نشریه شماره   215   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مشتریان دانه درشت کمیسیون ماده پنج

کد مطلب : 2206
در میان فعالان اقتصادی هر بازار هرچند مدت یک‌بار غریبه‌ای پیدا می‌شود که گوی سبقت در میزان و حجم سرمایه‌گذاری‌ها را از سایر فعالان می‌رباید و کمی بعد به فعال غالب بازار بدل می‌شود. بازار مسکن و ساخت‌وساز نیز از این نوع بازارها جدا نیست و هرازگاهی در دام یکی از غریبه‌های بازار گرفتار می‌شود. برخی از تازه‌واردهای بازار پای ثابت تولیدات سالانه باقی می‌مانند و برخی دیگر با اوج‌گیری دیگر بازارهای اقتصادی، به آنجا نقل‌مکان می‌کنند. ثبات حضور این غریبه‌ها اگرچه منجر به رونق برخی بازارها همچون ساخت‌وساز می‌شود اما ممکن است واکنش‌هایی را در پی داشته باشد.
بر اساس این گزارش، بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری غریبه‌ای در بازار ساخت‌وساز کلانشهرهای کشور هستند که خارج از حوزه تخصصی فعالیت خود یعنی «گردآوری سپرده‌های مردم و پرداخت تسهیلات به صاحبان صنایع و کشاورزان و بخش‌های تولیدی» برای «دسترسی به سود» حاصل از ساخت‌وساز به شکل گسترده به این بخش واردشده‌اند. ثبات و گستردگی فعالیت این تازه‌واردهای بازار مسکن در یک سال اخیر واکنش‌های برخی نمایندگان مجلس، کارشناسان و حقوقدانان را به همراه داشته است. این موج نارضایتی اخیراً به پارلمان محلی پایتخت راه‌یافته است به‌گونه‌ای که از بانک‌ها به‌عنوان مشتری دانه‌درشت کمیسیون ماده پنج برای تغییر کاربری اراضی سبز و باغات یاد می‌کنند.
منتقدین ورود مستقیم بانک‌ها
درگیر شدن بانک‌ها در معاملات صوری بین شرکت‌های اقماری خود و شرکت‌های اقماری سهامداران عمده و ایجاد رانت و کسب درآمدهای رانتی، وارد شدن بدون مجوز بعضی از نهادها در عرصه پولی و بانکی، سرگرم شدن بانک‌ها به امور کسب سود کم ریسک و عدم توجه به ابزارهای تأمین مالی برای بانک‌ها، دامن زدن به سوداگری زمین و مسکن، خرد شدن و حذف سرمایه‌گذاران کوچک، از بین رفتن موازنه عرضه و تقاضا در حوزه شهرسازی به‌ویژه در کاربری‌های تجاری و مسکونی موردنیاز واقعی از دیگر چالش‌هایی است که محمد حقانی رئیس کمیته محیط‌زیست شورای شهر تهران در تحقیق خود به آنها اشاره‌کرده است. ازاین‌رو سه پیشنهاد راهبردی برای رفع وضعیت موجود ارائه کرده است.
منتقدین ورود مستقیم بانک‌ها به حوزه ساخت وسازهای تجاری، مسکونی، اداری و حتی فرهنگی دو دسته هستند: دسته اول از منتقدین به اصل حضور بانک‌ها و مؤسسات اعتباری به حوزه مسکن متمرکزشده‌اند. بر اساس استدلال این دسته از منتقدین؛ ورود مستقیم بانک‌ها به حوزه ساخت‌وساز با قانون پولی و بانکی کشور در تضاد است. این گروه به ماده 34 قانونی پولی و بانکی کشور استناد می‌کنند که در آن  بانک‌ها از خریدوفروش کالا به‌منظور تجارت، معاملات غیرمنقول و خرید سهام و مشارکت در سرمایه یک یا چند شرکت یا خرید اوراق بهادار داخلی یا خارجی به‌حساب خود به میزانی بیش ازآنچه بانک مرکزی ایران به‌موجب دستورها یا آیین‌نامه‌های خاص تعیین کرده است، منع شده‌اند. به اعتقاد آنان ورود بانک‌ها به این عرصه ازیک‌طرف آنها را در معرض خطر ورشکستگی قرار می‌دهد و از طرف دیگر موازنه عرضه و  تقاضا که در یک روند طبیعی باید به نفع مصرف‌کنندگان باشد را  برهم می‌زند و نهایتاً با ایجاد انحصار زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن می‌شود.
دسته دیگر از منتقدین، حضور بانک‌ها در عرصه ساخت‌وساز را معلول اجرای یکسری از سیاست‌های پولی و بانکی در کشور می‌دانند. نرخ سود دستوری، تسهیلات تکلیفی و اجازه عمل نداشتن بانک‌ها در برخی حوزه‌ها ازجمله مواردی است که به اعتقاد این گروه بانک‌ها را برای کسب سود به سمت حوزه ساخت‌وساز سوق داده است. این گروه شرکت داری بانک‌ها را تیر خلاصی بر پیکره نظام بانکی کشور تلقی می‌کنند.
از دیدگاه آنان ارائه مجوزهای غیرحرفه‌ای برای تأسیس «بانک‌های خصوصی» در دوره اخیر منجر به شکل‌گیری برخی «بانک‌های اختصاصی» برای تحقق منافع ذی‌نفعان واحد شد تا جایی که حتی بانک مرکزی مجبور به اصلاح ساختار برخی بانک‌ها شده است.
ورود منابع بانکی به بخش ساخت‌وساز
البته دامنه فعالیت بانک‌ها در عرصه ساخت‌وساز به‌جز تهران به سایر کلان‌شهرهای کشور نیز کشیده شده است. گسترش دامنه فعالیت بانک‌ها در عرصه ساخت‌وساز کشور دو پیامد منفی را بر پیکره جامعه وارد می‌کند. از دیدگاه برخی صاحب‌نظران اقتصادی پیامد نخست به اختلال در اعطای تسهیلات بانکی مربوط می‌شود. به گفته آنها با ورود منابع بانکی به بخش ساخت‌وساز، مسیر ارائه منابع به متقاضیان دریافت وام و تسهیلات عملاً بسته خواهد شد. به تعبیر دیگر به‌جای آنکه منابع بانکی صرف اعطای وام و تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید یا ساخت خانه شود در مسیر بورس‌بازی زمین و سوداگری بانک‌ها قرار می‌گیرد. پیامد دیگر که به‌تازگی از سوی کمیته محیط‌زیست پایتخت شناخته‌شده است به اعمال تغییرات گسترده در اراضی سبز و باغات شهر مربوط می‌شود.
بنا بر آخرین تحقیقات اخیر محمدحقانی ، یک‌چهارم کل نقدینگی کشور در اختیار مؤسسات پولی و بانکی غیرمجاز قرار دارد، قاعدتاً سهم عمده این منابع در ساخت‌وسازهای تجاری و اداری بزرگ‌مقیاس و خارج از ضوابط و قوانین شهرسازی جریان دارد و این ساختارهای غیرقانونی تلاش می‌کنند با اعمال فشار بر کمیسیون ماده پنج و به تغییر کاربری باغات و اراضی سبز تثبیت‌شده نسبت به جریان انداختن ساخت‌وساز جهت سوداگری و بورس‌بازی تجاری اقدام کنند. او با واردکردن اشکالات قانونی نسبت به فعالیت بانک و مؤسسات اعتباری در عرصه ساخت‌وساز کشور، 9 چالش عمده را نتیجه این فعالیت غیرقانونی می‌داند.
منحرف شدن نقدینگی و سپرده‌های مردم به‌سوی دلال‌بازی، ایجاد رانت و فعالیت اقتصادی ویرانگر و سوداگری زمین و مسکن، ناتوانی نظام در تأمین منابع و نقدینگی موردنیاز برای واحدهای مولد، اشتغال‌زا و سودمند برای اقتصاد ملی، درگیر شدن بانک‌ها در معاملات غیرقانونی مانند ارز و سکه، انجام معاملات درون‌گروهی و ایجاد هزاران میلیارد تومان درآمدهای نامشروع برای سهامداران عمده و افراد بانفوذ سه چالش نخستی است که حقانی با اشاره به آنها عنوان می‌گوید:« باوجود ممنوعیت‌های قانونی کوچه‌ها و خیابان‌های تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ به عرصه تاخت‌وتاز بانک‌ها با پول‌های سپرده‌گذاران تبدیل‌شده است.
درگیر شدن بانک‌ها در معاملات صوری بین شرکت‌های اقماری خود و شرکت‌های اقماری سهامداران عمده و ایجاد رانت و کسب درآمدهای نامشروع، وارد شدن بدون مجوز بعضی از نهادها در عرصه پولی و بانکی، سرگرم شدن بانک‌ها به امور کسب سود کم ریسک و عدم توجه به ابزارهای تأمین مالی برای بانک‌ها، دامن زدن به سوداگری زمین و مسکن، خرد شدن و حذف سرمایه‌گذاران کوچک، از بین رفتن موازنه عرضه و تقاضا در حوزه شهرسازی به‌ویژه در کاربری‌های تجاری و مسکونی موردنیاز واقعی از دیگر چالش‌هایی است که او در تحقیق خود به آنها اشاره‌کرده است. ازاین‌رو سه پیشنهاد راهبردی برای رفع وضعیت موجود ارائه کرده است.
قربانی سرمایه‌گذاری غیرقانونی بانک‌ها
نطق محمد حقانی رئیس کمیته محیط‌زیست در صحن شورا با عنوان «محیط‌زیست تهران قربانی سرمایه‌گذاری غیرقانونی بانک‌ها» قرائت شد، در ادامه آورده شده است:
«ساده‌ترین تعریف از بانکداری را می‌توان در یک جمله خلاصه کرد؛ بانک‌ها واسطه وجوه هستند، یعنی سپرده‌های مردم را جذب و جمع‌آوری کرده و به‌صورت منابع عظیمی مالی در رگ‌های بخش‌های مختلف اقتصادی پمپاژ می‌کنند و این عمل منجر به این خواهد شد که چرخ‌های اقتصادی به‌صورت هماهنگ در بخش‌های صنعتی، کشاورزی و خدماتی به گردش درآید.
بنابراین نقش بانک‌ها و مؤسسات مالی اعتباری در اقتصاد هر کشوری بسیار حیاتی بوده و به همین دلیل برنامه‌ریزی صحیح توزیع منابع توسط مسئولین اقتصادی و نظارت دقیق و مستمر با استفاده از تکنیک‌های کارآمد بر عملکرد بانک‌ها و مؤسسات اعتباری ضروری است. در بند 19 سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی ابلاغی 30 بهمن 1392 مقام معظم رهبری به‌صراحت بر  شفاف‌سازی اقتصادی و سالم‌سازی آن و جلوگیری از اقدامات، فعالیت‌ها و زمینه‌های فسادزا در حوزه‌های پولی و تجاری و ارزی تأکید مؤکد شده است.
طبق استاندارهای بین‌المللی و ضوابط و مقررات بانکی در کشورهای پیشرفته، بانک‌ها مجاز به فعالیت غیر بانکی نبوده و نمی‌توانند از منابع مردم در جهت سرمایه‌گذاری در شرکت‌های اقماری خود استفاده کنند. سرازیر شدن منابع بانک‌ها به شرکت‌های زیرمجموعه یا اقماری آنها ضمن مغایرت باسیاست‌های کلی اصل 44 ابلاغی مقام معظم رهبری درنهایت منجر به اختلال در نظام اقتصادی کشور می‌شود.
دامن زدن به سوداگری در زمین و ساختمان، مجتمع های تجاری، ارز و طلا و فعالیت‌های غیر مولد دیگرِ کم ریسک و سودآور، منجر به متوقف شدن بخش‌های مولد اقتصاد مانند صنعت و کشاورزی به علت کمبود نقدینگی، از بین بردن جاذبه فعالیت‌های اقتصادی مولد و موردنیاز جامعه، توسعه فعالیت‌های غیر مولد و نهایتاً دامن زدن به رکود اقتصادی جامعه می‌شود.
بنا به گزارش منتشرشده رئیس‌کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران  جناب آقای دکتر سیف در تیرماه 1394، یک‌چهارم کل نقدینگی کشور در اختیار مؤسسات پولی و بانکی غیرمجاز قرار داشته است، قاعدتاً سهم عمده این منابع در جریان ساخت‌وسازهای تجاری و اداری بزرگ‌مقیاس و خارج از ضوابط و قوانین شهرسازی جریان دارد و  این ساختارهای غیرقانونی تلاش می‌کنند نسبت به تغییر کاربری باغات و اراضی سبز تثبیت‌شده در خصوص جریان انداختن ساخت‌وساز جهت سوداگری و بورس‌بازی تجاری اقدام کنند.
مشاهدات تجربی و عینی نشان می‌دهد، میزان قابل‌توجهی از ساخت‌وسازها درکلان شهرها و به‌ویژه شهر تهران، به انحای گوناگون، توسط بانک‌ها و مؤسسات پولی و مالی صورت می‌گیرد. اغلبِ برج‌های بلندمرتبه تجاری نام و نشانی از بانک‌ها را با خود به همراه دارند. امروزه کمتر بنای بلندمرتبه در تهران یافت می‌شود که بانک‌های دولتی و خصوصی با یکی از عناوین سازنده، مشارکت‌کننده،کارفرما یا پیمانکار در احداث آن حضور نداشته باشد. این حجم گسترده ساخت‌وسازها و تملک اموال غیرمنقول توسط بانک‌ها یا شرکت‌های وابسته این سؤال را به ذهن متبادر می‌کند که آیا بانک‌ها و شرکت‌های وابسته ازنظر قانونی مجاز به ساخت‌وساز، تملک اموال غیرمنقول در کلانشهرها، احداث مجتمع‌های تجاری و مسکونی عظیم و امثالهم هستند یا خیر؟.
به‌این‌ترتیب واکاوی قوانین و مقررات موضوعه ما را به نکات زیر می‌رساند:
1ـ ماده 34 قانون پولی و بانکی کشور صراحتاً (انجام عملیات خریدوفروش کالا به‌منظور تجارت) و (انجام معاملات غیرمنقول جز برای بانک‌هایی که هدف آنها انجام معاملات غیرمنقول است) را ممنوع اعلام نموده است.
2 ـ تبصره ذیل ماده 34 این قانون، صرفاً تملک غیرمنقول برای استیفای مطالبات بانکی و همچنین تأمین محل کار یا مسکن کارکنان بانک‌ها و معاملات مربوط به آن را از شمول ممنوعیت‌های ماده 34 مطرح‌شده استثناء کرده است.
3 ـ در قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 8/6/62  نیز در فرازهای مختلف به بیان حد و ثغور بانک‌ها در ورود به پروژه‌های عمرانی و ساخت‌وساز پرداخته‌شده است:
-ماده 8 قانون عملیات بانکی بدون ربا مقرر می‌دارد: (بانک‌ها می‌توانند در امور یا طرح‌های تولیدی و عمرانی مستقیماً به سرمایه‌گذاری مبادرت کنند، اما در ادامه با فوریت اشاره‌شده است« برنامه این‌گونه سرمایه‌گذاری‌ها باید در لایحه بودجه سالانه کل کشور به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد و لذا در صورت تصویب مجلس در بودجه سنواتی کشور باز سرمایه‌گذاری بانک‌ها در حوزه‌های عمرانی و ساخت‌وساز محدودیت زمانی یک سال دارد. بر این اساس عملیات عمرانی بانک‌ها بدون درج در بودجه سالانه کشور کاملاً غیرقانونی است».
-از سوی دیگر ماده 10 قانون عملیات بانکی بدون ربا، تنها استثنائی که به‌موجب آن بانک‌ها می‌توانند به تولید و عرضه مسکن بپردازند را تصریح کرده است. این ماده مقرر می‌دارد « بانک‌ها می‌توانند به‌منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی(راه و شهرسازی کنونی) واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت به‌منظور فروش اقساطی و یا اجاره به‌شرط تملیک احداث کنند، لذا در این مورد نیز بانک‌ها رأساً مجاز به احداث واحد مسکونی نیستند، چون اولاً باید هدف ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن ارزان‌قیمت باشد ثانیاً با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی صورت پذیرد و ثالثاً صرفاً از طریق فروش اقساطی یا اجاره به‌شرط تملیک واگذار شود.
به هر صورت شاهدیم که به‌رغم وجود این ممنوعیت‌های قانونی کوچه‌ها و خیابان‌های تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ به عرصه تاخت‌وتاز بانک‌ها با پول‌های سپرده‌گذاران تبدیل‌شده است. نادیده گرفتن این تمهیدات و الزامات قانونی و عدم پایبندی به قانون چالش‌های زیر را سبب می‌شود:
1-منحرف شدن نقدینگی و سپرده‌های مردم به‌سوی دلال‌بازی، ایجاد رانت و فعالیت اقتصادی ویرانگر و سوداگری زمین و مسکن
2-ناتوانی نظام بانکی در تأمین منابع و نقدینگی موردنیاز برای واحدهای مولد، اشتغال‌زا و سودمند برای اقتصاد ملی
3-درگیر شدن بانک‌ها در معاملات غیرقانونی مانند ارز و سکه، انجام معاملات درون‌گروهی و ایجاد هزاران میلیارد تومان درآمدهای  دیگر برای سهامداران عمده و افراد با نفوذ.
4-درگیر شدن بانک‌ها در معاملات صوری بین شرکت‌های اقماری خود و شرکت‌های اقماری سهامداران عمده و ایجاد رانت و کسب درآمدهای نامشروع.
5-وارد شدن بدون مجوز برخی صاحبان سرمایه در نظام  پولی و بانکی
6-سرگرم شدن بانک‌ها به امور کسب سود کم ریسک و عدم توجه به ابزارهای تأمین مالی برای بانک‌ها
7-دامن زدن به سوداگری زمین و مسکن
8-خرد شدن و حذف سرمایه‌گذاران کوچک
9-از بین رفتن موازنه عرضه و تقاضا در حوزه شهرسازی به‌ویژه در کاربری‌های تجاری و  مسکونی مورد نیاز واقعی
ازاین‌رو لازم است بانک‌ها به مسیر قانونی خود بازگشته و بانک مرکزی و سایر دستگاه‌های نظارتی نظارت لازم را بر بانک‌های مختلف اعمال کنند.