نشریه شماره   215   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

طرح جامع مسکن و ایرادات آن

کد مطلب : 2020
گروه گزارش: طی یک سال گذشته، پیش‌نویس بخش‌های مختلف طرح جامع مسکن، به‌محض تهیه از طرف وزارت راه و شهرسازی در اختیار افکار عمومی و کارشناسان قرار گرفت تا با استفاده از بازتاب فکری آنها طرح مذکور اصلاح شود، امری که توسط برخی افراد و رسانه‌ها، به‌اشتباه نسخه نهایی طرح جامعه مسکن خوانده می‌شد. این در حالی است که معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در آخرین جلسه تدوین نهایی طرح جامع مسکن که در نیمه تیرماه امسال و با حضور کارشناسان و مدیران دستگاه‌های مرتبط در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، گفت: ازاین‌پس اعمال نهایی نظرات و عملیاتی کردن طرح آغاز می‌شود ضمن اینکه این طرح، سندی غیرقابل تغییر نیست و در شرایط مختلف سیاسی اقتصادی کشور بخش‌هایی از آن موردبازنگری و اصلاح قرار می‌گیرد. حامد مظاهریان اظهار کرد: در اجرای طرح جامع مسکن دبیرخانه پیگیری طرح جامع پیش‌بینی‌شده تا با پایش شرایط اقتصادی و سیاسی کشور این طرح به‌روزرسانی شود.
با توجه به همین رویکرد انعطاف‌پذیری وزارت راه و شهرسازی، در ادامه به برخی موارد مندرج در پیش‌نویس‌های منتشره که به نظر می‌رسد نیاز به بررسی کارشناسانه بیشتری دارند مروری کوتاه شده است.
عدم تناسب اهداف با نیاز
برخی از هدف‌گذاری‌ها و برنامه‌های طرح جامع مسکن، تنها برای پوشش دادن بخش ناچیزی از نیاز کشور در آن زمینه طراحی‌شده‌اند. حال‌آنکه وقتی عنوان طرح جامع برای یک سند انتخاب می‌گردد، طبیعتاً انتظار می‌رود برای تمامی مسائل آن حوزه، برنامه‌هایی همه‌جانبه پیش‌بینی کرده باشد. به‌عنوان‌مثال طرح جامع مسکن در بخش چشم‌انداز نیاز به مسکن، نیاز کشور به نوسازی بافت فرسوده را تا افق 1405 معادل 5.3 میلیون واحد برآورد کرده است، اما در بخش هدف‌گذاری طرح، تنها نوسازی 3.8 میلیون واحد پیش‌بینی‌شده است. بنابراین حدود 1.5 میلیون واحد از نیاز برآورد شده در طرح، که معادل 30 درصد از واحدهای فرسوده نیازمند نوسازی است، تا افق 1405 هیچ برنامه‌ای برای نوسازی نخواهند داشت. به‌عنوان نمونه‌ای دیگر، در بخش مسکن کم‌درآمدها، طرح جامع مسکن تصریح می‌کند که 2.5 میلیون خانوار شهری کم‌درآمد مستأجر وجود دارد که ازلحاظ تأمین مسکن دچار مشکل جدی بوده و نیازمند حمایت‌های گسترده بخش عمومی هستند. اما در مرحله تدوین برنامه‌های عملیاتی، تنها تأمین سالانه 120 هزار واحد مسکونی (اعم از ملکی و اجاره‌ای) برای این اقشار پیش‌بینی‌شده است. بدین ترتیب تأمین مسکن خانوارهای زیرخط فقر مسکن که در حال حاضر وجود دارند، بیش از 20 سال زمان خواهد برد. این در حالی است که بر اساس همین طرح، سالانه 64 هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم‌درآمد نیازمند حمایت بخش عمومی افزوده می‌شود.
عدم تناسب برنامه‌ها با چالش‌ها
در طرح جامع مسکن شاهد نوعی گسست و عدم انسجام بین بخش چالش‌ها، بخش اهداف، و بخش برنامه‌ها هستیم. به‌عنوان نمونه در بخش چالش‌ها، مسائلی چون بروز ادوار رونق و رکود شدید در بازار مسکن، افزایش سهم زمین در قیمت مسکن، عدم تطابق الگوی تولید مسکن با تقاضای آن به‌عنوان چالش ذکرشده است، اما در بخش‌های بعد، ارتباط برنامه‌های پیشنهادی با اهداف تعیین‌شده و با چالش‌های ذکرشده نیز روشن نیست. به‌عنوان‌مثال مشخص نیست کاهش شاخص توان پذیری مسکن (نسبت قیمت متوسط مسکن نوساز به درآمد خانوار) که در بخش اهداف ذکرشده است، با چه فرایندی از 12 سال فعلی به 8 سال در افق طرح خواهد رسید؟ یا اینکه برای مقابله با چالش دوره‌های رونق و رکود شدید در بازار مسکن ـ که در بخش چالش‌ها ذکرشده ـ چه سیاست‌هایی اتخاذشده است؟ به نظر می‌رسد برخی از فصل‌های این سند به‌طور جداگانه و بدون ارتباط با سایر فصل‌ها تهیه‌شده و در پایان به یکدیگر الصاق شده‌اند.
کاهش متوسط زیربنا
در طرح جامع مسکن، کاهش متوسط زیربنای مسکونی در مناطق شهری از 101 مترمربع به 90 مترمربع، و در مناطق روستایی از 90 به 81 مترمربع تا سال 1405، به‌عنوان یکی از ارکان طرح قرارگرفته است. همچنین در این طرح ارائه اکثر تسهیلات حمایتی مسکن، منوط به سکونت یافتن متقاضی در یک واحد مسکونی کوچک، شده است. برای بررسی سیاست کوچک‌سازی، ذکر چند نکته ضروری است:
نیاز به مسکن متوسط
سرانه مسکونی مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری برای هر نفر، 30 مترمربع هست. با ملاک قرار دادن این استاندارد مشاهده می‌شود که تعداد واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 100 مترمربع و بیش از 150 مترمربع ــ که به ترتیب برای خانوارهای 1 تا 3 نفره و 6 نفره و بیشتر مناسب است ــ بیش از تعداد خانوارهای مذکور می‌باشد. درنتیجه در این حوزه، در مقایسه با نیاز موجود، مازاد مسکن مشاهده می‌شود. در مقابل، تعداد واحدهای مسکونی با مساحت بین 100 تا 150 مترمربع ــ مناسب برای خانوارهای 4 و 5 نفره ــ کمتر از نیاز موجود بوده و با کمبود مسکن در این بازه مواجه هستیم. لذا باید با اتخاذ سیاست‌هایی، ساخت‌وساز مسکن بزرگ در کشور، به سود مسکن متوسط محدود شود.
مسکن و کاهش باروری
سیاست‌های کلی نظام در زمینه جمعیت بر «افزایش نرخ باروری به بیش از سطح جانشینی» و «تسهیل و ترویج افزایش فرزند» تأکید دارد. اما برای اجرایی شدن این سیاست‌ها، قطعاً باید واحدهای مسکونی بزرگ‌تری در اختیار خانوارها باشد. این امر به معنای افزایش متوسط مساحت زیربنا در کشور است. اما در طرح جامع مسکن، سیاست‌های جمعیتی کشور هیچ‌گونه تأثیری بر تعیین متوسط زیربنای مسکونی نداشته است. به‌عکس، کاهش متوسط مساحت خالص واحدهای تازه‌ساز از 101 مترمربع فعلی به 88 مترمربع در افق طرح به‌عنوان یکی از اصول اساسی در نظر گرفته‌شده است. خانوارهای دونفره که غالباً شامل جوانان تازه ازدواج‌کرده است، عموماً بچه‌دار شدن را در حالت خوش‌بینانه تا زمان امکان تهیه مسکن با فضای بیشتر که لازمه تولد و رشد فرزند است به تأخیر می‌اندازند.
ضرورت تقویت عرضه
بعضاً گفته می‌شود در شرایطی که بسیاری از مردم، استطاعت تأمین مسکن با مساحت متناسب با نیاز خود را ندارند، کوچک‌سازی مسکن می‌تواند دستیابی آنها به یک مسکن حداقلی را تسهیل کند. اما همان‌گونه که در طرح جامع مسکن نیز بیان‌شده، استطاعت خانوارها برای دستیابی به مسکن به‌طور پیوسته در حال کاهش بوده است. لذا با این سیاست مجبوریم جهت تطبیق درآمد خانوار با قیمت مسکن، در طرح‌های آینده سرانه فضای مسکونی را سه‌میزانی کمتر از این طرح کاهش دهیم و این روند همواره ادامه خواهد یافت! به‌جای این سیاست، باید از طریق سیاست‌های تقویت عرضه، کنترل سوداگری در بخش مسکن و نیز کاهش هزینه تمام‌شده مسکن (از طریق کاهش قیمت زمین و پروانه ساختمانی و ارائه تسهیلات بلندمدت ساخت مسکن) به دنبال منطبق ساختن قیمت مسکن با درآمد خانوار باشیم. به‌عبارت‌دیگر به‌جای منطبق ساختن اجباری جامعه با شرایط غیرقابل‌قبول بازار مسکن، باید سیاست‌ها معطوف به اصلاح وضعیت بازار مسکن و انطباق آن با نیاز جامعه و منافع اقتصاد ملی باشد