هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   212   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

برج باغ همچنان قربانی می‌گیرد

سريال سبز شدن ساختمان‌هاي بلندمرتبه در زمين باغ‌هاي شهر تهران كه از سال 1382 با مجوز مديريت شهري تحت عنوان «برج‌باغ» آغاز و در سال گذشته تمديد شد، وارد مرحله جديدي شده كه با توجه به تبعات زيست‌محيطي آن، اخیراً برخي اعضای شوراي شهر برنامه‌ريزي براي ابطال اين مصوبه قديمي را در دستور کار قرار داده‌اند.
نتايج بررسي‌های گروهي از كارشناسان محيط‌زيست و شهرسازي نشان مي‌دهد: از مجموع 14 هزار هكتار مساحت اراضي سبز و باغات تهران، حدود 8 هزار هكتار باقی‌مانده است كه سهم زمين‌هاي باغي فقط 1200 هكتار يعني معادل كمتر از 2 درصد مساحت پايتخت برآورد مي‌شود، ضمن اينكه با روند پرشتاب ساخت «برج‌باغ» در سال‌هاي اخير، احتمال مي‌رود همين عرصه محدود قابل‌ حفاظت، سريع‌تر از گذشته تخريب و محو شود.
در قالب مجوز «برج‌باغ» همه مالكان اراضي باغي در پايتخت مي‌توانند براي تغییر کاربری زمين‌ مشجر به مسكوني يا تجاري، پروانه قانوني از شهرداري دريافت كنند. تا قبل از سال 82، ساخت‌وساز در زمين‌هاي باغي حداكثر تا 4 طبقه مجاز بود اما از آن سال تا قبل از رونمايي از طرح تفصيلي جديد (سال91)، تراكم ساختماني در اين زمين‌ها تا دو برابر افزايش پيدا كرد و كل ارتفاع مجاز براي بارگذاري مسكوني در باغات تهران به 8 طبقه رسيد. در حال حاضر ميزان پيشروي ساختماني به سمت اراضي سبز به‌واسطه پهنه‌بندي‌هاي طرح تفصيلي تهران، بازهم بيشتر شده طوري كه در قالب «برج‌باغ»، بلندمرتبه‌هاي متوسط 12 تا 14 طبقه در باغات پراكنده شهر در حال ساخت است.
هرچند مجوز «برج‌باغ» اجازه احداث در حداكثر 30درصد از مساحت زمين مشجر را مشروط به حفظ تركيب سبز 70درصد مابقي عرصه، در اختيار مالك قرار مي‌دهد اما اخیراً برخي برج‌سازها با تبصره‌ها و امضاهاي طلايي مسئولان شهري، در عمل بيش از يك‌سوم زمين باغي تحت مالکیتشان را به برج و مشاعات موردنیاز سازه، تبديل مي‌كنند.
اين شكل ساخت‌و‌ساز در اراضي باغي، کاملاً چهره رسمي به خود گرفته و نهادهاي مختلف مالك باغات بزرگ در پايتخت در فراخوان‌هاي خود براي به‌كارگيري برج‌سازها، به‌صراحت از درخواست ساخت بلندمرتبه مسكوني يا تجاري در باغ، نام مي‌برند. برخي اعضای شوراي شهر تهران با بيان اينكه احداث برج‌باغ سه پيامد منفي شامل «تخريب عرصه‌هاي سبز محدود شهري»، «كاهش منابع تصفيه هواي آلوده پايتخت از طريق قلع‌وقمع درختان قديمي باغات» و همچنين «اختلال در سيما و منظر طبيعي شهر به‌واسطه گرفتگي ديد ارتفاعات البرز در اثر برج‌سازي در باغات شمال و غرب تهران» به همراه دارد، در نظر دارند اين مجوز را كه در مغايرت با ضوابط طرح جامع شهر تهران است، ابطال كنند.
تراكم سنگين در باغات
مقایسه نقشه‌های هوایی سال‌های 1368 تاكنون از کاهش دست‌كم چهار هزار هکتاری مساحت اراضی سبز و باغات شهر تهران خبر می‌دهد. این نابودی اگرچه با واکنش پارلمان محلی و تهیه مصوبه «برج باغ»‌ها در سال 1382 همراه شد، اما حالا با گذشت بیش از 10 سال از تصویب و اجرای این مصوبه، نوشداروی پارلمان محلی پایتخت نه‌تنها به توقف روند گسترده تخریب باغات منجر نشد، بلکه خود عاملی برای ساخت‌وسازهای مرتفع در باغات باقی‌مانده شهر تهران شده است.
بر اساس این گزارش مطلوبیت مکانی و محیط زیستی زمین‌های باغی (نزدیکی به مراکز جمعیتی و قرارگیری در مناطق مناسب آب و هوایی) دو دلیلی است که طی سال‌های گذشته مالکان باغات را به تغییر کاربری و ساخت‌وساز در آنها تشویق کرده است. مالکان باغات تا اوایل دهه 1380 بر اساس قانون حفظ و گسترش باغات و فضای سبز مصوب سال 1359 و با تکیه بر دو مصوبه 269 و 329 مجاز به ساخت‌وساز در باغ شخصی خود با 60 درصد سطح اشغال یعنی به‌اندازه سطح اشغال زمین‌های مسکونی و حداکثر چهار طبقه تراکم بودند. جوازی که عملاً منجر به نابودی چهار هزار هکتار از باغات شهر تهران شده بود. ازاین‌رو اواخر سال 1382 شورای شهر تهران در راستای حفظ باغات باقی‌مانده شهر مصوبه‌ای را به نام «برج باغ» به تصویب رساند با این فرضیه که مالکان باغات خصوصی با اجازه‌ای که بابت ساخت‌وساز محدود در قسمتی از عرصه باغ خود پیدا می‌کنند عمده مساحت مشجر باغ را حفظ خواهند کرد.
بر اساس این مصوبه مالکان در 30 درصد مساحت باغ امکان ساخت‌وساز پیدا می‌کردند و 70 درصد باقی‌مانده به کاشت درختان باید اختصاص پیدا می‌کرد. به این معنی که تا سال 81 مالکان مجوز ساخت‌وساز در باغات را با چهار طبقه تراکم و 60 درصد سطح اشغال دریافت می‌کردند؛ اما از ابتدای سال 82 با اجرایی شدن مصوبه برج باغ مقرر شد در باغات سطح اشغال نصف شود و به 30 درصد کاهش پیدا کند و تراکم مجاز در قالب ارتفاع و طبقات معادل 240 درصد باشد به این معنی که به‌جای چهار طبقه در 60 درصد سطح اشغال برای ساخت‌وساز در باغات، 8 طبقه با 30 درصد سطح اشغال مجوز داده می‌شود .ضمن اینکه یک طبقه تراکم تشویقی نیز به مالکان داده می‌شود؛ اما اجرای این مصوبه در سه سال اخیر به دو دلیل از محتوای اولیه‌اش منحرف شد. نخست اینکه مصوبه برج باغ، میزان ساخت‌و‌ساز در باغات را برابر با املاک مسکونی محسوب کرد درصورتی‌که املاک و زمین‌هایی که دارای سند باغ و اراضی بودند در زمان خرید با مبلغ کمتری قیمت‌گذاری می‌شدند و دوم آنکه اجرای طرح تفصیلی جدید شرایط ساخت‌وساز در باغات را کاملاً به نفع برج‌سازی و در مغایرت باهدف اصلی (حفظ عرصه‌های باغی شهر) تغییر داد. به همین دلیل بسیاری از مالکان به روش‌های مختلف سعی در خشک‌کردن درختان باغ خود کردند تا بهانه‌ای برای مخالفت در صدور مجوز ساخت‌وساز از سوی مدیریت شهری وجود نداشته باشد. این در حالی است که مطابق با ماده 6 قانون حفظ و گسترش فضاهای سبز و باغات چنانچه صاحب باغی مبادرت به خشک‌کردن و از بین بردن درختان کند باغ او برای اختصاص به خدمات عمومی توسط شهرداری ضبط می‌شود، اما تاکنون این ماده از قانون اجرایی نشده است.
سهم طرح تفصیلی در تخریب باغات
طرح تفصیلی جدید که در اردیبهشت‌ماه سال 91 رونمایی و ابلاغ شد اراضی شهر تهران را به چهار پهنه مختلف با کاربری مسکونی، تجاری، سبز و مختلط تقسیم‌بندی کرد. بر اساس ضوابط طرح تفصیلی هریک از پهنه‌ها به چندین زیر پهنه با ضوابط خاص همچون تراکم، سطح اشغال و... تقسیم‌بندی می‌شد که بسیاری از زیر پهنه‌ها دارای تراکم‌های بالای 240 درصد (معادل 8 طبقه) و بعضاً تا 440 درصد (15 طبقه) تراکم هستند که مطابق با ضوابط مصوبه برج باغ یعنی سطح اشغال 30 درصد در عمل بناهایی با 15 طبقه تراکم و حتی در مواردی بیشتر در باغات شهر تهران احداث شدند.
دو پیامد منفی «برج باغ» برای باغات
برج‌هایی که به‌واسطه مصوبه برج باغ در مساحت باقی‌مانده باغات تهران سبز شدند علاوه بر آنکه زیبایی و امکان رؤیت کوه‌های شمال شهر تهران را مسدود کردند، موجب شدند تا 70 درصد باقی‌مانده اراضی به‌جای کاشت درختان عملاً به ساخت قسمت‌های مشاع ساختمان شامل پارکینگ‌ها، استخر و... اختصاص پیدا کند. برخی از کارشناسان شهری معتقدند کمبود زمین برای ساخت و نرمش مدیریت شهری تهران طی سال‌های اخیر، رونق ساخت‌وساز در باغات و زمین‌های مشجر شهر تهران را در پي داشته و باعث شده است در این زمین‌ها ساختمان‌هایی بلندمرتبه سبز شوند.
محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با تأکید بر این اثر معتقد است: مصوبه شورای شهر در خصوص ساخت‌و‌ساز در باغات، این بود که باغات 30 درصد سطح اشغال داشته و 70 درصد بقیه، فضای سبز باقی بماند، اما در عمل به دلیل جامع نبودن مصوبه و بی‌دقتی شهرداری‌ها در اجرای آن، شاهد بودیم که به طبقات زیرزمین تا 80-‌70 درصد هم مجوز سطح اشغال داده می‌شود.
درحالی‌که انتظار می‌رفت به دنبال انتقادهای مکرر مسئولان نسبت به تخریب باغات طی چند سال گذشته، مدیریت شهری تهران روند موجود را کنترل کند اما در دوره چهارم شورای شهر طرح دو فوریتی به تصویب رسید که به‌موجب آن شهرداری را ملزم کردند تنها بعد از کاشت درخت در حداقل مساحت 70 درصد عرصه املاکی که باغ شناخته می‌شوند (هر 16 مترمربع یک درخت)، پایان کار صادر کند.
طراحان این اصلاحیه اگرچه مصوبه جدید را ضامن حفظ درختان باغ می‌دانستند اما برخی دیگر از اعضای شورا معتقدند این مصوبه هم نمی‌تواند ضامن حفظ درختان باغات باشد.
ادامه سریال خشکاندن درختان
مدتی پس از اصلاحیه مصوبه برج باغ، ارائه گزارش تصویری یکی از اعضای شورای شهر در صحن علنی مبنی بر خشکاندن درختان باغات شهر با استفاده از گازوئیل و مازوت و منفعل عمل کردن مدیران شهرداری در برخورد با این تخلفات دلیلی بر درستی اظهارات مخالفان بود.
 رحمت‌الله حافظی، رئیس کمیسیون سلامت و محیط‌زیست شورای شهر تهران در گزارشی به تخریب باغات و قلع‌وقمع درختان در برخی مناطق شهر تهران اشاره و عنوان کرد: سریال خشکاندن درختان شهر تهران ادامه دارد.
خط‌ونشان معاون شهردار تهران
البته ناصر امانی معاون برنامه‌ریزی شهرداری تهران در پاسخ به گزارش ارائه‌شده از سوی عضو شورا و منفعل عمل کردن شهرداری در این حوزه اعلام کرد: شهرداری تهران در مقابل تخریب باغات از سوی سودجویان و مالکان منفعل عمل نمی‌کند به‌گونه‌ای که حتی در زمان برخورد با این‌گونه تخلفات برای تعدادی از شهرداران حکم انفصال‌ازخدمت صادر کرده است.
ادامه روند موجود در ماجرای قطع درختان شهر و سبز شدن برج‌های بلند به‌جای آنها این سؤال را در بین برخی کارشناسان شهری و حامیان محیط‌زیست به وجود آورده که آیا زمان حذف مصوبه برج باغ برای حفاظت از باقی‌مانده درختان شهر فرا نرسیده است؟.