هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   215   هفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

نامهربانی با مسکن مهر جایز نبود

کد مطلب : 2241
گروه گزارش: اگر کسی بخواهد سیاست‌های دولتی مسکن طی 10سال اخیر را بررسی و عملکرد دولت‌های دهم و یازدهم را در خصوص زمین و مسکن مقایسه کند، قطعاً یکی از کسانی که می‌تواند بیشترین و بهترین اطلاعات را در اختیار او بگذارد مهندس ابوالفضل صومعلو است؛ معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی که در دولت دهم هم همین سمت را داشت و با بازنشسته شدن در اسفندماه سال 92 صندلی معاونت را به حامد مظاهریان داد. وی که فردی باتجربه در حوزه ساختمان و مسکن و كارشناس مهندسي عمران است، مدرک كارشناسي‌ارشد شهرسازي با گرايش برنامه‌ريزي شهري و منطقه‌اي دارد، دوره «مديريت شهري با عنوان امكانات و دورنماها» را در سال 1376 در كشور هندوستان و دوره «شهرسازي با معماري مدرن» را نیز در سال1383 در كشور سنگاپور گذرانده است. مهندس صومعلو سال‌ها در پست‌ها و سمت‌های مختلف مرتبط با صنعت ساختمان، ساخت‌و‌ساز، زمین و مسکن در جهاد سازندگي، بنياد مسكن، شهرداری، فرمانداري، استانداري، اداره کل مسكن و شهرسازي، شركت عمران و بهسازي شهري ايران، سازمان ملي زمين و مسكن و وزارت راه و شهرسازی فعالیت کرده است. ناظر به همین سوابق، پیام ساختمان درصدد بود تا با وی گفتگو کند اما وقتی معاون سابق آخوندی و نیکزاد طی تماسی تلفنی از موضوع گفتگو مطلع شد، متن مصاحبه‌ای از پیش آماده شده را جهت چاپ در اختیار ما قرار داد. بدین خاطر از ایشان تشکر می‌کنیم.
•با توجه به حضور و مشارکت شما در برنامه‌ریزی و اجرای طرح مسکن مهر، آن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
طرح مسکن مهر تنها یک برنامه موردی در یکی از زیربخش‌های اقتصادی نبوده است. این طرح یکی از مهم‌ترین برنامه‌های اقتصادی و اجتماعی دولت‌های نهم و دهم و گسترده‌ترین برنامه ساخت و عرضه متمرکز مسکن در سال‌های اخیر در کشورمان بوده است. مسکن مهر نگاه جامع به موضوع تأمین مسکن باکیفیت و امن برای اقشار جامعه با محوریت گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر است. ابعاد مسکن مهر بسیار بزرگ تعریف شد، ‌ طوری که در سال 1388 قرار شد حدود یک میلیون نفر متقاضی ثبت‌نام شده از طریق واگذاری زمین‌های دولتی و عموماً از مکانیزم دریافت تسهیلات و خط اعتباری بانک مرکزی صاحب خانه شوند. پس از شروع عملیات اجرایی مسئول نهایی طرح مسکن مهر وزارت مسکن و شهرسازی وقت معرفی شد و ارائه تسهیلات در بانک مسکن متمرکز گردید که در حال حاضر احداث دو میلیون و 300هزار واحد مسکونی شهری در قالب مسکن مهر، جمعیتی در حدود هفت میلیون نفر یعنی 14درصد جمعیت شهرنشین را در بر می‌گیرد. بدیهی است طرح به این گستردگی و بزرگی، مشکلات و نقاط ضعف هم در بعد اقتصادی و اجتماعی و هم در برنامه‌ریزی فضایی داشته باشد، اما با نگاه منصفانه، مسکن مهر علاوه بر تحقق عدالت اجتماعی و افزایش اعتماد عمومی به نظام سیاسی و بهبود سرانه‌های کشور و ایجاد امید و نشاط و کرامت انسانی در بین مردم کم‌درآمد، نقش بی‌بدیلی در ایجاد اشتغال مستمر ایفا نمود. حتی بعضی از کارشناسان و پژوهشگران معتقدند مسکن مهر آثار تحریم ظالمانه را در سال‌های 1391 و 1392 کم‌اثر کرد؛ لذا با عنایت به محسنات و اثرات مثبت طرح مسکن مهر، نامهربانی با این طرح در دولت یازدهم جایز نبود.
•یعنی اگر به گذشته بازگردید به نیکزاد وزیر راه و شهرسازی نخواهید گفت طرح مسکن مهر و روش اجرای آن اشتباه است؟
از نظر من ساخت مسکن مهر نه تنها اشتباه نبوده بلکه در نتیجه زحمات و تلاش‌های شبانه‌روزی آقای مهندس نیکزاد و تیم پرکار و همراه ایشان و هماهنگی سایر دستگاه‌های ذی‌ربط کشور، بیشترین تعداد مسکن در این دوره ساخته شد. لیکن ایرادی که به نیکزاد وارد است این است که به توصیه صاحب‌نظران و مجریان باتجربه در افزایش سهمیه مسکن در برنامه و عدم شروع پروژه‌های جدید از سال 1391 به بعد که امکان اتمام طرح‌ها در مهلت باقیمانده وجود نداشت توجه نکردند و همین اشتباه باعث شد تعدادی از پروژه‌هایی که در اواخر دولت گذشته شروع شد مواجه با مشکل گردیده و امکان اتمام و تحویل آنها میسر نگردد.
چنانچه قرار باشد به گذشته برگردیم مسکن مهر را مطابق با نیازهای واقعی و با استفاده از تجربیات مفید به‌دست آمده و بهره‌گیری از نظرات مجریان و کارشناسان خبره در امر ساخت مسکن و برابر با شرایط و امکانات روز اجرا می‌کردیم.
•در کل سیاست‌های بخش مسکن در دولت‌های نهم و دهم را چگونه می‌بینید؟
دولت نهم در اجرای قانون ساماندهی و عرضه مسکن، بسترهای لازم را برای اجرای موفق این طرح فراهم کرد. کار مکان‌یابی و شناسایی زمین برای ساخت واحدهای مسکونی به دلیل سرعت کار، در بعضی از استان‌ها در نقاط نامناسب انجام شده ولی چنانچه در زمان مسئولیت معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفته‌ام و الان هم عرض می‌کنم اکثر زمین‌های واگذار شده برای ساخت مسکن مهر تقریباً در نقاط مناسب و نزدیک خدمات شهری بوده است. در آن زمان دولت نهم تشخیص داد که برای ثبت‌نام و پالایش متقاضیان از ظرفیت و توان وزارت تعاون سابق استفاده نماید و آن وزارتخانه هم همکاری لازم را به‌خوبی انجام داد ولی وقتی عملیات اجرایی شروع شد بعضی از تعاونی‌ها توانایی لازم و تجربه مورد نیاز برای ساخت و اتمام واحدهای انبوه مسکونی را نداشتند، همین موضوع سبب شد از ظرفیت انبوه‌سازان با شیوه انعقاد تفاهم‌نامه سه‌جانبه در کار ساخت مسکن مهر بیشتر استفاده شود.
عمده سیاست‌های اجرایی در دولت دهم عبارت بود از:
اول؛ تغییر سیاست تحویل زمین به تعاونی‌ها به سیاست ساخت و تحویل واحد ساخته شده.
دوم؛ سرعت بخشیدن به ساخت‌وساز مسکن مهر با افزایش مبلغ تسهیلات مسکن مهر.
سوم؛ استفاده از امکانات و توانایی‌های بخش خصوصی و افزایش تولید مسکن با پرداخت وام مسکن مهر به مالکین دارای زمین یا ساختمان به عنوان طرح خود مالکین.
چهارم؛ ایجاد رونق نسبی و مداوم در ساخت‌وساز و خریدوفروش به‌صورت توأمان.
پنجم؛ تقویت نهاد مدیریت امور مسکن در استان‌ها به عنوان شورای عالی مسکن استان‌ها و شورای عالی مسکن کشور.
ششم؛ توسعه زیرساخت‌های مسکن مهر با افزایش پرداخت یارانه من‌جمله احداث مساجد، مدارس، کلانتری، مراکز تجاری، فضای سبز و فضای بازی و ...
هفتم؛ تأمین مسکن و ایجاد سهولت دسترسی فاقدین مسکن به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد به خانه مناسب از طریق پرداخت تسهیلات و یارانه (مددجویان سازمان بهزیستی و تحت پوشش‌های کمیته امداد).
هشتم؛ استفاده از فناوری نوین و تولید صنعتی مسکن به‌منظور صرفه‌جویی در مصرف انرژی و سرعت بخشیدن به تولید مسکن.
نهم؛ اعمال معافیت‌های مالیاتی و تأمین سایر نهاده‌های مورد نیاز بخش مسکن.
•چرا سیاست واگذاری زمین در دهه80 به سیاست ساخت مسکن تغییر کرد؟
طی دو دهه 60 و 70 زمین، سنگ بنای سیاست‌های مسکن در ایران بوده است. وجود زمین در شهرها و اطراف آن به دولت امکان داد که اراضی وسیعی را در اختیار بگیرد. بیش از نیمی از اراضی عرضه‌شده برای مسکن توسط بخش دولتی تأمین‌شده و بیشترین بخش یارانه مسکن به‌صورت زمین رایگان یا بسیار ارزان ارائه شده است. هدف از این سیاست، حذف فعالیت‌های سوداگرانه در معاملات زمین، عرضه زمین شهری به گروه‌های آسیب‌پذیر و کنترل قیمت بوده است. این شیوه هر چند آن زمان توانست به نیاز تعداد زیادی از متقاضیان پاسخ دهد و طبق آرشیو بانک اطلاعات زمین حدود 1877هزار خانوار را صاحب زمین و مسکن نمود اما رفته‌رفته تبدیل به‌نوعی رانت برای افراد طبقه متوسط و حتی با درآمد بالا شد. از سویی تقلیل موجودی اراضی شهری و همچنین افزایش جمعیت و سایر مشکلات دولت را بر آن داشت در برنامه دوم و سوم توسعه، واگذاری زمین با قیمت منطقه‌ای از سیاست بخش مسکن حذف و سیاست‌های ساخت مسکن از جمله مسکن اجتماعی مدنظر قرار گیرد.
•سیاست دولت یازدهم و عملکرد وزارت راه و شهرسازی در این دولت را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
عمده برنامه‌های مسکن دولت یازدهم شامل هفت محور است:
اول؛ تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر که طبق اطلاع آقای مهندس مهرآبادی حدود 500هزار واحد در دولت یازدهم تکمیل و تحویل متقاضیان شده است و پیشرفت فیزیکی طرح 87 درصد است.
دوم؛ برای کمک به مسکن طبقات متوسط جامعه تسهیلات 80، 60، 40 میلیونی که اخیراً توسط بانک مسکن اعلام شد، عاملی برای تحریک حوزه تقاضا و هم کمک به ساخت‌وساز است.
سوم؛ مسکن اجتماعی: برای اقشار ضعیف جامعه که توان پس‌انداز یا پرداخت اقساط تسهیلات را ندارند در نظر گرفته شده است. گروه‌های هدف این طرح معلولان، سالمندان، خانواده‌های بدون سرپرست و زوج‌های جوان خانه اولی هستند که بر اساس وضعیت اقتصادی و اجتماعی دهک‌های اول تا چهارم درآمدی را شامل می‌شوند. اخیراً تفاهم‌نامه‌ای بین سازمان ملی زمین و مسکن و بنیاد مستضعفان، سازمان بهزیستی و بنیاد مسکن منعقدشده و قرار است برای 8700 خانوار فاقد مسکن دارای دو معلول جسمی واحدهای مسکونی به متراژ تقریبی 75مترمربع احداث شود. در این طرح سازمان ملی زمین را به‌صورت رایگان تأمین خواهد کرد و منابع مالی آن توسط بنیاد مستضعفان، بهزیستی و بنیاد مسکن تأمین خواهد شد.
چهارم؛ ارائه مشوق‌های بیشتر برای احیای بافت‌های فرسوده شهری با تسهیلات 50، 40 و 30 میلیون تومانی، همچنین وام ودیعه اسکان موقت 25 و20میلیون تومانی که 9درصد نرخ سود را دولت تأمین خواهد کرد. با رویکرد متفاوت بهره جستن از توان انبوه‌سازان، مسکن جوانان، اولویت تجمیع پلاک‌های کوچک‌تر و برنامه‌ریزی برای احیا و بازسازی و احداث سالانه 300هزار واحد در طول برنامه ششم.
پنجم؛ تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان به استناد ماده 14 قانون ساماندهی مهم‌ترین مزیت صندوق زمین و ساختمان جایگزینی تأمین مالی از طریق تسهیلات بانکی با تأمین مالی از طریق بازار سرمایه برای صاحبان پروژه است به این صورت سرمایه‌گذاری روی پروژه‌های ساختمانی از حالت بدهی‌محور به سمت پروژه‌های مشارکتی سوق پیداکرده و به‌این‌ترتیب با فراگیر شدن این صندوق‌ها، فشار سازندگان از روی سیستم بانکی برای دریافت تسهیلات تا حدود زیادی برداشته می‌شود. از منظر کلان نیز تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان به تقویت عرضه واحدهای ساختمانی در بازار مسکن منجر می‌شود.
ششم؛ آزاد شدن خریدوفروش اعیانی مسکن مهر که اجرای آن باعث افزایش عرضه مسکن و کمک به بازار اجاره مسکن شده و به لحاظ اقتصادی و اجتماعی طرح درستی محسوب می‌شود.
و هفتم دولت یازدهم و بانک مرکزی تصمیم گرفته‌اند از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر تحویل‌شده، وام ساخت و تکمیل واحدهای مسکن مهر باقیمانده را تأمین نمایند این امر به معنای کندتر شدن سرعت تکمیل آن واحدها خواهد بود.
•به نظر شما سیاست خانه‌دار شدن با روش پس‌انداز چه قدر موفقیت‌آمیز خواهد بود؟
روش پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سپرده‌گذاری یا روش تشویق مردم برای خرید مسکن طی یک یا چند سال آینده استراتژی مناسبی هم برای انتقال بخشی از تقاضا به آینده و هم جلوگیری از رکود در دوره پیش روی مسکن است. عمدتاً گروه‌های متوسط درآمدی را که دارای پس‌اندازهای حداقلی بوده و با اندک یاری دولت و یا با اتکا به درآمدهای آتی قادر به تأمین مسکن خواهد بود مخاطب قرار می‌دهد.