نشریه شماره   212   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

از افراز و تفکیک زمین چه می دانید‌؟

افراز به معناي تقسيم مال غيرمنقول با توجه به عدم رضايت شركا براي ادامه اشتراك است. به تعبيري افراز به معناي انحلال حالت اشاعه و تفكيك در عرف ثبتي، عبارت است از تقسيم مال غيرمنقول به قطعات كوچكتر و صدور سند مالكيت مفروزي با ابطال سند اوليه و تنظيم تقسيم نامه استفاده مي شود. تمامي امور مربوط به تفكيك در اداره ثبت انجام شده و بعدازآن صورت مجلس تفكيكي تنظيم مي شود. اين صورت مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزي جهت صدور سند مالكيت براي قطعات و تنظيم تقسيم نامهاست. در واقع اگر يكي از موارد گفته شده ناقص باشد، تفكيك اعتباري ندارد.

تفاوت بين افراز و تفكيك

در تـفـكـيك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفکيک است ولي در افراز بايد حالت اشاعه يعني مالكيت بيش از يك نفر باشد.

تفكيك با رضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه يكديگر و قصد قطع حالت اشتراك است.

در تفكيك توجهي به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكيك بهنگام تنظيم تقسيم نامه رعايت حقوق و سهم هر يك از مالكان مشاع مطرح مي گردد كه با توافق نسبت به كسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد، اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يك از مالكان مشاعي ضروري بوده و اگر اين رعايت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركا و به وضـعـيت ديگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافي ملكي كه در سهم شريك قرار مي گيرد، بهاي آن تقويم و در صورت مجلس افراز قيد شود.

تفكيك فقط تقسيم ملك است اما افراز تقسيم ملك توأم با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص مي يابد. به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد ولي در تفكيك اين ضرورت نيست و مالك مي تواند ملك خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيك به هر ترتيبي كه مي خواهد تفكيك نمايد.

سن مالك يا مالكان دخالتي در امر تفكيك ندارد اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي اگر ميان مالكان، مهجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.

تنظيم تقسيم نامه پس از تفكيك ميان مالكان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكيك براي تنظيم تقسيم نامه ميان خود توافق نداشته باشند يا قطعات تفكيكي را انتقال ندهند، تفكيك اقدامي بي حاصل و كان لم يكن تلقي شده و در اين شرايط با وجود صورت مجلس تفكيكي شركا به ناچار بايد تقاضاي افراز نمايند.

در صورت اعتراض به تفكيك از طرف يكي از شركا ادامه عمليات متوقف مي شود و با رضايت معترض مي توان ادامه اقـدام را انجام داد ولي اعتراض به افراز در حين اقدام از شركاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام مي توانند اعتراض نمايند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحيت مراجع قضايي است.

انجام عمل افراز يا عدم افراز در حكم رأي مراجع قضايي است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع مي تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا نموده و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت 6 دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اينكه چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذينفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالكيت مفروزي به اداره ثبت تسليم نمايد.

صورت مجلس تفكيكي ملك با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريك ديگر يا تنظيم تقسيم نامه يا به طور كلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي کند اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگي ديده و اين امر با استقرا تعيين مي شود. پس مي توان گفت براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفكيك، اقدامي 2 مرحله اي و افراز، اقدامي يك مرحله اي است.

تفكيك در اداره ثبت انجام مي گيرد اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه انجام مي شود. در افراز رأي صادر مي شود ولي در تفكيك صورت جلسه تفكيكي صادر مي شود. در افراز اجبار حاكم است ولي در تفکيک مسامحه حاکم است. در تفكيك سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج مي شود يا اگر مالك يك نفر باشد، ملك به قطعات كوچكتر تقسيم مي گردد اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي شود و بقيه ملك مشاع باقي مي ماند. درصورتي که بر تفكيك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي شود اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال مي شود.

مباني اشاعه مال غيرمنقول به دو دسته تقسيم مي شوند، مباني اشاعه يا ارادي است يا قهري. مبناي اول ارادي است؛ اراده دو نفر يا بيشتر عاملي است بر ايجاد حالت اشاعه. مبناي ديگر قهري است كه از مصاديق بارز آن ارث است، آنچه به عنوان ماترك از متوفي باقي ميماند، اگر اموال غيرمنقول هم جز ماترك باشد، آن مال در مالكيت ورثه منتقل شدهاست و ورثه به صورت مشاع از آن بهره برداري مي کنند.

چگونه تشخيص دهيم كه عمليات مقدماتي ثبت، خاتمه پيداکردهاست؟.

براي اين تشخيص، ما مراحل مقدماتي ثبت را به 4 مرحله، تقسيم کرده ايم.

مرحله اول انتشار آگهي ثبت عمومي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده 9 قانون ثبت.

مرحله دوم انتشار آگهي مقدماتي ثبتي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده 10 قانون ثبت.

مرحله سوم انتشار آگهي نوبتي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده 11 قانون ثبت.

مرحله چهارم انتشار آگهي تحديدي است. (تحديد حدود) يعني انتشار آگهي موضوع ماده 14 قانون ثبت.

در مرحله چهارم كه انتشار آگهي تحديد حدود است، در اين آگهي مشخص شدهاست كه چه روزي بايد مجاورين متقاضي درخواست ثبت، براي تحديد حدود در محل حاضر شوند. صورت جلسه اي تنظيم مي شود، حاضرين امضا مي کنند. مجاوري كه به تحديد حدود اعتراض داشته باشد، بايد ظرف 30 روز، اعتراض خودش را تقديم كند. اگر اعتراض واصل شد و اعتراض رد گرديد، مرحله چهارم كامل هست، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كردهاست. اگر اعتراض واصل نشد، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است.