هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   213   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سهم هزينه‌هاي انشعاب‌ در قيمت مسكن

گروه تأسیسات: حق انشعاب و يا هزينه‌هاي انشعاب‌هاي آب و فاضلاب، برق و گاز يكي از دلايل اصلي مراجعه مشتركين به ادارات آب، برق و گاز است. بسياري از اين مراجعان نيز از فعالان عرصه ساخت‌وساز هستند كه نسبت به هزينه‌هاي بالاي انشعاب گله‌مند هستند و حتي يكي از دلايل بالا رفتن قيمت مسكن را همين هزينه‌هايي مي‌دانند كه به  متقاضيان تحميل مي‌شود.
 يكي از سازندگان در گفتگو با خبرنگار پيام ساختمان گفت: «با همكاران و دوستان محاسبه كرده‌ايم و ديديم كه 20 درصد هزينه‌هاي ساختماني مربوط به تعرفه‌ها و موضوعاتي است كه به ساخت‌وساز ارتباطي ندارد و اصلاً كارهاي معمول نيست. موضوعاتي مانند انشعاب‌هاي آب، برق و گاز، اداره ثبت، اداره ماليات، سازمان نظام‌مهندسی، شهرداري و ده‌ها جاي ديگر. شايد ما براي يك كار ساخت و سازي چندصد مرتبه به اين ادارات رفت‌وآمد مي‌كنيم» .
درست و يا غلط ،ادارات آب و برق و گاز كه تعرفه بسيار پاييني بابت مصرف اين خدمات از مشتركان دريافت مي‌كنند كسري بودجه خود را تا حدودي از راه انشعاب‌ها و خدمات افزايش ظرفيت و مانند آن تأمین مي‌كنند. اما سؤالی كه اينجا مطرح مي‌شود اينكه آيا بر اساس ادعاي مخاطب ما هزينه‌هاي انشعاب و مانند آن چنين تأثیری در قيمت مسكن دارد و يا اين نيز ادعاي ديگري است كه سازندگان براي افزايش قيمت مسكن یافته‌اند!؟.
انشعاب برق 
انشعاب‌هاي برق برحسب نوع فعاليت و كاربري متفاوت هستند. نوع نخست انشعاب‌هاي خانگي است كه صرفاً به‌منظور به كار انداختن و استفاده وسايل و تجهيزات متعارف خانگي در واحدهاي مسكوني داير مي‌شود، يعني واحدي كه حداقل داراي يك آشپزخانه، يك اتاق و يك سرويس باشد و همچنين ورودي با سيم‌كشي مجزا  داشته باشد. بنا بر قانون اين نوع انشعاب تفكيكي بوده و هر واحد مسكوني مي‌بايست يك انشعاب برق خانگي داشته باشد. انشعاب ديگر برق مصرف اشتراكي است كه براي به کار انداختن تأسیسات اشتراكي مانند آسانسور، تأسیسات سرمايشي و گرمايشي و مانند آن را تأمین مي‌كنند. درصورتی‌که تأسیسات اشتراكي بلوک‌ها و يا مجموعه‌هایی كه چند نوع فعاليت (مسكوني ، تجاري و عمومي و غيره) در آنها انجام می‌شود مجزا باشد مي‌توان بيش از يك انشعاب اشتراكي واگذار نمود. 
براي واحدهاي مسكوني معمولاً برق تک فاز 32 آمپر واگذار مي‌شود كه بر اساس اعلام سازمان توانير در تهران 15 ميليون و 8 هزار ريال هزينه دارد كه با احتساب لوازم جانبي 16 ميليون و 108 هزار ريال براي متقاضی خرج برمي‌دارد. سازنده‌اي كه 10 واحد آپارتمان مسكوني مي‌سازد، می‌بایست نزديك به 160 ميليون ريال براي ده واحد و بيشتر از 48 ميليون ريال انشعاب سه‌فاز 32 آمپر نیز براي كنتور عمومي هزينه كند كه اين رقم هزينه 2 متر ساختمان در مناطق بالاي شهر تهران و هزينه 3 تا 4 متر در مناطق مركزي شهر مي‌شود. جدول زير هزينه‌هاي تأمین برق انشعاب غيرديماندي است. 
به گفته حامد مظاهريان وزير راه و شهرسازي در امور مسكن و ساختمان با احتساب قيمت‌هاي جاري روز مسكن شهري متري 900 هزار تومان و مسكن روستايي 630 هزار تومان هزينه دارد. با توجه به اينكه متوسط متراژ مسكن در ايران 90 متر و متوسط قيمت هر متر در تهران 4 ميليون تومان است درنتیجه نزديك به 0.5 درصد از هزینه ساخت هر واحد مربوط به انشعاب برق واحد و مشترك است. 
انشعاب آب 
آبفا  شرکت آب منطقه ای- يكي ديگر از ادارات پرمسئوليت كشور است كه با توجه به مشكلات ناشي از خشكسالي و كم‌آبي كشور در روزهاي تعطيلات عيد نوروز نيز به هم‌وطنان خدماتي ارائه مي‌داد. شركتي كه كليه عمليات مربوط به بهره‌برداري از تأسيسات و تجهيزات مرتبط با استحصال آب از چاه‌ها، چشمه‌ها، قنوات و برداشت آب از منابع سطحي و همچنين بهره‌برداري از تصفيه‌خانه‌ها، تأسیسات ضدعفوني و مخازن سرويس و خطوط انتقال تا ابتداي مخازن ذخيره و يا شبكه آب‌رسانی به‌منظور تأمین آب شهري كلاً متعلق به آن است. البته شركت‌هاي آب نيز به سه بخش بهره‌برداري، انتقال و توزيع تقسيم مي‌شود كه اين شركت آخر يعني توزيع و امور مشتركين است كه امور مربوط به انشعاب را انجام مي‌دهند. 
انشعاب آب نيز همانند انشعاب برق انواع متفاوتي دارند. انشعابي كه در اينجا موردنظر ماست انشعاب آب خانگي است كه به انشعابي اتلاق مي‌شود كه تنها به جهت مصارف شرب، بهداشت و دفع فاضلاب خانگي در واحد مسكوني يعني واحدي كه داراي يك اتاق، يك آشپزخانه، يك سرويس و يك ورودي مستقل براي ورود لوله‌كشي مجزا باشد. البته انشعاب اشتراكي براي مصارف عمومي همچون شيرهاي آب و فاضلاب پارکینگ و حياط، رختشوي‌خانه و نظاير آن داير مي‌شود. 
در واگذاري انشعاب آب نوع كاربري، ظرفيت قراردادي، قطر انشعاب، ميزان عرصه و اعيان، تعداد واحدها و طبقات و همچنين ميزان بار آلودگي مجاز فاضلاب ورودي به شبكه محاسبه مي‌‌شود. انشعاب آب مي‌تواند در بين واحدها مشترك باشد گرچه شركت آبفا شهروندان را تشويق به تفكيك انشعاب‌ها مي‌كند. در محاسبه انشعاب آب مي‌بايست بسياري از چيزها مانند حق انشعاب و هزينه توسعه تأسیسات آب مورد توجه قرار گيرد كه هرکدام از آنها براي مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است. به‌عنوان‌مثال حق انشعاب با توجه به تبصره‌هاي مختلف در منطقه 4 شهرداري تهران نزديك به 800 هزار تومان مي‌شود كه هزينه توسعه تأسیسات را برحسب مخازن مختلف بايد به آن افزود. اين موضوع محاسبه متوسط هزينه انشعاب در تهران را دشوار كرده است اما با توجه به قيمت برق مي‌‌توان تصور كرد كه هزينه آب نيز در همان حدود براي سازنده آب مي‌خورد. 
انشعاب فاضلاب  
 هزينه انشعاب فاضلاب ازجمله هزينه‌هايي است كه در سال‌هاي اخير با توجه به بحث خشكسالي و پروژه فاضلاب شهر تهران اهميت يافته است.  در حال حاضر 50 درصد از مساحت شهر تهران به خدمات فاضلاب تجهيز شده و مناطق ديگر نيز با سرعت در حال اجراست. البته اين موضوع با توجه به تراكم بالاي شهر تهران در مناطق جنوبي و شرقي و همچنين قديمي بودن اين مناطق با دشواري‌هايي روبه‌روست. همچنين مشاركت شهروندان براي عملي شدن اين طرح اهميت دارد.
 گرچه در گفتگوي خبرنگار پيام ساختمان با مراجعه‌کنندگان به ادارات امور مشتركان آب و فاضلاب بسياري از مشتركان نسبت به هزينه بالاي آن گله داشتند اما هزينه فاضلاب با توجه به منطقه و تعداد واحدها متفاوت است. جدول زير تعرفه‌هاي حق انشعاب فاضلاب را براي يك واحد مسكوني در مناطق 22 گانه شهرداري مشخص كرده است. 
به‌این‌ترتیب سازنده فرضي به‌طور متوسط براي هزينه‌هاي انشعاب مي‌بايست 15 ميليون ريال هزينه كند كه در مقياس با هزينه 360ميليوني ادعايي خانه 90 متری هزينه قابل‌توجهی نيست. 
انشعاب گاز 
امروزه انشعاب گاز به تمام شهرهاي كشور كشيده شده و تقريباً همه هموطنان از نعمت گاز برخوردار هستند. به همين ترتيب انشعاب گاز نيز به يكي از مقدمات لازم براي اخذ مجوز ساخت‌وساز تبدیل‌شده است. هزينه‌‌هاي نصب انشعاب بنا بر تعداد واحدها متغير است. انشعاب گاز نيز همچون انشعاب آب به تعداد واحدها تفكيك نشده است گرچه اداره گاز شهروندان را تشويق به تفكيك آن مي‌كند. مخصوصاً با بالارفتن هزينه‌هاي گاز و مصرفي كه در فصول سرد هرساله ركورد جديدي به دست مي‌آورد اين موضوع از اهميت زيادي برخوردار است. جدول زير هزينه انشعاب گاز را در سال 92 نشان داده است. 
حداكثر زيربناي مفيد (مترمربع) حداكثر تعداد 
هرچند ساخت‌وساز در كشور هزينه‌هاي و عوارض ديگري همچون هزينه تراكم، ثبت‌اسناد و مانند آن را دارد اما با توجه به هزينه‌هاي بالاي ساخت‌وساز و همچنين هزينه‌هاي بالاي فروش در شهري مانند تهران كه قيمت ملک در برخی مناطق به‌ بيش از متري 20 ميليون تومان هم مي‌رسد به نظر می‌آید اين  نگاه كه هزینه انشعاب آب و برق منجر به گراني مسكن شده است، چندان با واقعيت تطابق ندارد.