هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   213   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بورس مسکن جایگزین مشاوران املاک؟!

اخیرا شورای عالی بورس و اوراق بهادار از تشکیل بورس مسکن در آینده‌ای نزدیک خبر داد. بانیان این طرح معتقدند با توجه به امکان کاهش سفته‌بازی‌ها در بورس، بازار مسکن عمدتاً موردتوجه تقاضای واقعی و مصرفی خواهد بود و درنتیجه بورس می‌تواند فرصت نخست جذب سرمایه‌گذاران محسوب شود و بر  این اساس، یکی از روش‌های ساماندهی بازار مسکن و به‌تبع آن بسترسازی برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد فعال ساختن بورس مسکن در کشور است.
طرحی برای خانه دار شدن همه
پیش تر نشریه پیام ساختمان در شماره 197 خود به تاریخ اول آذر 1393، طی موضوعی با عنوان « طرحی برای خانه دار شدن همه» به این مهم پرداخته و با کارشناسان حوزه مسکن در این مورد به گفتگو نشسته بود. در بخشی از همان گزارش چنین می خوانیم: « به نظر ميرسد براي گذار از شيوه سنتي بازار مسکن و رسيدن به يک بازار مطلوب و کارآمد، در مرحله اول بايستي تا آنجا که ممکن است اطلاعات مسکن را در يک حوزه متمرکز و به کمک نرمافزار، آنها را ويرايش و مديريت کرد و در مرحله بعد از بحث دلالي مسکن بهسوي ساختوساز و توليد مسکن حرکت و براي هدايت سرمايههاي بخش خصوصي به اين سمت اقدام نمود که براي اين منظور بورس مسکن ميتواند راهکاري مناسب باشد.»
بورس می‌تواند عرضه و تقاضای مسکن را مدیریت کند 
عضو ناظر مجلس شورای اسلامی در شورای عالی بورس و اوراق بهادار در پاسخ به سؤال پیام ساختمان مبنی بر اینکه آیا طرح بورس مسکن قابل‌اجراست،گفت: می‌توان این اقدام را انجام داد، اما اینکه این طرح تا چه اندازه عملیاتی و اجرایی است، نیاز به کار کارشناسی بیشتری دارد ولی شورای عالی بورس در حال طراحی بورس تخصصی با مکانیزم‌های بازار سرمایه در زمینه خریدوفروش املاک و مستغلات است.وی افزود: راه‌اندازی چنین بازار سرمایه‌ای می‌تواند تعادل عرضه و تقاضای مسکن را مدیریت کند اما ازآنجاکه مسکن کالایی منحصربه‌فرد و یگانه است، احتمالاً ایجاد چنین بازاری تا حدودی سخت است.
محمدرضا پور ابراهیمی مدیریت قیمت مسکن را درگرو ایجاد بورس مسکن دانست و تأکید کرد: در حال حاضر قیمت مسکن از سوی دلالان و سفته‌بازان بازار مسکن تعیین می‌شود و درصورتی‌که عرضه و تقاضا مدیریت شود، قیمت مسکن به نرخی بسیار پایین‌تر از نرخ فعلی می‌رسد و اساساً بورس مسکن به سود خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی کالای مسکن خواهد بود.
وی با بیان اینکه ایجاد بورس مسکن از افزایش قیمت آن جلوگیری می‌کند، گفت: یکی از گروه‌هایی که در برابر تشکیل بورس مسکن مقاومت می‌کنند، برخی بنگاه‌های معاملات املاک هستند ؛ چون در حال حاضر قیمت مسکن شفاف نیست و دست چنین افرادی برای کنترل قیمت مسکن به نفع خودشان باز است اما با ایجاد بورس مسکن شفافیت به بازار مسکن و املاک برمی‌گردد. بنابراین کسانی که همواره در تلاش‌اند در بازار مسکن به سودهای غیرمتعارف دست یابند، با ایجاد بورس مسکن مخالفت می‌کنند.
عضو ناظر مجلس شورای اسلامی در شورای عالی بورس و اوراق بهادار با بیان اینکه بازارهای مالی و حجم معاملاتی که در بورس مسکن صورت خواهد گرفت، جذابیت زیادی برای فعالان بازار سرمایه ایجاد می‌کند، خاطرنشان کرد: قرار است در بورس مسکن افزایش حجم معاملات مسکن با سودهای متعارف جایگزین معاملات کم با سودهای کلان و غیرمتعارف شود تا سرمایه‌گذاران به سمت بورس مسکن گسیل شوند.
معایب بازار سنتی مسکن
در بازار مسکن کنونی اطلاعات مسکن توسط بنگاه‌داران مختلف، و با سلایق گوناگون گردآوری می‌شود، بدون اینکه امکان گردش آزاد و سالم آنها وجود داشته باشد؛ در حقیقت این اطلاعات در انحصار تعداد کمی از واسطه‌هاست و در  برخی موارد از این اطلاعات سوءاستفاده می‌شود، به این معنی که یک ملک با قیمت نازل از یک فروشنده خریداری و با چندین برابر به خریدار عرضه می‌شود و در این بین واسطه و دلال سود سرشار و هنگفتی به جیب می‌زند. البته این موضوع شامل آن دسته از مشاوران املاک که با درستکاری و شرافت انجام‌وظیفه می‌کنند، نمی‌شود.
همچنین سایر اشکالاتی که می‌توان برای روش سنتی خانه‌دار شدن بر شمرد شامل؛ زمان‌بر بودن خریدوفروش ملک، بهره‌وری پایین و ایده آل نبودن مسکن خریداری‌شده، پرداخت حق کمیسیون‌های گزاف، اشکالات ثبتی متن قولنامه و قرارداد، کلاه‌برداری و فروش مال غیر،  و مهم‌تر از همه عدم تجمیع اطلاعات است که کار را برای خریدار و برنامه‌ریز و دولت، به‌منظور طراحی و سیاست‌گذاری در بخش مسکن دشوار می‌کند.
ضرورت وجود مرجع و متولی
در حال حاضر هیچ سازمانی به طور مستقیم با مقوله بازار مسکن درگیر نیست و به همین خاطر هیچ‌کس مسئولیت آن را به گردن نمی‌گیرد و دائماً توپ معضل مسکن میان دولت ، شهرداری ،بانک‌ها ، مشاوران املاک و خیلی جاهای دیگر پاسکاری می‌شود و تاکنون راهکار عملی که بتواند سیستم بازار مسکن را یکپارچه، روزآمد و مدرن سازد  از طرف هیچ سازمان یا نهادی ارائه نشده است.
با توجه به اظهارات فوق  به این نتیجه می‌رسیم که بازار مسکن ، مرجع و متولی پاسخگو می‌خواهد که بتواند به این وضع آشفته‌سامان بخشد. گردش مالی مسکن از نفت و طلا هم بیشتر است، بااین‌وجود این بازار فاقد هرگونه تشکیلات رسمی متمرکز و قانونمند است که بتواند با همکاری وزارت راه و شهرسازی، و شهرداری‌ها و بر اساس آمار واقعی و عرضه و تقاضا به ساماندهی بخش مسکن بپردازد، در عوض هر شخصی قادر است با اجاره یک مغازه و تهیه یک میز و چند عدد صندلی، و صدالبته بدون داشتن هر‌گونه پشتوانه علمی و اصولی در این بازار بزرگ و گسترده فعالیت کند. 
راهکاری به نام بورس مسکن 
به نظر می‌رسد برای گذار از شیوه سنتی بازار مسکن و رسیدن به یک بازار مطلوب و کارآمد، در مرحله اول بایستی تا آنجا که ممکن است اطلاعات مسکن را در یک حوزه متمرکز و به کمک نرم‌افزار، آنها را ویرایش و مدیریت کرد و در مرحله بعد از بحث دلالی مسکن به‌سوی ساخت‌وساز و تولید مسکن حرکت و برای هدایت سرمایه‌های بخش خصوصی به این سمت اقدام نمود که برای این منظور بورس مسکن می‌تواند راهکاری مناسب باشد .
از سوی دیگر همان‌طور که تمامی کالاهای اساسی شبیه آهن، نفت یا  اوراق بهادار و غیره صاحب بازار و بورس هستند ملک هم نیازمند بورس است، بدین معنی که مردم به‌جای مراجعه به بنگاه برای خریدوفروش ملک به بورس مراجعه می‌کنند و در آنجا پس از بررسی ملک توسط کارشناسان بورس و تأیید شرایط قانونی فروش و همچنین کیفیت ساخت، وضعیت موجود و تعیین قیمت پایه، اطلاعات لازم را در کارتکس مخصوص آن ملک درج نموده و پس‌ازآن به روی تابلو و سایت بورس منتقل می‌کنند . به‌این‌ترتیب خریداران می‌توانند با مشاهده این اطلاعات در جریان تازه‌ترین اخبار بورس قرار گرفته و مستقیماً با فروشندگان تماس حاصل کنند. 
نظارت کافی لازم است
کافی است این روش کار قانونمند و تضمین‌شده باشد و از نظارت کافی هم برخوردار گردد تا سیل سرمایه‌های کوچک که به‌تنهایی قادر به ساخت‌وساز نمی‌باشند به‌طرف بازار بزرگ ساخت‌وساز سرازیر شود و هم دولت ، هم شهرداری و هم مردم بتوانند سرمایه موردنیاز خود را از طریق فروش اوراق مشارکت در ساخت واقعی و قانونمند تأمین کنند.در این صورت دولت هم قادر خواهد بود از سرمایه‌گذاران خرد حمایت مالی به عمل بیاورد و بخشی از سرمایه ساخت را در قالب وام مسکن به پروژه‌های در حال ساخت اعطا نماید. با راه‌اندازی چنین سیستمی قیمت تمام‌شده مسکن به‌طور قابل‌توجهی کاهش پیدا کرده و به سمت قیمت واقعی میل خواهد نمود.
مزایای بورس مسکن
با توجه به آنچه که ذکر شد می توان گفت راه اندازی بورس مسکن در حال حاضر یک ضرورت است و بالاخره اینکه یک بورس فعال و سالم مزایای متعددی خواهد داشت که از جمله آن ها به موارد زیر باید اشاره داشت.
- انتقال گردش سریع، سالم و سودمند اطلاعات به طور مستقیم بین خریدار و فروشنده
-  کوتاه شدن دست واسطه‌ها که منافع آنها اغلب در اغفال یکی از طرفین معاملات نهفته است
 -  ایجاد اطمینان در خریدار و فروشنده بر صحت معامله انجام شده
-جلوگیری از معاملات غیرقانونی و مسئله‌داری که بعضا در برخی بنگاه‌های معاملات املاک انجام می‌شود
 -  امکان طبقه‌بندی گروه‌های درآمد برای معاملات املاک به چندین گروه که فرد خریدار را از سردرگمی نجات خواهد داد
- گرایش معاملات املاک به سمت نقدی شدن به‌جای قولنامه‌ای که موجب شده حجم زیادی از دعاوی محاکم قضایی را به خود اختصاص دهد
-فراهم شدن جذب سرمایه‌های بیشتر به این سمت به‌عنوان کالایی که ارزش سرمایه‌گذاری را دارد.