هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   213   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

پارادوکس های کارشناسانه بازار مسکن

علم اقتصاد هم مثل بسیاری از عرصه های دیگر علمی و تجربی و برپایه داده های منطقی قابل پیش بینی است. اما بر اساس یک پندار و باور ذهنی که رفته رفته فراگیر هم شده است این امکان کمتر در باره اقتصاد ایران وجود دارد و هر اتفاقی ممکن است معادلات موجود در بازار و تجارت کشور را بر هم زند. اینکه این باور و پندار ذهنی و غیر علمی از کجا و  چگونه به مخیله مردم ما وارد شده جای بحث و بررسی مفصل و جداگانه ای دارد که در این مقال مختصر نمی گنجد اما نشانه ها و رگه هایی از آن چه که باور عمومی را به این سو سوق داده در فحوای کلام و لابلای اظهار نظر برخی کارشناسان کشور می توان جستجو کرد که عموما با هم متضاد و متناقض است. بر پایه این اظهارات و نقل قول ها باید به عوام حق داد که از این حیث نگران باشند و مرجع قابل اطمینانی برای برنامه ریزی معاش و اقتصاد فردی و خانوادگی خود نیابند. برای مثال باید به اظهارات متعددی که طی روزهای اخیر توسط کارشناسان و فعالان مسکن در باره آینده این کالای استراتژیک و حیاتی نقل شده اشاره داشت.
رونق مسکن درنیمه دوم سال 
حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، بر طبق پیش بینی سال گذشته خود از اوضاع مسکن معتقد بود؛ بخش مسکن در سال جدید رشد قیمتی را تجربه نخواهد کرد و هر گونه تغییر قیمتی در این بخش همگام با تورم عمومی اعلامی توسط بانک مرکزی خواهد بود.
مظاهریان اما در سال جاری با بیان اینکه قیمت مسکن هرچند که با پیش‌ فرض‌های گوناگون منجر به پیش‌بینی‌های متنوع می‌شود، تاکید کرده است: به نظر می‌رسد در سال جاری تثبیت قیمت مسکن منتفی باشد.  
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بازار مسکن با عرضه مناسبی مواجه است، تصریح کرده است: شرایط اقتصاد کلان کشور رو به بهبود است؛ بر این اساس پیش‌بینی می‌شود شاخص‌های بخش مسکن از روند قابل قبولی برخوردار باشند هرچند این سخن به معنای وجود شرایط ایده آل در این بخش نیست.ولی انتظار می‌رود در نیمه دوم سال، زمینه‌های خروج از رکود در بازار مسکن به وجود بیاید.
سال گذشته رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران- برای بازار مسکن سال 94، رونق معاملات خرید و فروش همراه با افزایش قیمت زیر نرخ تورم پیش بینی کرد و در پیش بینی های خود معتقد بود رکود مسکن به انتها رسیده و متقاضیانی که در دوسال گذشته وارد بازار مسکن نشده بودند، دوباره به این بازار برمی‌گردند که همین موجب رونق بازار مسکن می‌شود اما با گذشت حدود 4 ماه از آغاز سال ۹۴، هنوز خبری از رونق پیش‌بینی شده نیست .
رونق مسکن در سال آینده
عقبایی بر پایه تازه ترین اظهار نظر معتقد است هنوز توان خرید متقاضیان به اندازه‌ای نشده است که به بازار مسکن بازگردند وشاید افزایش وام مسکن، اثر خود را در سال آینده نشان بدهد. همچنین وی مدیریت سیاست‌های کلان پولی در کشور را نخستین گام در تحقق خروج بازار مسکن از رکود می داند  و تاکید بر ثبات قیمت مسکن تا پایان امسال دارد.
در چنین اوضاعی است که واقعا آينده مسکن مشخص نيست، چنددستگي بين فروشنده‌ها از بابت نحوه قيمت‌گذاري بر روی املاک آن ها  به وجود آمده است؛ برخی از مالکان قیمت واحدهای خود را کاهش داده و برخی هم هنوز قیمت‌های بالایی را برای ملک خود تعیین می‌کنند و در واقع سازوکار مشخصی بر بازار حاکم نیست که این نشانگر عدم اطمینان مالکان و متقاضیان نسبت به آینده بازار مسکن است، بنابراین در چنین شرایطی، برخی‌ها تا آنجا كه بتوانند سعي مي‌كنند واحد خود را با قيمت بالاتر بفروشند و سازنده‌ای هم که پول لازم است، قیمت پایین‌تری را تعیین می‌کند، به همین دلیل به نظر می‌رسد، باید در انتظار ماند تا شاید در ماه های آتی، سرنوشت بازار مسکن مشخص شود.
تداوم بی رونقی در بازار مسکن
شاید برای خریداران واقعی که پول زیادی ندارند پیش‌بینی کارشناسان این حوزه چون سعید لیلاز که معتقد است حداقل تا 6 ماه آینده بازار مسکن در همین وضعیت می‌ماند، مطلوب باشد. اما قطعا برای سازندگان خرد و انبوه‌سازان  این شرایط  غیر قابل قبول است.  
از دید این تحلیلگر اقتصادی  ثبات نسبی شرایط کنونی در ۶ ماه آینده  هم قطعی است  و اگر در این مدت نیز تغییری ایجاد شود؛ فقط رونق در بازار خرید و فروش است. یعنی شاهد تغییرات شدت قیمتی در بازار نخواهیم بود.
 لیلاز می گوید: به قدرت خرید مردم بین سال های 82 تا 92 دقت کنید. باید مردم ثروتمند شوند و باید قدرت خرید کارمند و کارگر بازیابی شود. اگر این اتفاق نیفتد تقاضای موثر در بازار مسکن شکل نمی‌گیرد تا بازار شاهد رونق باشد. 
کاهش نقدینگی در بازار مسکن
رهبر عضو انجمن انبوه‌سازان  می گوید:«باتوجه به اینکه بخش عمده اقتصاد کشور مسکن است؛ موضوع کاهش قیمت نفت در بودجه و سیاست ضدتورمی دولت منجر به کاهش نقدینگی در بازار مسکن می‌شود. کاهش نقدینگی دولت در کل ترنول مالی و خرید و فروش‌ها و به تبع آن در مسکن تاثیرمی‌گذارد. »
این فعال صنعتساختمان نیز براین باور است که در این شرایط چون قدرت خرید کم می‌شود، مردم سیاست انقباضی را در اقتصاد خانوار دنبال می‌‌کنند.
رشد بازار مسکن شایعه است
در این میان قلی خسروی رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک رشد بخش مسکن را شایعه ای می داند و از دید او شاخص اعلانی بانک مرکزی درخصوص میزان تورم اثری بر مسکن ندارد؛ چون بازار مسکن تحت تاثیر عرضه و تقاضا است.
کلام پایانی
ساز و کار حاکم بر بازار مسکن سنتی است و شاید همین موضوع پیش بینی بازار مسکن را دشوار کند. بنابراین بایستی به دنبال یک ساز و کار نو و متناسب با روزگار جاری گشت تا با استفاده از روش‌های نوین به رونق اقتصادی این حوزه کمک کنیم چراکه تا زمانی که تولید مسکن به صورت بومی و سنتی انجام شود نمی‌توان بین عرضه و تقاضا توازن ایجاد کرد.
هم اکنون درصد ناچیزی از تولید مسکن در کشور ما به صورت صنعتی و با تکنولوژی جدید و مدرن انجام می‌شود، مطمئنا با تولید مسکن به شیوه صنعتی امکان تنظیم عرضه و تقاضا و در نتیجه اظهار نظرهای کارشناسی شده تر و دقیق تر فراهم خواهد آمد و رکود از بازار مسکن هم رخت بر خواهد بست.