هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   211   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

پاشنه آشیل شرکت‌های تعاونی مسکن

در کشور ما، عملکرد اکثر شرکت‌های تعاونی‌های مسکن به‌گونه‌ای بوده است که مردم با شنیدن عبارت تعاونی مسکن، فرآیند ساخت‌وساز را بسیار زمان‌بر و غیرقابل‌پیش‌بینی تصور می‌کنند و معمولاً خود را در کنترل شرایط، بی‌اختیار و ناتوان می‌بینند. در سیستم رایج تعاونی‌های مسکن، مدیران شرکت،‌ برای جذب سرمایه بیشتر، به‌تمامی اعضا و سهامداران وعده‌ خانه‌دار شدن در آینده‌ای نزدیک را می‌دهند. بنابراین برای تحقق این وعده، در اولین گام، هیئت‌مدیره باید به دنبال خرید زمینی مناسب و با ظرفیت ساخت تعداد واحد آپارتمانی درخواستی اعضای شرکت تعاونی باشد.  اما آیا تابه‌حال اندیشیده‌اید که چه لزومی دارد در آغاز کار یک زمین بزرگ با این ظرفیت خریداری شود؟ 
دلیل آن واضح است، چون مدیران شرکت تعاونی در صورت خرید یک زمین کوچک، به استعداد ساخت تنها چند واحد مسکونی، نمی‌توانند منافع مشارکت‌کنندگان را  اولاً دقیق و به‌روز محاسبه کنند و ثانیاً اصل عدالت را بین تمامی سرمایه‌گذاران، رعایت کنند.
بنابراین صورت‌مسئله «خرید زمین کوچک» را پاک و زمینی بزرگ را خریداری می‌کنند و برای تحویل آپارتمان، معمولاً دو راهبرد را در پیش می‌گیرند: 1- قرعه‌کشی آپارتمان های یک فاز که باعث تضییع حق عضوی که زودتر و بیشتر در همان فاز سرمایه‌گذاری کرده است، می‌شود 2- انتخاب آپارتمان به سبک امتیازبندی اما با لحاظ کردن حق مرغوبیت به نظر کارشناسان، که این راه  نیز به تضییع حقوق عضوی که زودتر و بیشتر پول داده است، منجر می‌شود . در واقع هر دو راه باعث کاهش مداوم مشارکت اعضا و درنتیجه کاهش مداوم منابع مالی مدیران یا توقف‌های زیان‌بار برای پروژه می‌شود.
با این توضیحات، می‌توان گفت خرید زمین بزرگ، نخستین اشتباه مدیران دریک شرکت تعاونی مسکن است. زیرا خیلی زود با چالش رقابت منفی در سرمایه‌گذاری بین اعضا مواجه می‌شوند و درنتیجه از یک‌سو، اتحاد بین اعضا و از سوی دیگر منابع مالی شرکت تعاونی مسکن به خطر می‌افتد. 
پیامدهای خرید زمین بزرگ برای یک تعاونی مسکن به‌طور خلاصه به شرح ذیل است: 
بلعیدن تمام سرمایه اولیه شرکت و حتی سرمایه‌های آتی
تحمیل فشار کاری مضاعف به مدیرعامل و هیئت‌مدیره 
تحمیل فشار بر اعضا جهت تأمین سرمایه اولیه
دلسرد شدن سرمایه‌گذاران به دلیل روند کند پیشرفت پروژه و پرداخت هزینه‌هایی که به چشم نمی‌آید
بروز اختلافات و حاشیه‌سازی‌ها به دلیل نارضایتی هیئت‌مدیره و مشارکت‌کنندگان.
اما چاره کار چیست؟ در قسمت دوم این مقاله به ارائه راه‌حل برای مسائل فوق‌الذکر خواهیم پرداخت.
محمدحسین عصاران
شرکت کیمیا توسعه سناباد