نشریه شماره   213   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سردرگمی خریدار و فروشنده ادامه دارد قانــون پیش فروش قابلیت اجرایی ندارد

با آغاز اطلاع‌رسانی از اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، از هفته‌های ابتدایی تیرماه، بالاخره شکل قانونی به خود گرفت و رسماً ابلاغ شد، اگرچه اين قانون سال گذشته نیز شكل اجرايي به خود گرفت اما نتوانست آن‌طور كه بايد انتظارات جامعه هدف خود را برآورده كند. بااین‌حال باید ببینیم در واقعیت و در بازار مسکن با اجرای آن، چه اتفاق‌هایی خواهد افتاد.
 رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران معتقد است: « قانون پيش‌فروش ساختمان ايرادات زيادي دارد»، این در حالی است که روزهای گذشته، محمدرضا دشتی اردکانی در نشست خبري خود با خبرنگاران در پاسخ به سؤالی درباره اظهارنظر رئيس اتحاديه مشاورين املاک تهران مبني بر اينکه قانون پیش‌فروش ساختمان قابل‌اجرا نيست، گفته‌ است؛ مجبورم بگويم اين فرد در جايگاهي نيست که بگويد ما اين قانون را نمی‌توانیم اجرا کنيم. قانون‌گذار قانون را تصويب کرده و بايد اجرا شود. وی همچنین هشدار داده، مشاورين املاک بايد توجه داشته باشند که تخلف آنها از قانون پیش‌فروش ساختمان به عهده خود آنهاست و آنها هستند که در صورت تخلف بايد در دادگاه پاسخگو باشند نه آقاي عقبايي! 
به گزارش پیام ساختمان، با وجود گذشت 5 سال از زمان تصويب اين قانون هنوز قطار اجرای واقعی آن به حرکت در نیامده است. 12 دی‌ماه 89 بود که مجلس قانون پیش‌فروش ساختمان و آپارتمان را مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره از تصویب نهایی گذراند و 17 روز بعد نیز شورای نگهبان آن را تأیید کرد. بااین‌حال از آن زمان تاکنون آیین‌نامه اجرایی این قانون که قرار بود سه ماه پس از ابلاغ تهیه و اجرایی شود، تهیه نشد و همین امر اجرای اصل این قانون را معطل گذاشت.
 بااین‌وجود طبق آمارهای اعلام‌شده، سال گذشته بيش از 59 هزار قرارداد پيش‌فروش در بنگاه‌ها نوشته شد كه به گفته عقبایی هيچ ايرادي به آنها وارد نيست. سؤال این است اگر اجرای آن از مسیر دفاتر مشاوران املاک امکان‌پذیر است چرا هر از چندگاهی با رسانه‌ای شدن این قانون بسیاری از شهروندان را در سردرگمی و کشمکش مراجعه به سردفتران قرار می‌دهند؟.
امکان اجرای قانون وجود ندارد
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران به پیام ساختمان گفت: نسبت به این قانون ایراداتی وارد است؛ یکی در خصوص عدم اجرای قانون شناسنامه فنی ملکی ساختمان، دیگری به دلیل بحث بیمه‌ای،  همچنین مدیریت تدریجی که فرد موردنظر به هر میزان که می‌پردازد، به همان میزان در آن ملک مالکیت پیدا می‌کند.
عقبایی افزود: هر قانونی که توسط مجلس شورای اسلامی تنظیم و به تأیید شورای نگهبان برسد، مطمئناً برای همه کشور قانونی و لازم‌الاجراست و در این بحثی نیست، بنابراین ما قصد نداریم صحبت از بی‌قانونی کرده و یا مانع اجرای قانون شویم. ولی قانونی که قابلیت اجرایی ندارد و دارای ایراداتی است، می‌تواند از سوی قوه مقننه با وضع قوانین و لوایح جديد و اصلاح، قوانين جاري کشور و با تقديم آن به مجلس شورای اسلامی، قوانین قبلی ابطال شود.
وی با بیان اینکه بحث ما این است که این قانون باید اصلاح شود، گفت: در خصوص فعالیت مشاوران املاک که بر اساس ماده 24 این قانون به‌جز مذاکرات مقدماتی  از دیگر اختیارات منع شدند بایستی این ماده اصلاح شود، چراکه اصلی‌ترین بخش قرارداد پیش‌فروش ساختمان را مشاوران املاک بر عهده دارند و نباید در این قضیه به‌صورت کاملاً مقنن آنها را از این حق محروم کنند.
سند تعهد به بيع یا دور زدن قانون
از طرف دیگر رئیس کانون سردفتران و دفتریاران توصیه کرده «مردم می‌توانند با تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی اقدام به پیش خرید و پیش‌فروش ساختمان نمایند ». این توصیه وی در حالی انجام می‌شود که طبق ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان، هر قراردادی با هر عنوان در مورد ساخت و پیش‌فروش ساختمان مشمول این قانون خواهد بود و تخلف از آن به‌موجب ماده ۲۳ همین قانون موجب مسئولیت کیفری است.
به گفته دشتی، سردفتر می‌تواند با اخذ مدارك مربوطه نسبت به تنظيم سند تعهد به فروش اقدام كند. تنظيم اين سند نيازمند صدور شناسنامه فني ساختمان نيست و صرفاً با رسمي شدن تعهد طرفين، هر يك از پيش فروشنده و پيش خريدار در تاریخ‌های مقرر و در صورت نقض تعهد از طرف مقابل می‌توانند از دفتر اسناد رسمي درخواست صدور اجراييه کنند.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران دراین‌باره گفت: این اقدام به‌نوعی دور زدن قانون است و از دید من شیوه اصولی و منطقی نیست و تنها در جهت توجیه این موضوع است.وی با بیان اینکه نقد بر قوانین در کشورمان تخلف نیست، افزود: هر جریان، گروه و فردی می‌تواند نسبت به قوانین موجود نقد، بررسی و نظرات خود را اعلام کند، قوانین باید به نحوی اصلاح شود که هم به نفع مردم باشد و هم قابلیت اجرایی پیدا کند. نه آنکه همانند قانون پیش‌فروش ساختمان، در جهت منافع سردفتران تنظیم شود، آقایان می‌خواهند همه‌چیز را به انحصار درآورند، که به نظرم این انحصار مانع رشد و بالندگی حتی در حوزه‌های حقوقی است.
بسیاری از املاک سند رسمی ندارند
وی ادامه داد: ما باید جلوی انحصارطلبی را بگیریم نه آنچه تأکید شود، شهروندان برای انجام معامله باید به در دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کنند، این در حالی است که بسیاری از املاک کشور ما هنوز سند رسمی ندارند بنابراین اصلاً امکان تنظیم سند رسمی نه‌تنها برای پیش‌فروش ساختمان، بلکه برای خیلی از اسناد دیگر نیز در کشور وجود ندارد.
وی اظهار کرد: ممانعت از این اقدام، مغایر با قانون و انحصارطلبی است و نباید قوانین به سمت و سویی برود که منحصر به شغل خاص و منافع گروه خاصی شود. عقبایی با اشاره به ماده ۲۴ این قانون گفت: انجام مذاکرات مقدماتی از سوی مشاوران املاک می‌تواند به‌صورت مکتوب باشد بنابراین باید حق‌وحقوق مشاوران املاک محفوظ بماند. 
این قانون همچنان روی زمین خواهد ماند
رئیس مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه باید رویکردهای صنفی را کنار بگذاریم، تصریح کرد: فرمایشات آقای دشتی اردکانی در جهت رویکرد صنفی است، حال‌آنکه ما نباید منافع مردم را قربانی منافع صنفی خود کنیم بلکه باید قوانین به نحوی پیش رفته و ایرادات آن رفع شود تا گره ای از کار مردم باز شود نه آنکه گره ای هم بر کار مردم وارد شود. 
عقبایی افزود: در تنظیم قانون و آیین‌نامه اجرایی آن، نه‌تنها مشاوران املاک بلکه انبوه‌سازان، تولیدکنندگان ساختمان، تعاونی‌های مسکن، پیمانکاران ساختمانی و حتی شهرداری‌ها آن‌طور که باید نقش نداشته و نظرات آنها لحاظ نشد، بنابراین ما تقاضای اصلاح و بازنگری در محتوای این قانون را داریم و حتماً در این هفته مکاتبه‌ای با آقای رئیس‌جمهور در خصوص ارائه لایحه جدید به مجلس شورای اسلامی خواهیم داشت، تا قانون موردنظر به نحوی اصلاح شود که قابلیت اجرایی پیدا کند.
وی با اشاره به اینکه بعضاً سردفتران به جامعه تلقین می‌کنند که مشاوران املاک قانون را رعایت نمی‌کنند، افزود: مشاوران املاک یکی از قانونمندترین اصناف هستند، بر اساس قانون، شغل دلالی از سال 1316 تعریف‌شده و دارای قانون نظام صنفی بوده و قانون دلالان هم در قانون تجارت گنجانده‌شده است، بنابراین، فعالان این صنف کاملاً پایبند به قانون و مبانی حقوقی در شغل خود بوده و به‌هیچ‌عنوان رویکرد قانون شکنانه ندارند.
عقبایی در پاسخ به این پرسش که چقدر به اجرایی شدن این قانون در روزهای آتی خوشبین هستید، گفت: پیش‌بینی من این است که این قانون همچنان روی زمین خواهد ماند و تا زمانی که ایرادات آن اصلاح نشود قابلیت اجرایی نخواهد داشت.