نشریه شماره   213   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

خلع ید و تخلیه چیست ؟

خلع ید علاوه بر معنای لغوی دارای یک مفهوم فنی و اصطلاحی نیز می باشد که به توضیح آن می پردازیم‌.
خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول (‌خانه‌، مغازه‌، زمین‌) به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند و با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف مراجعه و حق خود را مطالبه می نماید‌. به عنوان مثال من دارای یک مغازه هستم و به مسافرت می روم بعد از 2سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوءاستفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید‌، هرچند به او تذکر داده می شود حاضر نیست مغازه را تحویل دهد‌.
اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم‌، شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلامنازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را 100درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب‌، یا حکم قطعی اثبات مالکیت‌.
من اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت ما را قبول نداشته باشد اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نماییم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کنیم و گرنه موفق نمی شویم‌.
دعوای خلع ید‌– به معنای اعم آن
مطابق یکی از تقسیم بندی های معقول‌، دعوای خلع ید‌(به معنای اعم آن) به 3 دسته از دعاوی تقسیم می شود‌: نخست‌، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوم‌، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل‌، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن موردقبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک‌، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود‌. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند‌.
در این نوشته کوتاه‌، امکان طرح این دعاوی و نحوه اجرای آنها در ملک مشاع به طور اختصار مورد بررسی قرار گرفته و در مورد دعاوی تصرف‌، به دعوای تصرف عدوانی در ابعاد کیفری و حقوقی در ملک مشاع پرداخته شده‌است‌. نتایج به دست آمده از این بررسی‌، تا حد امکان قابل تطبیق در مورد دعاوی مزاحمت و ممانعت از حق خواهد بود‌. لازم به ذکر است که تقسیم بندی مورد اشاره ازنظر نگارنده یک تقسیم بندی معقول و روشن است که با مواد قانونی هیچ تعارضی ندارد‌. بدیهی است که این تقسیم بندی منحصر نیست و تقسیم بندی های دیگری را هم می توان ارائه داد‌.
دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع
در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث‌، تقریبا مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی شود‌. ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی دراین باره مقرر می دارد‌: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادرشده باشد‌، از تمام ملک خلع ید می شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است‌.
منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتا مواد 576 و582 قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن‌، متصرف ضامن است‌. بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید‌- به مـعـنـای اخـص‌- در مـلک مشاع هنگامی می تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد‌.
برحسب مواد 581 و 582 قانون مدنی‌، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند‌، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد‌، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ای‌شان را بنماید‌. در صورت خلع ید از متصرف‌، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا است‌. 
ادامه دارد ...