است که فاقد هر نوع خانه‌ای بودند و ارتباطی به تقاضای تنوع‌طلب در بازار مسکن ندارد.

حسن نژاد، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس در اين زمينه تصریح می‌کند: همه به خانه نیاز دارند و چنین تولید انبوهی باید برای همه اقشار باشد تا همه بتوانند از خانه با قیمت کمتر از آنچه که اکنون وجود دارد، بهره‌مند شوند. این برخورداری برای اشخاص متمکن ، متوسط و آسیب‌پذیر جامعه امکان‌پذیر و لازم است و تنها تفاوت موجود، در قیمت و ویژگی‌های ساختمان‌ها و هزینه‌هایی است که افراد برای خرید می‌پردازند. این استاد دانشگاه در خصوص اینکه برخی واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی است و برخی از پروژه‌ها از شهر اصلی فاصله بسیاری دارد، تاکید می‌کند: بی‌شک نیازسنجی باید انجام می‌شد و برای پروژه‌های آینده نیز این اقدام الزامی خواهد بود.

دکتر حسن نژاد با بیان اینکه با چنین اقدامی، تصدی‌گری دولت به نظارت تغییر می‌کند، تاکید کرد: ساخت‌وساز وظیفه دولت نیست و باید توسط خود مردم به ویژه بخش خصوصی انجام شود. از این رو باید بخش‌های حاکمیتی مانند دولت یا شهرداری با اعطای زمین ، بخش خصوصی با ساخت خانه و تأمین هزینه‌ها از آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی ، زمینه افزایش انبوه تولید و پیش افتادن عرضه بر تقاضا را در بخش مسکن کشور فراهم کنند.

حمیدرضا پشنگ نیز یادآور می‌شود: طبق قانون پنجم توسعه باید سالانه یک میلیون مسکن ساخته شود که اگر با چنین پروژه‌هایی بتوان این کار را انجام داد ، گام بلندی در راستای خانه‌دار شدن مردم و حل مشکل بازار مسکن خواهد بود.

تأمین مالی چگونه ؟

اگر دولت آینده از منابع مالی بخش عمران کشور استفاده نکند (که بعید هم هست بتواند بودجه کلانی را برای این منظور اختصاص دهد) چگونه می‌تواند مسکن مهر یا پروژه‌هایی مانند آن را تأمین مالی کند؟

دکتر پور ابراهیمی نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس در این خصوص می‌گوید: تأمین مالی این پروژه‌ها باید به نحوی باشد که بخش زیادی از منابع مالی کشور به آن اختصاص نیابد. یکی از راه‌ها همان استفاده از تسهیلات بانکی است اما رویکرد بهتر استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه به ویژه صندوق‌های زمین و ساختمان است تا بتوان این پروژه‌ها را تأمین مالی کرد. عضو شورای عالی بورس اضافه کرد: در این مورد باید به این نکته توجه داشت که سازوکار این صندوق‌ها به عنوان یک ابزار مالی وجود دارد و تنها کافی است تا اجرایی شود.

دکتر فرهنگی نیز معتقد است: دولت طبق قانون بودجه سال 86 که در سال 1387 به تصویب مجلس رسید ملزم به حمایت از تولید انبوه مسکن است و مجلس هم برنامه‌ای برای تغییر کامل آن قانون ندارد. همچنین مسکن مهر بودجه دولتی ندارد و وظیفه دولت تنها تأمین زمین رایگان است. وی اضافه کرد: هزینه‌های احداث مسکن مهر گذشته تأمین شده اما در آینده نیز لازم است تا این پروژه ادامه یابد و از آنجا که ساخت مسکن مهر دارای قانون است، از این رو دولت آینده نمی‌تواند به مسکن مهر بی‌توجه باشد.

دکتر حسن نژاد، عضو کمیسیون اقتصادی و استاد دانشگاه در ذکر دلیل سخنان خود می‌گوید: واقعیت این است که اگر به یک تعاونی مجوز ساخت 400 خانه داده شود به نتیجه بهتری خواهیم رسید تا اینکه به 100 نفر مجوز ساخت خانه‌های 4 طبقه داده شود. به بیان دیگر از آنجا که این نمونه از ساخت‌وساز به صرفه‌جویی در مقیاس می‌انجامد، می‌تواند قیمت را در بازار مسکن کاهش دهد. شاهد مثال این ادعا نیز همان تعاونی‌های مسکن هستند. به عنوان مثال واحدهای مسکونی که یک تعاونی مسکن مثلاً در شمال تهران با بالاترین کیفیت و بهترین مصالح ساخته ، مترمربعی 3 تا 4 میلیون تومان از املاک منطقه ارزان تر است.

سایر راهکارها

دکتر فرهنگی برای حل مشکلات بازار مسکن به بازارهای مالی مانند بازارسرمایه اشاره می‌کند که باید جذابیت بالاتری داشته باشند تا از حجم سوداگری در بازار مسکن کاسته شود و می‌افزاید: قانون مسکن مهر نیز نیازمند اصلاحاتی است که در صورت انجام می‌تواند به وضعیت بازار مسکن کمک نماید که ما در فراکسیون کارشناسی طرح‌ها و لوایح ، مدت‌های زیادی در حال بررسی یک بسته سیاست‌گذاری هستیم که اگر بتوانیم به یک نتیجه خوبی برسیم می‌توان بازار مسکن را به نحو بهتری مدیریت کرد.

پشنگ ادعا می‌کند: یکی از راهکارها این است که با رونق دادن به صنعت و اشتغال در سایر مناطق کشور زمینه انتقال جمعیت به آن مناطق را فراهم کند تا بازار مسکن، کلان‌شهری چون تهران به آرامش برسد.

با این همه سؤال اساسی همچنان باقی است که اگر قرار است چنین اقداماتی برای افزایش میزان تولید مسکن انجام شود هزینه‌های آن چگونه تأمین خواهد شد؟ سؤالی که برای یافتن پاسخ آن نه تنها دیر شده بلکه خوب است دولت آینده قبل از آغاز فعالیتش، برنامه‌های خود را برای آن اعلام نماید تا مورد موشکافی و نقد کارشناسان و سایر مسئولان قرار گیرد.