نشریه شماره   161   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بازگشت فروشندگان به بازار مسکن


گروه بازار ساختمان: در ماه‌های پایانی سال 91 بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن معتقد بودند؛ اوضاع مسکن بعد از انتخابات سال 92 رو به بهبود خواهد رفت . انتخابات در 24 خرداد برگزار شد و در همان روزهای اولیه اعلام نتایج انتخابات بازخورد خوبی در بازار ارز و طلا داشت. برخی کارشناسان مسکن معتقدند؛ این کاهش جو روانی دارد و پایداری و ثباتی در آن دیده نمی‌شود و مطمئناً برای اوضاع مسکن به مدت زمان بیشتر و برنامه راهبردی بهتری نیاز است زیرا مسکن از 2 سال پیش با رکود نسبی و گاهی مطلق همراه بوده است .

برخی دیگر از کارشناسان معتقدند؛ این پیش‌درآمد آرامش به بازار مسکن است و اگر هم تدابیر دولتی برای کاهش قیمت ها صورت نگیرد، همین جو روانی باعث کاهش قیمت‌ها خواهد شد، افزایش قابل‌توجه هزینه‌های ساخت از یک طرف و کاهش چشمگیر قدرت خرید مردم از طرف دیگر، ظرف دو سال اخیر، باعث شده اغلب سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی در تهران به طور موقت از فروش انصراف دهند و منتظر تثبیت شرایط بازار برای انجام معامله‌ای با حداکثر سود و حاشیه اطمینان بالا شوند. متن زیر گزارشی از برداشت مردم و مشاوران املاک از وضعیت کنونی مسکن و نظرات علمی کارشناسان است .

مردم و مسکن

قاسم محمدخانی ، مدیر شرکت تبلیغاتی در مورد وضعیت مسکن بعد از انتخابات به خبرنگار پیام ساختمان گفت: : با توجه به عوامل ايجادكننده ركود، به نظر نمي‌رسد كه بتوانيم به زودی از اين ركود رهايي يابيم. در دوران ركود، ساخت مسكن کاهش مي‌يابد و قيمت‌ها نيز ثابت مانده يا كاهش پیدا می کند، اما عملاً این‌گونه نشد . وی ادامه داد: با توجه به اینکه در سال 92 از طرفی شاهد رکود در بازار مسکن بودی و از سوی دیگر افزایش قیمت ها را داشتیم، متقاضیان خرید در بازار مسکن هم با توجه به مسائلی همچون نرخ بالای تورم، کاهش ارزش پول ملی و به دنبال آن کاهش قدرت خرید و عدم تطابق قیمت‌ها با ارزش واقعی ملک مورد نظر، به خصوص در ماه‌های اخیر، بازار تقاضا را خالی کردند و این روند مطمئناً تا پایان سال جاری ادامه خواهد داشت. به عقیده من اگر هم رونقی در بازار مسکن به وجود بیایید باید تا سال 93 منتظر بمانیم.

توانایی خرید وجود ندارد

عباس یوسفی سوپر مارکت دار ، در مورد وضعیت مسکن بعد از انتخابات به پیام ساختمان گفت: در طی چند ماه اخیر تنها معاملات اورژانسی در بنگاه‌ها ثبت شده که انگیزه اصلی از انجام آن، یا نیازمندی مالی سازنده و مالک یا ترس برخی خریداران از گران‌تر شدن قیمت‌ها در بعد از انتخابات بود.البته شبکه‌های ماهواره‌ای هم در این موضوع مقصرند. آنها با تحلیل‌های نادرست بازار مسکن را متشنج کرده و از افزایش قیمت‌ها خبر می‌دهند و از فروشندگان می‌خواهند دست نگه‌دارند تا گران تر شود اما به نظر بنده تحلیل وضعیت آینده مسکن نیازمند فاکتورهایی است که بدون آنها نمی‌توان آینده را پیش‌بینی کرد. در این مورد بسیاری از مشاوران املاک معتقدند مسکن دیگر توان رشد را ندارد زیرا توانایی خرید وجود ندارد.

با استقبال بخش خصوصی قیمت‌ها متعادل می‌شود

امیر شکوهی ، وکیل پایه یک دادگستری در مورد وضعیت کنونی مسکن بعد از انتخابات به خبرنگار ما گفت: در صورت روی کار آمدن دولت جدید قطعاً فضای موجود در بخش مسکن تغییر خواهد کرد، اما این به معنای انقلاب قیمتی نمی‌شود بلکه با همسویی تقاضا و عرضه و با توجه به استقبال بخش خصوصی قیمت‌ها متعادل می‌شود.وی افزود: با توجه به شرایط رکودي موجود، متقاضیان مسکن به خاطر احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن اقدام به خرید مسکن نمی‌کنند و از سوی دیگر فعالان ساخت‌وساز نیز به انتظار رونق مسکن بیش از این قیمت‌های خود را کاهش نمی‌دهند و این امر بر رکود بخش مسکن می‌افزاید.

محمد سلیمی بازاریاب، در مورد آینده مسکن گفت: مطمئناً بازار مسکن در آینده نزدیک وضعیت خوبی پیدا خواهد کرد. هم اکنون قدرت خرید اندک شده و خیلی‌ها معتقدند؛ مسکن رشد خواهد کرد، اما سوال من این است که این میزان رشد تا کجا خواهد بود؟ آیا خریداری هم توانایی خرید خواهند داشت ؟ چه کسانی خریدار این مسکن‌ها خواهند شد. باید همه منتظر بمانیم و ببینیم دولت جدید چه برنامه‌هایی برای مسکن دارد. متأسفانه درمناظره‌ها هیچ یک از کاندیداها برنامه راهبردی برای مسکن ارائه ندادند و فقط به این مطلب که مسکن مهر درست است یا نه، بسنده کردند، در حالی که مسکن برنامه‌های راهبردی قوی می‌خواهد.

کارشناسان و مسکن

بهروز اسمعیل زاده کارشناس دادگستری، در این مورد گفت: سال 91 و 92 همراه با تورم بوده است اما آيا توليد هم دو برابر شد؟ اگر توليد متناسب با نقدينگي رشد مي‌كرد كه عيبي نداشت. در حال حاضر علاوه بر رکود مسكن ، توليد صنعتي هم كاهش پيدا كرده است. در شهرك‌هاي صنعتي در سطح كشور درصد اندکی از واحدها فعال است. در بخش كشاورزي نیزمحصولات روي دست كشاورزان مانده است. وقتی صحبت ازمسکن مهر می‌شود، می‌گویند مسکن مهر قیمت مسکن را تعدیل داده است. همه آنهايي كه در مسكن مهر ثبت‌نام كرده‌اند افراد كم‌درآمدي هستند كه به سختي 1 تا 2 ميليون تومان براي ثبت‌نام واريز كرده‌اند، بنابراين اين افراد در حالت عادي هم با اين توانايي اندك مالي هرگز نمي‌توانند يك تقاضاي موثر در بازار محسوب شوند. در واقع كساني كه در مسكن مهر ثبت‌نام كرده‌اند از اول هم در بازار مسكن نبودند.دولت 4 برابر رایج درسال 91 اسکناس چاپ کرده است. این نقدینگی‌ها کجاست و در کجا قرار خواهد گرفت؟.

جوادی کارشناس دادگستری، در مورد این موضوع به خبرنگار ما گفت: وضعیت مسکن به فاکتور های زیادی بستگی دارد که نمی‌توان انتخابات را زیرمجموعه این فاکتورها دانست. شما ملاحظه کردید که در روزهای اول بعد از انتخابات ارز مقداری کاهش پیدا کرد اما دوباره به قیمت قبل برگشت. انگار این نوعی خوشامد گویی برای ورود رئیس‌جمهور بود. مسکن نیازمند مدیریت خاص با فاکتور های خاص و فرمول خاص است و مانند ارز و سکه ،تحت تأثیر عوامل خارجی و داخلی واکنش سریع نشان نمی‌دهد.تنها راه حل آن خروج دولت ازبخش مسکن است تا با هر تغییری مسکن به خود نلرزد. مسکن خوشامد گویی یک روزه مانند ارز ندارد چون حرکت لاک‌پشتی دارد و من معتقدم؛ انتخابات نمی‌تواند بر مسکن تأثیر فوری بگذارد.

نتیجه انتخابات تاثیری بر قیمت‌ مسکن ندارد

حسین محمد زاده، عضو کمیسیون عمران مجلس، با اشاره به عدم تأثیرگذاری انتخابات ریاست جمهوری بر بازار مسکن، گفت: انتخابات ریاست جمهوری عملاً و به طور مستقیم بر بازار مسکن تأثیرگذار نخواهد بود. اگرچه ممکن است بر بخشی از سیاست‌های اقتصادی کشور اثرگذار باشد. وی با اشاره به اینکه بازار مسکن جدا از سایر بخش‌های اقتصادی نیست، تصریح کرد: بازار مسکن هیچ‌گاه جدا و منفک از دیگر بخش‌های اقتصادی کشور نبوده، اما تغییر و تحولات اقتصادی، بسیار ناچیز و اندک در این بازار تأثیرگذار بوده است.نماینده مردم درگز در مجلس شورای اسلامی افزود: قیمت مسکن و اجاره‌بها از سال گذشته به شکل پلکانی افزایش یافته است، عنوان کرد: قیمت مسکن از بهمن‌ماه سال گذشته تاکنون، رشد مضاعفی را تجربه کرده، لذا قیمت‌های نجومی مسکن را باید یکی از دلایل اصلی رکود این بازار در کشور دانست.

محمد زاده با بیان اینکه سیاست فعلی دولت در تولید و ساخت‌وساز مسکن در شهرهای بزرگ سیاستی شکست خورده است، تاکید کرد: دولت در تولید و ساخت‌وساز مسکن در شهرهای کوچک و روستاها بسیار موفق عمل کرد، اما سیاست‌های مسکن این دولت، در شهرهای بزرگ کاملاً شکست خورده است. هرچند دولت در مسکن شهری عملکرد بسیار ناموفق و ضعیفی داشت و به تشدید سفته‌بازی در این بازار دامن زد، اما در مورد مسکن روستایی دولت فعلی موفقیت‌های بزرگی داشته که شایسته تقدیر است.

برنامه برای کنترل نرخ مسکن

سید احسن علوی ، عضو کمیسیون عمران مجلس هم در این راستا گفت: در حال حاضر هر روز بر قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها در کشور افزوده می‌شود که این امر، کار رئیس دولت آینده را برای کنترل بازار مسکن بسیار سخت خواهد کرد.وی با اشاره به اینکه بازار مسکن و قیمت‌های آن تا حدی بستگی به نرخ ارز دارد، گفت: هرچند نرخ مسکن و مصالح ساختمانی تا حدی بستگی به قیمت ارز در کشور دارد، اما دولت فعلی می‌توانست با تدبیر و مدیریت، نوسانات قیمت بازار مسکن را کنترل کند.

نماینده مردم سنندج و دیواندره در مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه مسکن مهر باید در دولت آینده نیز پیگیری شود، افزود: رئیس‌جمهور آینده باید نگاه ویژه‌ای به مسکن اقشار کم درآمد داشته و از قشر آسیب‌پذیر بیشتر حمایت کند، اما در این مورد باید مراقب دلالان و افراد سودجو که امروز به بازار مسکن رخنه کرده‌اند باشد.

مشاوران و مسکن

يکي از مشاوران املاک با بيان اينکه در فصل نقل و انتقالات به سر می‌بریم، گفت: ميزان تقاضاها براي رهن و اجاره در اين ايام افزايش می‌یابد و همين امر زمينه را برای رشد نرخ اجاره فراهم می‌کند.

يکي ديگر از مشاوران املاک با بيان اينکه رکود سنگينی بر بازار خريد و فروش مسکن حاکم شده است، گفت: بازار داغ انتخابات بازار مسکن را سرد و باعث شده بسياري از مشاوران املاک از اين موضوع گله‌مند شوند، اما اوضاع در حال تغییر است و بازار خرید رکودی توأم با تورم دارد .

مشاور املاک ديگري در مورد بازار مسکن معتقد است: بسياري از مالکان، فروش واحدهاي خود را به اميد افزايش قيمت به بعد از انتخابات موکول کرده‌اند.متأسفانه برخی از فروشندگان مسکن با این تصور که قیمت مسکن بعد از انتخابات افزایش خواهد یافت، از فروش مسکن خود منصرف می‌شدند و همین موضوع باعث شده بود که خرید و فروش مسکن بی‌جهت وارد یک رکود بی‌سابقه شود. اما ظاهراً این روزها فروشنده‌ها متوجه شده‌اند که قیمت مسکن بعد از انتخابات افزایشی نخواهد داشت. وی افزود: تعداد زیادی از فروشندگانی که از فروش واحد مسکونی خود منصرف شده بودند مجدداً برای فروش ملک خود اقدام کرده اند .

یکی دیگر از مشاوران املاک دراین‌باره گفت : در فروردین و نیمه اول اردیبهشت‌ امسال هم خریدار و هم فروشنده ملک به دلیل تصور کاملاً متضادی که درباره قیمت مسکن در تابستان 92 داشتند، دست از معامله کشیدند اما این روزها خبرهای خوش در بازار مسکن باعث شده تا فروشنده‌های بیشتری برای پر کردن فایل به بنگاه مسکن مراجعه کنند. وی افزود: با افزایش نسبی حجم معاملات مسکن در روزهای اخیر، مشخص شده که خریدار و فروشنده در اقدامی مشترک، تصمیم به بازگشت و خرید و فروش گرفته‌اند.