هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   215   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

راز مخفی روش محاسبه اجاره بها

برخی مشاوران املاک، روش محاسبه اجاره‌بها را مخفی نگه می‌دارند و  راز تعیین مبلغ اجاره آپارتمان‌ها را برای آنکه به نفع مالکان کار کرده باشند، هرگز برای اجاره‌نشین‌ها باز نمی‌کنند .
شاید این سؤال برای همه خانوارهای  اجاره‌نشین در کشور وجود داشته باشد که: مبنای محاسبه بنگاهی‌ها برای اجاره‌بها چیست؟
بسياري از مالكان و بنگاه‌هاي معاملاتي رقم وديعه مسكن را یک‌پنجم اعلام مي‌كنند ولي در عمل شاهد هستیم که هيچ مبناي ثابتي براي آن وجود نداشته و تعيين آن با پيشنهاد مشاور املاك و نظر نهايي مالكان است.
معمولاً موجرانی که به فرمول یک‌ چهارم تا یک‌ششم آشنا هستند اجاره واحدشان را این‌چنین محاسبه می‌کنند و آن دسته از مالکانی که با فرمول آشنا نیستند و یا به دلایلی ترجیح می‌دهند؛ بر اساس بازه‌ای که در بازار اجاره مسکن هر محله مشخص‌شده است، تعیین کنند. برای مثال، واحدهای 50 متری بین 14 تا 20 میلیون تومان به‌عنوان رهن کامل به بازار معرفی می‌شوند و این بازه قیمت ازلحاظ نوع امکانات، عمر بنا، کیفیت محله و حتی نیاز مالی مالک فراهم‌شده است.
مبناي تعيين ميزان وديعه و مقدار آن بستگي به نظر مالكان دارد
مصطفي قلي‌خسروي،رئيس سابق اتحاديه كشوري مشاوران املاك درباره مبناي تعيين ميزان وديعه اظهار كرد: اين رقم در برخي موارد یک‌ چهارم، يك‌ پنجم يا یک‌ ششم است و مقدار آن بستگي به نظر مالكان دارد.
وي ادامه داد: مالكان بر اساس صلاحدید و تمایل خود سقف پرداخت وديعه را معین كرده و بر سرتعیین آن با  مستأجر توافق می‌کنند. البته مالکانی که نرخ اجاره واحدشان را بر اساس فرمول (یک‌ چهارم تا یک پنجم) محاسبه می‌کنند در طول سال معمولاً فرمول را تغییر می‌دهند.
قلی‌خسروی تأکید کرد: معمولاً اکثر موجران نرخ اجاره واحدشان را در فصل تابستان(رونق بازار اجاره)  و زمستان (کسادی بازار )با توجه به تغییر میزان متقاضیان تغییر می‌دهند .در تابستان بر اساس یک‌ چهارم و اما از سوی دیگر در فصول پاییز یا زمستان وابسته به کسادی بازار اجاره از فرمول یک‌ پنجم یا حتی از یک‌ ششم هم استفاده می‌کنند.
درحالی‌که اين روزها تعداد متقاضيان واحدهاي استيجاري نسبت به متقاضيان خریدوفروش مسكن افزایش‌یافته است، برخي از مالكان مبناي تعيين وديعه را یک‌ پنجم قيمت كل خانه تعيين مي‌كنند و ما شاهد هستیم كه هيچ عدد ثابتي براي پرداخت وديعه وجود ندارد و اين نرخ بر اساس زمان، مكان و رضايت مالك تعيين مي‌شود.
فرمول‌هاي جديد براي محاسبه رهن و اجاره
اين روزها كه بازار اجاره‌بها داغ است روش‌های جدیدی در بازار اجاره مسکن شکل‌گرفته‌ است كه مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می‌گیرد. به‌طوری‌که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن، به تعیین میزان اجاره‌بهای واحد مسکونی‌شان بر اساس متراژ روی آورده‌اند.
بر اساس فرمولی رايج در اکثر بنگاه‌ها مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره‌بهای واحد مسکونی بر اساس ارزش واحد مسکونی بوده كه آن‌هم طبق فاکتورهای رایج تعیین و سپس 25 درصد از قیمت ملک میزان رهنی است که مستأجر باید پرداخت می‌کرد. اما اخیراً فرمول جديدي شکل‌گرفته كه بر اساس متراژ ملک، موجر قیمت رهن واحد مسکونی خود را تعیین می‌کند. بنابراین همان‌طور که مشخص است در مبنای قیمت‌گذاری‌های جدید میزان رهن بسیار بیشتر از محاسبات قبلی است.البته گرچه اين موارد شيوه‌هاي متداول و مرسوم در تعيين ميزان اجاره‌بها و رهن است ولي باز تعيين ميزان آن بر اساس نظر و خواست مالكان و پيشنهادات مشاوران املاك است.