نشریه شماره   213   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بی حرمتی ها به طرح تفصیلی ادامه دارد

هر  پروژه‌ شهری که ساخته می‌شود یا به طرح تفصیلی می‌رسد یا سر از کمیسیون ماده 5 در‌می‌آورد، اما متأسفانه به‌رغم ادعای مدیران شهری، بازهم توسعه شهری چندان تابع این طرح یا طرح جامع نیست، آنچه در این میان نگرانی‌ها را تشدید می‌کند، وفادار نبودن و حتی بی‌احترامی به این طرح است که برخی کارشناسان از آن به‌عنوان بحران بی‌احترامی نام می‌برند. صدور مجوزهای مغایر با طرح تفصیلی و رواج تغییر کاربری‌های غیرمجاز تحت عناوین مختلف همچنان ادامه دارد، نمونه آن پرونده ساخت و ساز در فضای سبز شهرک اکباتان، ساخت‌وساز پادگان عشرت آباد، ساخت‌وسازهای جدید در باغ حکمت لواسان و ... است، به‌این‌ترتیب همچنان بی‌مهری به قانون و بی‌احترامی به ساختار نظام برنامه‌ریزی شهری موج می‌زند.
«طرح جامع» و «طرح تفصيلي» دو طرح مهم در برنامه‌ریزی و مديريت شهري است اما نقش طرح تفصیلی چه بود؟ طرح تفصیلی جدید که در اردیبهشت‌ماه سال 91 رونمایی و ابلاغ شد اراضی شهر تهران را به چهار پهنه مختلف با کاربری مسکونی، تجاری، سبز و مختلط تقسیم‌بندی کرد. بر اساس ضوابط طرح تفصیلی هریک از پهنه‌ها به چندین زیر پهنه با ضوابط خاص همچون تراکم، سطح اشغال و... تقسیم‌بندی می‌شد که بسیاری از زیر پهنه‌ها دارای تراکم‌های بالای 240 درصد(معادل 8 طبقه) و بعضاً تا 440 درصد(15 طبقه) تراکم هستند.
این طرح در قالب تفکیک شهر به 22 منطقه تهیه شد و به‌عنوان يک سند در دستور کار شهرداري قرار گرفت، بررسي و تصويب طرح‌های آن نیز بر عهده کميسيون ماده ۵ هر استان تعیین شد و مرجع نهايي در صورت مغايرت طرح تفصيلي با طرح جامع، هم شوراي عالي شهرسازي و معماري است. 
وظيفه قانوني کمیسیون ماده 5 شهر تهران 
بر اساس قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مصوبه سال 1353، وظيفه کمیسیون ماده 5 این‌گونه تعریف‌شده است: «بررسی و تصویب طرح تفصیلی و هرگونه تغییرات بعدی آن به عهده کمیسیونی است مرکب از این اعضا»، اگرچه اعضای کمیسیون در شهر تهران با سایر شهرهای کشور متفاوت است. به‌عنوان‌مثال در استان‌های کشور کمیسيون ماده 5 با ریاست استانداران تشکیل می‌شود اما در تهران، ریاست این کمیسیون به عهده شهردار تهران است و مهم‌ترین وظیفه این کمیسیون تصویب طرح تفصیلی، بررسی آن و اعمال تغییرات احتمالی آن در مراحل بعدی است. 
به گزارش پیام ساختمان، بسیاری از کارشناسان شهری معتقدند، انعطاف‌پذیری طرح تفصیلی تهران عملاً دست مجری و بهره‌بردار و مدیریت شهری را باز گذاشت و اختیاراتی که طرح تفصیلی جدید در اختیار شهرداری‌ها گذاشته و بسیاری از موارد را از رفتن به کمیسیون ماده 5 بی‌نیاز کرده، مانند مجوز تغییر کاربری صرفاً به‌واسطه پهنه‌بندی تعریف‌شده. 
نقطه قوت یا ضعف 
اگرچه بر مبنای طرح تفصیلی جدید و طبق کاربری املاک در تهران، هر مالک با مراجعه به سایت طرح تفصیلی تهران می‌تواند ضوابط استفاده از زمین و ساخت‌وساز ملک خود را که شامل نوع پهنه، میزان تراکم، تعداد طبقات، سطح اشغال و... می‌شود مشاهده کند و با توجه به این ویژگی‌ها برای دریافت مجوز ساخت‌وساز خود اقدام کند، اما رانت اطلاعاتی ایجاد‌شده مسیر اجرای این طرح را تغییر داد. در سامانه استعلام طرح تفصیلی علاوه بر مالکان که امکان مشاهده اطلاعات شخصی ملک خود را دارند؛ شرکت‌های مهندسان مشاور بیست‌و‌دو گانه که طرح‌های تفصیلی مناطق را تهیه کرده‌اند و شورای عالی معماری و شهرسازی که این طرح‌ها را به تصویب رسانده، همین‌طور افراد بی‌شماری که در مجموعه شهرداری تهران هستند، می‌توانند از جزییات طرح تفصیلی اطلاع دقیق داشته باشند. وجود چنین شرایطی می‌تواند موجب شکل‌گیری رانت‌های اطلاعاتی و بهره‌مندی بسیاری در این زمینه شد.
به‌این‌ترتیب، انعطاف‌پذیری مدیران شهری در راستای افزایش درآمد خود بیش‌ازپیش افزایش یافت. به‌عنوان‌مثال به‌جای 16 کاربری 3 تا 4 کاربری برای پهنه‌ها انتخاب‌شده است، مالکان سودجو هم هرکجا که خواستند تجاری‌سازی با هر تراکمی انجام دهند و نتیجه آن آشفته‌بازار فعلی و شهر فروشی است. درعین‌حال بنابراین بود که با توجه به ماهیت منعطف این طرح هنگام اجرایی شدن آن، نهادی متشکل از نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، شورای شهر و شهرداری کنترل و هدایت و اجرا را عهده بگیرند، اما با ابلاغ طرح تفصیلی جدید شهر تهران به‌صورت رسمی تغییراتی ناگهانی در طرح به وجود آمد، ازجمله تبدیل پهنه‌های سکونت 3 و 4 طبقه به 5 طبقه است که با توجه به سهم نسبتاً زیاد سطوح اختصاص‌یافته  پهنه 4 طبقه در طرح تفصیلی شهر تهران به‌طور ناگهانی جمعیت‌پذیری بالقوه شهر را افزایش خواهد داد. 
بی‌مهری به طرح و ادامه تخلفات
در این سال‌ها همچنان درگیر طرح تفصیلی تهران بوده‌ایم، طرح‌هایی که در اصل اجرایی نیستند و در مقابل کمیسیونی وجود دارد که هرکسی بخواهد تغییری در طرح دهد به کمیسیون می‌برد و حتی پول خلافی‌اش را پرداخت می‌کند. حتی همین موضوع نشان‌دهنده این است که کسی احترامی به طرح تفصیلی نمی‌گذارد، به‌راحتی تغییر کاربری، مجوز تراکم و افزایش طبقات می‌گیرند و این موارد به‌واسطه پول بیشتر صورت می‌گیرد، اما یک موضع اشتباه در طرح جامع وجود دارد و آن چیزی نیست که امروز ساختمان‌سازی به آن نیاز داشته باشد.
تنها در پی اعتراض‌های مردمی است که برخی تخلفات رسانه‌ای شده و شورای عالی معماری و شهرسازی نسبت به آن دستور توقف صادر می‌کند، اما جالب اینجاست که شهرداری با بی‌اعتنایی نسبت به مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری، همچنان در برابر این انواع تخلفات قانونی ساختمانی بی‌تفاوت بوده و به کسب درآمد خود ادامه می‌دهد.