نشریه شماره   213   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

حساب امانی راهگشای پیش خرید‌مسکن

یکی از مسائل مهمی که نقش اساسی در زندگی مردم دارد، موضوع مسکن و کمبود آن در مقایسه با انتظارات و نیازهاست.سال‌هاست که داشتن مسکن به آرزویی دست‌نیافتنی برای اقشار ضعیف جامعه تبدیل‌شده است و اگرچه دولت‌ها همواره  در آغاز کار با ارائه سناریوهای مختلف سعی در کاهش قیمت‌ها و افزایش قدرت خرید مردم داشته‌اند ، اما نه‌تنها نتوانسته‌اند اقدامی قابل‌توجه را به اجرا بگذارند؛بلکه با نگاهی به عملکرد آنها بعد از پایان دوره ریاستشان طرح‌ها و برنامه‌هایشان در کاهش قیمت‌ها و افزایش قدرت خرید مردم بی‌تأثیر بوده است. به‌طور مثال بعد از گذشت يك‌سال از ابلاغ ثبت معاملات املاک در دفاتر اسناد رسمی از جانب معاون اول رئيس‌جمهور، هنوز ثبت معاملات پيش‌فروش در دفاتر اسناد رسمي امكان‌پذير نيست و به‌این‌ترتیب طرفين اين نوع معاملات در فضاي بی اطمینانی، اقدام به عقد قرارداد با يكديگر مي‌كنند.
اخیراً پیش فروشنده‌ها با يك چالش ديگر نيز برخورد کرده‌اند و آن ترس و ابهام نسبت به مصوبه اوايل امسال وزارت راه‌و‌شهرسازي در خصوص «حساب اماني» است. هم‌اكنون سازنده‌ها در مقابل تكليف تازه‌اي كه دولت بابت «افتتاح حساب اماني پيش‌فروشنده نزد بانك» تعيين كرده، صف‌آرايي كرده‌اند و نتيجه اجراي اين ايده كه برای امنیت بخشي به بازار پیش‌خرید مسكن ابلاغ‌شده را نه‌تنها روان کننده معاملات كه تشديد‌كننده ركود معاملاتي توصيف مي‌كنند.
طبق آمارهاي درج‌شده در سامانه رهگيري معاملات مسكن، در فروردين و ارديبهشت امسال، حجم پيش‌فروش‌هاي ثبت‌شده در بنگاه‌هاي املاك تا 5/2 برابر ماه‌هاي مشابه سال 93 كاهش پيدا كرد و به زير 1000 فقره قرارداد بنگاهي در ماه رسيده است.
به گزارش پیام ساختمان برخي پیش فروشنده‌ها در حال حاضر براي دور زدن تكليف «حساب اماني» و همچنين خارج شدن از قوانین  دولت، معاملات پیش‌فروش را به بيرون از بنگاه‌هاي املاك كشانده و به‌صورت غيررسمي و در محل پروژه، اقدام به پيش‌فروش و عقد قراردادهاي كاغذي با پیش خریداران مي‌كنند. در اين ميان، فراهم نبودن بستر ثبت محضري پيش‌فروش، بهانه‌اي شده براي پیش فروشنده‌ها تا از اين طريق، بتوانند قراردادهاي خود نوشته را نزد پیش خریداران توجيه كنند. به‌این‌ترتیب بخشي از معاملات پيش‌فروش و پيش‌خريد در آمار سامانه رهگيري درج نمي‌شود و در بازار رسمي، رکود معنادار و شديدي حاكم شده است. فعالان بازار ساخت‌و‌ساز و پيش‌فروش، ایده «حساب اماني» را کاربردی نمی‌دانند و برخی دیگر معتقدند هنوز برای قضاوت در خصوص تأثیرگذاری حساب اماني بر افزايش يا كاهش معاملات پيش‌خريد، زود است. گروهی از فعالان بازار مسکن هم معتقدند در بازار پیش‌فروش هرچه امنیت خریداران افزایش یابد رونق آن هم بیشتر می‌شود.
وزیر راه‌ و شهرسازی اوایل امسال در ابلاغیه سراسری به ادارات استانی این وزارتخانه، دستور اجرای ماده‌ای از آیین‌نامه قانون پیش‌فروش را که طبق آن هر نوع آگهی، تبلیغات یا بازاریابی برای پیش‌فروش مسکن منوط به اخذ تأییدیه کتبی پیش فروشنده از اداره راه و ‌شهرسازی استان مي‌شود،صادر کرد. در این ابلاغیه، ادارات راه‌ و شهرسازی هر استان مرجع نهایی صدور مجوز پیش‌فروش برای پیش فروشنده‌ها تعیین شدند و برای آنکه این اجازه صادر شود، باید علاوه بر احراز یکسری شرایط سازنده و مشخصات پروژه، برگه تشکیل «حساب امانی» نزد يكي از بانك‌هاي عامل نیز از سمت پیش فروشنده ارائه و به تأیید مسئولان استانی وزارتخانه برسد. 
طرح تشکیل «حساب امانی» سال گذشته باهدف مهار کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌های رایج در بازار پیش‌فروش، تدوین آن آغاز شد.در قالب این طرح که حالا به تکلیف لازم‌الاجرا تبدیل شده، پیش فروشنده باید یک حساب بانکی به شکل امانی در یکی از بانک‌های عامل افتتاح کند تا بانک بر عملیات ساخت‌و‌ساز و پیشرفت فیزیکی پروژه نظارت کرده و مبالغ پیش خریدار از طریق این حساب و با اجازه و کنترل بانک، به پیش فروشنده پرداخت شود. به‌عبارتی‌دیگر«حساب امانی»از تأخیر در تحویل واحد به پیش خریدار جلوگیری نموده و همچنین جلوی پرداخت پول اضافه‌تر از کار انجام‌شده را نیز می‌گیرد.
 تأکید روی اجرایی کردن قانون پیش‌فروش 
یکی از انبوه‌سازان معتقد است؛ ایجاد حساب امانی ایده خوبی است اما حجم کاری دستگاه‌هاي دولتي و بانک‌ها را افزایش می‌دهد و پروسه زمانبری است. وی افزود: برای امنیت در بازار پیش‌فروش باید روی اجرایی کردن قانون پیش‌فروش تأکید داشت.
به اعتقاد ایرج رهبر ، زمانی می‌توان در خصوص آثار «حساب امانی» سخن گفت که این پروژه اجرایی شده و بتوان نتایج آن را تحلیل کرد. رهبر اضافه کرد: طرح حساب امانی پیش‌فروش موجب می‌شود که انبوه‌سازان با پیشرفت طرح، پول از بانک دریافت کنند و این موضوع مستلزم این است که یک نظارت از سوی بانک بر طرح انجام گیرد تا با درنظرگرفتن پیشرفت ساخت‌و‌ساز، پول متقاضیان به انبوه‌ساز پرداخت شود که این یکی از موارد موردانتقاد انبوه‌سازان است چون سابق بر این سازندگان فارغ از اینکه نظارتی بر پیشرفت طرح باشد پول را در زمان‌های مختلف از پیش خریدار مطالبه می‌کردند بدون اینکه زمان پایان کار به‌طور قطعی مشخص باشد.  وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر با توجه به ركود بازار مسكن، هر پروسه‌اي كه طول مسير بازاريابي را براي پیش فروشنده‌ها افزايش دهد، با واكنش منفي سازنده‌ها مواجه خواهد شد و باعث كناره‌‌گيري از انجام اين نوع معامله در بازار مسكن و درنتیجه تشديد ركود مي‌شود.
قانون طرح پیش‌فروش را به رسمیت نمی‌شناسد 
محمود حقیقت‌طلب؛ كارشناس حوزه مسكن درباره طرح حساب اماني مي‌گويد:« در این طرح تأکید شده که  پیش فروشنده  می‌تواند در مرحله خاک و جواز و... اقدام به پیش‌فروش کند و این در حالی است که قانون مدنی چنین عقدی را به رسمیت نمی‌شناسد.وي مي‌افزايد: اساساً به نفع پیش فروشنده‌ها  نیست که پول یا چک یا ثمن خود را نزد بانک بگذارند زيرا مکانیزم بانک به این صورت است که کارشناسان آنها به پروژه‌های ساختمانی سرکشی کرده و سپس صحت ادعای پیش فروشنده را بررسی کرده و در نهایت اجازه برداشت پول را صادر می‌کنند . این در حالی است که عملیاتی شدن این امر امکان‌پذیر نیست و این مکانیزم هزینه زیادی برای بانک در بردارد.»
حقیقت‌طلب  به یکی دیگر از مشکلات بارز این طرح اشاره  و مي‌گويد: در این طرح  نسبت به ثبت قراردادهای پیش‌فروش مسکن در دفترخانه‌ها تأکید شده و  این در حالی است که تنظیم اسناد عادی وظیفه دفاتر اسناد رسمی نیست و با وظایف صنفی آنها منافات دارد.
اين كارشناس مسكن ترفند بعضی از بسازوبفروش‌ها در مراحل پیش‌فروش ساختمان را ازجمله دیگر موانع تحقق ایده وزیر راه و شهرسازی مي‌داند و مي‌افزايد: در بعضي از موارد پیش‌فروشنده واحدهای خریداری‌شده را تا مرحله سفت‌کاری آماده می‌کند و برای اینکه چک‌ها را وصول کند بعضي واحدهای دیگر را تا مرحله نازک‌کاری پیش می‌برد و سایر واحدها را در همان مراحل نیمه‌تمام رها می‌کند و با این ترفند سیستم  بانکی نمی‌تواند پیش فروشنده را مورد مواخذه قرار دهد و همين امر موجب مي‌شود تا راه‌های فرار برای بسازوبفروش‌ها باز باشد.بنابراين اجراي طرح حساب اماني پیش‌فروش مسكن ممكن است نقش دولت را در معامله‌هاي مسكن ازجمله پیش‌خرید در سراسر كشور پررنگ  كند و سبب  شود تا علاوه بر سازماندهی شدن پیش‌فروش مسكن‌،نقدينگي بسياري از متقاضيان نزد بانك محفوظ بماند ولي از طرف ديگر اجراي ‌اين طرح هم داراي مشكلاتي است كه به آن اشاره شد و برطرف کردن این مشكلات نيازمند فكر اندیشه‌ای عميق است.
به نظر می‌رسد باید ضوابط و سازوکاری برای بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید تدبیر شود که با سهولت و به‌سادگی اجرایی باشد چون تجربه طرح‌های گذشته ثابت کرده اگر سازوکار پیچیده و سخت باشد بازار این را قبول نخواهد کرد و خیلی هم اجرایی نخواهد شد. باید در نظر داشت اینکه همه کارها در دوره رکود مبتنی بر ضوابط تنظیم شود زیاد اجرایی نیست و باید در نظر داشت چنین طرح‌هایی در دوران رونق  می‌تواند جنبه اجرا به خود گیرد چراکه همه حاضرند با هر شرایطی وارد بازار شوند .